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海南省海口市中级人民法院 行政判决书 （2011）海中法行终字第57号 上诉人（原审原告）顾进超，男，1958年2月2日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）海口市规划局停缓建工程代为处置中心。 法定代表人王小飞，主任。 委托代理人廖波，海南瑞来律师事务所律师。 委托代理人符志明，海口市规划局干部。 原审第三人海南燕程实业有限公司。 法定代表人张婵燕，执行董事。 委托代理人何远春，海南坤和律师事务所律师。 上诉人顾进超因诉被上诉人海口市规划局停缓建工程代为处置中心、第三人海南燕程实业有限公司代为处置行政确认纠纷一案，不服海口市龙华法院（2010）龙行初字第129号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过询问、阅卷等方式进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：1994年5月25日，海南汇宇物业发展公司分别与顾宗广、顾进超两人及顾进超本人签订《补充协议》和《售房合同书》，约定将汇宇金城4号楼301房、701房出售给顾进超，到1994年5月25日，海南汇宇物业发展公司已收到购汇宇金城4号楼301房、701房79余万元。2005年4月5日，海口市人民政府以海府函[2005]21号文致海口市规划局：同意撤销原有4个代为处置中心，成立海口市规划局停缓建工程代为处置中心，行使停缓建工程代为处置职责。被告即时成立。根据《海南省停缓建工程处置规定》第二条，被告将汇宇金城4号楼被列为代处置项目，于2005年7月5日在《海南日报》刊登《关于停缓建工程项目代为处置的公告》，对汇宇金城4号楼等十二个停缓建项目进行代为处置，2005年11月25日被告在《海南日报》上刊登《关于“顺顺大厦”“汇宇金城”评估结果公告》。2006年8月24日，本院向海口市规划局发出《关于“汇宇金城”处置的答复》，同意被告对该项目进行处置。2006年12月5日、2006年12月15日两次在《海南日报》刊登《“汇宇金城”停缓建项目联合拍卖公告》。2006年12月22日，第三人海南燕程实业有限公司通过公开竞拍竞得汇宇金城4号楼。2008年年4月17日，被告在《海南日报》刊登《海口市规划局停缓建工程代为处置中心关于汇宇金城4号楼权益分配及续建确认公告》，但该公告中没有本案房产。2009年11月23日，原告向被告缴交续建款，被告出具收据。2010年9月6日，被告向原告致函《关于汇宇金城4号楼301房、701房处置情况的函》称，“停缓建项目“汇宇金城”2、4、5号楼经我中心依法代为处置后，您要求保留您向原开发商购置的4号楼301房、701房两套住房，且缴纳了续建款。我中心按海口市中级人民法院执行上海八建（史双林）诉讼案要求，该两房的处置款于2008年3月份转入市中院指定账户，由市中院负责处置，您提出保留住房的要求及相关事宜，需待市中院处置完上海八建工程款优先受偿权后方能确定。”原告因不能如期取得房产，遂成讼。另查明，2004年9月28日，本院于作出了（2003）海中法民二初字第124号民事判决书，判决：一、汇宇公司于本判决发生法律效力起十日内向上海八建海南公司应支付的工程款、违约金及赔偿金共13074834.76元。二、上海八建海南公司就汇宇金城4号楼折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。2009年3月，史双林向本院起诉上海八建海南公司，该院于2009年7月16日作出了（2009）海中法民二初字第12号民事判决书，判决：“一、确认本院（2003）海中法民二初字第124号民事判决书第一项所判令的汇宇公司向上海八建海南公司应支付的工程款、违约金及赔偿金共13074834.76元归史双林所有。二、确认本院（2003）海中民二初字第124号民事判决书第二项所判令的上海八建海南公司就汇宇金城4号楼折价或者拍卖的价款享有的优先受偿权归史双林所有”。判决生效后，史双林向本院申请执行。在执行过程中，本院于2008年1月2日，以（2005)海中法执字第36—4号《函》致海口市规划局，认为“汇宇金城4号楼系本院判决申请执行上海市第八建筑工程公司海南公司享有优先受偿权的标的物，该标的物的拍卖款，除已经法院生效民事判决书、民事裁定书确权、过户及已办理产权证的房产拍卖价款外，其余的拍卖款应由本院处理。”2008年2月2日，被告函告本院，其拟将包括汇宇金城4号楼301房、701房汇宇金城4号楼在内的共计33套房产的拍卖款共计2778376.95元移交本院。2008年3月17日本院以（2005)海中法执字第36—5号《函》给海口市规划局确认了上述拍卖处置款项2778376.95元并要求被告转到本院执行案款专用账户。 原审判决认为，关于汇宇金城4号楼处置的合法性问题。汇宇金城4号楼于1994年主体完工后停工，处置前该栋楼未经过消防、人防、园林、规划等部门进行竣工验收，也未获得规划主管部门颁发的建设工程规划许可证，符合《海南省停缓建工程处置规定》第二条的规定，被告据此将该项目列为代为处置项目并无不当。被告在代为处置过程中，在报纸上刊登了处置公告和告知公告，并按照规定委托评估机构进行评估后，将汇宇金城4号楼委托拍卖机构进行整体拍卖，做到了公开、透明、依法进行代为处置。第三人竞买该项目后已投资进行开发，并进行销售善意取得者。总之，被告的处置行为事实认定清楚，程序合法，且未违反法律的相关规定。因此，对原告的确认被告处置汇宇金城4号楼301房、701房的行为违法的诉请，该院依法不予支持。至于汇宇金城4号楼301房、701房能否保留给原告。虽然哪些人有资格要房、参与续建，哪些人只能参与债权分配，不属于本案的审查范围。也就是说，原告仅支付了70%的购房款，是否有具备要房、参与续建的条件和资格，本案不予审查，当事人可通过其他途径解决。然而，不管原告是否可以参与续建、要房，但在被告已收下原告缴交的续建款的情况下，原告即有理由认为其具备要房、参与续建的条件，其就应享有要回汇宇金城4号楼301房、701房的权利。当然，被告依据海口市中院（2005)海中法执字第36—4号《函》将汇宇金城4号楼的拍卖款，除已经法院生效民事判决书、民事裁定书确权、过户及已办理产权证的房产拍卖价款外，其余的拍卖款，其中包括原告301房、701房的拍卖款移交给海口中院处理，其无法向买受人即本案第三人海南燕程实业有限公司交付301、701房的房款，致使其至今无法就原告的301房、701房产作出处理。但被告有责任、更有义务就原告的301、701房房产及处置款问题与相关单位积极地予以协调，以保护当事人的合法权益，也避免给当事人造成更进一步的损失。关于原告要求被告和第三人按上述两套房产市场价格给其赔偿的问题。因其并未提供充分的证据证明其已实际享有汇宇金城4号楼301房、701房的完全所有权，故其该诉求本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：一、驳回原告顾进超的诉讼请求。二、责令被告就原告的房产问题与相关单位进行协调。本案诉讼费50元，由原告负担。 上诉人顾进超不服原审判决，向本院提出了上诉。上诉请求:一、撤销（2010）龙行初字第129号行政判决；二、确认被上诉人处置汇宇金城4号楼201房、701房的行为违法；三、判决被上诉人将汇宇金城4号楼301房、701房保留给上诉人或判决被上诉人和原审第三人按市场价格赔偿上诉人该两套住房的损失。事实和理由: 一、被上诉人处置汇宇金城4号楼的行为违法，原审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。4号楼301房、701房是上诉人1993年向汇宇物业发展公司购买并于1999年12月6日办理了房屋产权登记的合法财产。在办理产权登记时，上诉人在房产管理部门留有详细的地址和联系方式，被上诉人对此是完全清楚的，但被上诉人在处置汇宇金城4号楼时，却从来没有征求过包括上诉人在内的广大购房户的意愿，在汇宇金城4号楼广大购房户毫不知情的情况下，就采取不接触、不协商的野蛮、粗暴方式与原审第三人恶意串通，将汇宇金城4号楼（含上诉人购买的301房、701房）处置拍卖给原审第三人，这显然与依法行政的公开、公平、公正的基本理念是背道而驰的，也是对公民合法的私有财产的极大侵害。二、被上诉人称对上诉人提出保留住房的要求，需待海口市中级法院处置完上海八建工程款优先受偿权后方能确定，其理由不能成立。2004年9月28日，海口市中级人民法院作出（2003）海中法民二初字第124号民事判决：上海八建海南公司对汇宇金城4号楼的拍卖借款享有优先受偿权。根据最高人民法院2002年6月20日的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”和第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，上海八建海南公司对汇宇金城4号楼（含301房、701房）并不享用工程价款优先受偿权，该民事判决明显是一个错误的判决，根本不能称谓阻止上诉人要求保留汇宇金城4号楼301房、701房的理由，故被上诉人称需待海口中院处置完上海八建海南公司工程款优先受偿权后方能确定是否保留住房，其理由不能成立。即便被上诉人处置汇宇金城4号楼的行为合法，但按照民法原理，原审第三人既然受让了汇宇金城4号楼建设项目，那么海南汇宇物业发展公司原享有的权利和应承担的义务，就应由原审第三人来承接，原审第三人除了需履行汇宇物业公司向上诉人交付房屋的义务外，别无选择。此时，被上诉人应在上诉人未缴足购房余款的情况下，通知上诉人缴交续建款，自此上诉人的合同义务已履行完毕，原审第三人应在汇宇金城4号楼竣工后，向上诉人履行交付汇宇金城4号楼301房、701房的义务。因此，上诉人要求保留汇宇金城4号楼301房、701房，既有事实根据，也符合法律规定，原审第三人称上诉人仅交付了70%的购房款，无权要求保留房屋参与续建，是没有事实根据的。至于原审第三人至今年没有收到上诉人续建款的问题，其责任不在上诉人，而在于被上诉人。在此，希望二审法院督促被上诉人尽快将上诉人的续建款交给原审第三人，以便上诉人尽快拿回汇宇金城4号楼301房、701房。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，同时请求二审法院做好被上诉人和原审第三人的协调工作，为上诉人保留汇宇金城4号楼301房、701房，维护上诉人的合法权益。 被上诉人海口市规划局停缓建工程代为处置中心辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由如下：一、我们代为处置汇宇金城4号楼301房、701房以及其他的房屋，经过了海口中院的允许，相关步骤均进行了公告，进行了评估，做到了代为处置公开、透明、公正。所以我们认为处置301、701房的行为是合法的。二、按照海口市中级法院的要求，我们已经将包括上诉人两套房屋在内的其他房屋的处置款，转给了海口中院，海口中院在没有将前述房款退还到处置中心的情况下，我们代为处置中心无法向本案的第三人交付301和701房的房款，自始上诉人至今不能获得这两套房屋，这是本案的实际情况，所以我们建议上诉人向海口中院执行局提出执行异议要回该两套房屋的处置款，交付给第三人，以便取得该两套房屋。我们愿意就此事与海口中院和第三人和上诉人进行协调，但协调方案应与上诉人沟通才能进行。 第三人海南燕程实业有限公司陈述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。理由：一、被上诉人处置汇宇金城4号楼301、701的行为事实清楚、程序合法、适用法律、法规正确。根据《海南省停缓建工程处置规定》第二条，停缓建工程是指施工进度已达到±0.00以上和投资总额已占总投资25％以上具未经批准中止开发建设，于1998年12月31日前停工的房地产项目。汇宇金城项目4号楼于1994年初主体完工后停工至今，完全属停缓建工程范围。同时，根据《海口市停缓建工程代为处置办法》第二条、第四条规定，停缓建工程产权人在规定期限内未申报处置方案，由市人民政府予以公告后，指定代为处置机构代为处置。被上诉人根据规定，作为代为处置机构代为处置“汇宇金城”4号楼的行为完全合法的。二、上诉人诉请要求将“汇宇金城”4号楼301、701房保留给上诉人，无事实及法律依据。本案中，上诉人并未享有“汇宇金城”4号楼301、701房的产权，因为其向海南汇宇物业发展公司购买“汇宇金城”4号楼301、701房后，仅支付了70%的购房款，尚有30%的购房款未支付。针对这一点，海口市中级人民法院（2005）海中法执字第36-4号《函》也已明确““汇宇金城”4号楼系本院判决申请执行人上海市第八建筑工程公司海南公司享有优先受偿权的标的物，该标的物的拍卖款，除已经法院生效民事判决书、民事裁定书确权、过户及已办理产权证的房产拍卖价款外，其余的拍卖款应由本院处理”，而且，依据海口市中级人民法院的上述函件内容，已经法院生效民事判决书、民事裁定书确权、过户及已办理产权证的房产都已由被上诉人自行处理了，其余产权不明确的（包括上诉人的4号楼301、701房）均交由海口市中级人民法院处理。产权不明确的房屋中，类似上诉人这样未支付完全部房款，产权不明确的，除上诉人外，均已参与分配处理，而且无人异议。被上诉人收取上诉人续建费的行为，并不能认定为上诉人享有明确产权；被上诉人收取上诉人续建费的行为，也不能对抗海口市中级人民法院的生效函件。况且，第三人至今未收到过上诉人的续建费，由此可见，在海口市中级人民法院对上诉人的4号楼301、701房未改变处理意见的情况下，仅支付了70%的购房款的上诉人根本无权要求要房，参与续建。三、“汇宇金城”4号楼属于停缓建工程，被上诉人是根据《海口市停缓建工程代为处置办法》对“汇宇金城”4号楼进行的处置，依据处置办法，上诉人只能根据产权情况选择权益分配或参与续建，如上诉人对“汇宇金城”4号楼301、701房产权明确则有权续建，如产权不明确则只能选择权益分配。由此可见，上诉人诉请要求被上诉人和第三人按市场价格赔偿“汇宇金城”4号楼301、701房的损失给上诉人，无事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求无任何事实根据和法律依据，请求驳回。 本案二审期间，上诉人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《海南省停缓建工程处置规定》第二条规定所称停缓建工程，是指施工进度已达到±０．００以上和投资额已占总投资额２５％以上且未经批准中止开发建设，于１９９８年１２月３１日前停工的房地产项目。本案汇宇金城4号楼于1994年主体完工后停工，未经过消防、人防、园林、规划等部门竣工验收，属于前述规定的停缓建工程。被上诉人作为停缓建工程代为处置中心的行政主管部门，依据海口市人民政府海府函[2005]21号文“关于处置停缓建工程工作方案的批复”，对海口市停缓建项目进行处置。被上诉人在媒体上刊登了处置公告和告知公告，并按规定委托评估机构进行评估并委托拍卖机构将汇宇金城4号楼进行整体拍卖，其处置行为合法，程序并无不当。上诉人顾进超要求确认被上诉人处置行为违法的主张，本院不予支持。至于上诉人提出的将汇宇金城4号楼301房、701房保留给上诉人或判决被上诉人和原审第三人按市场价格赔偿上诉人该两套住房的损失。首先，对上诉人提出的赔偿两套住房损失的诉请，因目前上诉人未取得该两套住房的房产证，即不是该两套住房的所有权人，该诉请无法律依据。其次，对上诉人提出的保留该两套住房的问题。上诉人于2009年11月23日向被上诉人缴交了续建款，被上诉人出具了收据，因本院（2009）海中法民二初字第12号民事判决中确认史双林就汇宇金城4号楼折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，该判决生效后经史双林申请执行，本院向海口市规划局致函，对汇宇金城4号的拍卖款（包括301房、701房在内的共计33套房产）由本院处理，现被上诉人已将拍卖款2778376.95元转入本院执行案款专用帐户。对此，被上诉人应当与相关部门积极沟通协调，以最大限度地保护上诉人的合法权益。一审对此处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人顾进超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王晋湘 审 判 员 温 方 代理审判员 何 芳 二○一一年五月二十五日 书 记 员 黄 燕 |
