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（2011）虹行初字第10号 原告冯×德。 委托代理人秦××。 原告冯×芳。 委托代理人常常，上海美达律师事务所律师。 委托代理人王泰夫，上海美达律师事务所律师。 被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局。 法定代表人王益洋。 委托代理人沈××。 委托代理人齐××。 第三人上海瀛×置业有限公司。 法定代表人黄×兴。 委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。 委托代理人张崇华，上海市天一律师事务所律师。 原告冯×德、冯×芳诉被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局房屋拆迁行政裁决一案，原告于2011年3月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后于3月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知与本案被诉行政行为有法律上利害关系的上海瀛×置业有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年3月31日公开开庭审理了本案。原告冯×德的委托代理人秦××，原告冯×芳及其委托代理人常常、王泰夫律师，被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局的法定代表人王益洋及其委托代理人沈××、齐××，第三人上海瀛×置业有限公司的委托代理人游明兰、张崇华律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2010年12月1日作出2010年虹房管拆裁字第110号房屋拆迁裁决，认定第三人新建商住楼二期项目建设工程，于2006年1月取得房屋拆迁许可证。原告系本市天宝路××弄××号乙私房所有人，该房屋测绘建筑面积131.10平方米，房地产权证记载建筑面积85.80平方米，其中非居住建筑面积42.9平方米，居住建筑面积42.9平方米。经上海涌力房地产估价有限公司评估，居住评估单价为8,560元/平方米，非居住评估单价15,300元/平方米。估价报告于2006年5月24日送达原告，原告未在规定期限内申请鉴定。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）及相关规定，被告认定原告居住部分货币补偿金额为438,116.25元，即[8,560×100％+（7,585×2-8,560）×25%]×42.9，或价值标准房屋调换。非居住货币补偿金额为656,370元，即15,300×42.9，停产停业补偿金额为17,160元，即400×42.9。协商中，第三人提供两处房屋供原告选择，但原告不接受，双方协商不成，第三人遂向被告申请裁决。被告受理后，于2010年11月18日组织双方调解，因原告要求非居住安置以同区域相同面积的门面调换，居住以测绘建筑面积减非居住面积，以周边其他基地的价格33,000元/平方米以上的单价计算，再购基地房源80平方米左右二室一厅2套。第三人无法满足。事后，虽双方均表示可再协商，但未达成协议。被告认为第三人对原告的安置符合《细则》的有关规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第十六条、《细则》第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十三条、第五十四条及虹府（2002）1号文、（2005）36号文规定作出裁决：原告在接到裁决书之日起十五日内，迁出天宝路××弄××号乙，迁入环镇东路××弄×5号202室，建筑面积85.71平方米；环镇东路××弄×4号302室，建筑面积85.81平方米。2套房屋总价为668,933元，超价值标准房屋调换需补差价230,816.75元，第三人同意全部减免。第三人应支付原告非居住货币补偿金额656,370元，停产停业补偿款17,160元，合计非居住补偿金额为673,530元；搭建材料费27,180元，并按《细则》规定向原告支付有关费用。 被告于2011年3月16日向本院提供了作出被诉行政行为的证据材料及依据： 1.裁决申请书、第三人营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书，证明第三人于2010年11月10日向被告申请裁决，申请内容及第三人基本情况。 2.沪房虹拆许字（2006）第1号房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可通知、房屋拆迁资格证书及委托拆迁协议书，证明第三人2006年1月10日取得拆迁许可证，拆迁实施单位为上海新虹动拆迁有限公司，拆迁期限经批准暂至2011年3月31日；原告房屋隶属拆迁范围，被告裁决亦在拆迁期限内作出。 3.房地产价格评估机构资质证书、天宝路××弄××号乙房屋拆迁估价分户报告单、资料送达签收单，证明原告房屋经评估居住单价为8,560元/平方米，非居住单价为15,300元/平方米，报告已送达原告。 4.上海市房地产权证、登记信息、动拆迁建筑面积表、个体工商户营业执照、动迁居民户籍资料摘录表、当地派出所情况说明，证明天宝路××弄××号乙全幢房屋登记信息为：建筑面积85.80平方米，层数二层，房屋类型旧式里弄。在册户口三人，分别为原告冯×德、冯×芳及原告冯×芳女儿秦×琛，原告冯×芳持有个体工商户营业执照。另经虹口区房地产测绘中心测绘，房屋现共三层、建筑面积131.10平方米。 5.2010年7月8日第三人经办人自书情况说明、基地被拆迁户接待记录表、166地块二期基地谈话通知、看房单、张贴照片、2010年10月15日、16日、24日第三人经办人自书情况说明、通知及张贴照片，证明第三人多次上门或书面通知原告进行协商，但无果。 6.补差款减免证明、上海市浦东新区房地产登记收件收据，证明裁决安置房在第三人名下，第三人愿意减免原告户全额补差款。 7.房屋拆迁案件受理审查登记表、受理通知书、会议通知、送达回证、张贴照片、调查笔录，证明被告2010年11月10日受理第三人裁决申请，同月18日组织双方进行调解。原告提出的安置方案，第三人无法满足，双方未在裁决前达成协议。 8.2010年11月29日领导班子集体讨论决定、房屋拆迁裁决书、送达回证，证明被告依法裁决，并将裁决书送达双方。 9.《条例》第十六条、《细则》第二十四条为职权依据，《细则》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十三条、第五十四条为法律依据，同时参照虹府（2002）1号文、（2005）36号文。 原告诉称：第三人提供的评估单价是5年前的价格，不符合目前市场价格，与周边基地的补偿价格也相差甚远，被告据此裁决，有失公平。另被告在面积认定、延长拆迁许可证合法性等事实上的认定也存在问题，因此请求法院判令撤销被告作出的2010年虹房管拆裁字第110号房屋拆迁裁决。 被告辩称，其依《细则》规定作出裁决，合法有据，请求法院予以维持。 第三人述称，同意被告辩称意见，请求法院维持行政裁决。 上述证据材料经庭审质证，原告认为：情况说明系伪造，经办人孙×敏、黄龙×是裁决过程中才出现，其所述内容不真实；第三人打电话给原告代理人秦××时，代理人已明确要求其和原告本人联系；基地一般以实测面积计算建筑面积，裁决以权证面积为准，不符合基地口径；原告自始要求适用临近基地的新政，安置同区域两套房屋和一套非居房屋。被告就原告提出的异议表示：第三人提供情况说明、电话记录及接待记录表等材料用以证明拆迁双方未能达成协议，而该户确未在受理裁决前签订协议，因此被告受理裁决申请并无不妥；根据原上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》（沪房地资拆[2001]673号）规定，房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准，故被告认定合法有据。第三人同意被告的意见，并称经办人之前与原告协商时确实同意按131.1平方米补偿，而且也谈到给予原告300万元安置补偿款，但因原告未接受，所以第三人只能根据权证记载面积申请裁决。 经审理查明：本市天宝路××弄××号乙（即天宝路××弄××号）原权利人查××（2003年12月23日死亡），原告冯×德系其丈夫，原告冯×芳系其女儿。天宝路××弄××号乙房屋于1996年办理房地权证登记，产权人查××，房屋部位全幢、建筑面积85.8平方米、层数二层、房屋类型旧式里弄。原告冯×芳持有经营地为该房屋内的个体工商户营业执照。2006年1月第三人取得天宝路××弄××号乙房屋所在地块新建商住楼二期项目建设的房屋拆迁许可证，委托上海新虹动拆迁有限公司实施拆迁。经虹口区房地产测绘中心测绘，该房屋共三层，建筑面积131.10平方米。因第三人与原告对补偿安置协商不成，第三人遂向被告提出裁决申请。被告2010年11月10日受理，11月18日组织双方调解，因原告提出的要求第三人无法满足，双方调解不成，被告遂根据相关法律规定，于2010年12月21日作出2010年虹房管拆裁字第110号房屋拆迁裁决。原告不服，遂向本院起诉。 另本案在审理期间，第三人根据原告提出参照临近基地及按实测建筑面积计算的要求，提供了协商方案，即原告居住部分86.6平方米，按16,660元/平方米计算；非居部分42.9平方米，按38,000元/平方米计算，加上相应补贴，货币安置款总计在350万元至370万元之间，并表示该化解方案以原告实际迁出为生效条件。原告则认为第三人提出的单价过低，其要求货币安置款总额为530万元，再回购基地优惠安置房。第三人表示无法接受。 本院认为：根据《条例》第十六条、《细则》第二十四条的规定，被告具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。第三人经批准取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格。原告房屋在该拆迁许可证批准的拆迁范围内，因拆迁双方就拆迁补偿安置事宜经协商未能达成一致意见，第三人遂向被告申请房屋拆迁裁决。被告受理后送达了相关材料，进行调查、调解，在调解不成的情况下于法定期限内作出房屋拆迁裁决，执法程序合法。根据沪房地资拆[2001]673号文规定，被拆迁房屋的建筑面积有产权证的以产证记载面积为准，一般情况下被告可以依此作出认定。但是，拆迁双方另有约定应遵从约定。本案原告在拆迁前搭建了三层房屋，第三人之前与原告协商时已按三层建筑面积计算，并且承诺给予原告安置补偿款300万元。房屋拆迁行政裁决是针对双方房屋拆迁补偿安置民事活动而作出的行政处理，裁决除了需要依法作出外，还应兼顾之前双方协商的过程和基础，不应减少被拆迁人可得利益。第三人未如实陈述协商过程以供被告参考，其行为亦不可取。鉴于本案被告对原告被拆除房屋建筑面积作出认定时未审查协商过程中第三人所作的承诺等事实，本院认为被告所作裁决事实认定不清，有违公平。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目，参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条第一款之规定，判决如下： 撤销被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局于2010年12月1日作出2010年虹房管拆裁字第110号房屋拆迁裁决。 案件受理费50元，由被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 施海红 审 判 员 邱 莉 人民陪审员 胡 铮 二〇一一年六月二日 书 记 员 袁 坚 |
