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海 南 省 高 级 人 民 法 院 行 政 判 决 书 （2011）琼行抗字第1号 抗诉机关：海南省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：宋忠荣，女，1966年11月10日出生，汉族。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：徐芳春，女，1972年11月11日出生，汉族。 委托代理人：冯怀东，海南刚峰律师事务所律师。 委托代理人：宋照生，男，1971年3月27日出生，汉族。 被申诉人（一审被告）：海口市住房和城乡建设局。 法定代表人：杜海鹰，该局局长。 委托代理人：吴伟伟，女，该局干部。 委托代理人：梁振华，该局干部。 原审第三人：吴国雄，男，1963年9月6日出生，汉族。 委托代理人：吴开天，海南琼亚律师事务所律师。 原审第三人：程海鹏，男，1964年6月6日出生，汉族。 申诉人宋忠荣、徐芳春与被申诉人海口市住房和城乡建设局（简称住建局）及第三人吴国雄、程海鹏房屋登记行政管理纠纷一案，海口市中级人民法院于2009年4月20日作出 (2009)海中法行终字第41号行政判决，已经发生法律效力。宋忠荣、徐芳春不服，向检察机关提出申诉。海南省人民检察院于2011年4月7日以(2011)琼检民行抗字第3号行政抗诉书向本院提出抗诉。2011年4月15日，本院作出（2011）琼行抗字第1号行政裁定，提审本案。立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。海南省人民检察院指派检察员林华、助理检察员蔡闽出庭履行职务，申诉人宋忠荣、徐芳春及其委托代理人冯怀东、宋照生、被申诉人住建局的委托代理人吴伟伟、原审第三人吴国雄的代理人吴开天、原审第三人程海鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海口市房产管理局（简称房产局）于2007年6月13日为程海鹏颁发了海口市海房字第HK153901号和海口市海房字第HK153902号房屋所有权证。HK153901号房产证主要登记内容为：房屋座落为海口市府城镇宗伯里横街B幢一层101房，房屋所有权人为程海鹏，产别为私产，房屋结构为钢混，建筑面积为94.43 m2；HK153902号房产证主要登记的内容为：房屋座落为海口市府城镇宗伯里横街B幢一层102房，房屋所有权人为程海鹏，产别为私产，房屋结构为钢混，建筑面积为94.13 m2。 2008年6月10日，一审原告宋忠荣、徐芳春因不服被告房产局为第三人程海鹏颁发海口市海房字第HK153901号和海口市海房字第HK153902号房屋所有权证的房屋登记行政管理行为，向海口市琼山区法院提起行政诉讼称，2005年12月18日，我俩与第三人吴国雄自愿签订《房地产买卖契约》，约定第三人吴国雄将自己所有的位于海口市府城镇宗伯里横街B栋一楼的164.3平方米房产出售给我俩，总价款为七万元。合同签订当日，我们就付清了购房款。第三人吴国雄收到我们的购房款后，便将该房屋的钥匙交给我们。我们拿到钥匙后，第二天便开始对该房屋进行装修，并将该房屋分隔成六个房间。2006年春节前，我们便搬入居住至今。我们搬入居住后，曾多次找第三人吴国雄尽快办理房产过户手续，但第三人吴国雄总是以各种理由拖延办理。2007年6月底，我们听说第三人吴国雄已将该房产过户到别人名下，于是赶紧到房产局查询，方知被告房产局已于2007年6月13日将我们购买的房产分成两套房登记在另一第三人程海鹏的名下，并分别为其颁发了海房字第HK153901号和海房字第HK153902号房屋所有权证。于是我们便与第三人吴国雄和程海鹏进行交涉，但协商未果。无奈之下，我们只好于2007年8月3日向贵院提起民事诉讼，请求判决确认第三人吴国雄与程海鹏于2006年1月8日签订的《房地产买卖契约》无效。2008年5月16日，贵院作出(2007)琼山民一初字第355号民事判决书，以本案争议之房产已过户到另一第三人程海鹏名下为由，判决驳回我们的诉讼请求。我们不服，提起上诉，现正在二审法院审理中。2008年5月29日，我们再次到海口市房屋档案馆查询上述争议之房产的档案，发现第三人程海鹏向被告提供的于2006年1月8日和吴国雄签订的两份《房地产买卖契约》中甲方签名处的“吴国雄”并不是第三人吴国雄本人亲笔签名和摁手印，明显是他人代签和摁手印。另，二审法院在审理我们的上诉案件过程中也已于2008年7月11日作出(2008)海中法民一终字第762号民事裁定书，以“因本案必须以该行政诉讼案件的审理结果为依据，而该行政诉讼案件尚未审结”为由，裁定该上诉案中止诉讼。综上所述，第三人吴国雄与程海鹏以欺骗手段办理房产过户手续，而被告房产局未认真审查，将我们购买的房产办理发证给第三人程海鹏，侵犯了我们的财产合法权益。为此，特向人民法院提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销海口市海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。 被告房产局辩称，一、被告给第三人程海鹏颁发的海房字第HK153901号及第HK153902号房屋所有权证，认定事实清楚、程序合法、适用法规、规章正确。本案诉争房产位于海口市府城镇宗伯里横街101房和102房，原产权登记人为吴国雄。2006年1月8日，第三人吴国雄与程海鹏分别签订《房地产买卖契约》，约定由吴国雄将海口市城镇宗伯里横街B栋101房和102房转让给程海鹏。合同签订后，当事人持原房屋所有权证、房地产买卖契约以及相关身份证明等有关材料，分别向被告申请办理上述房产的产权过户登记手续。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第17条第二款规定“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”及《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》中规定 “办理房地产转移登记的必收要件为房屋权属证书和房地产转让证明材料”，经审查，第三人程海鹏的过户申请符合上述规定的形式要件。在买卖双方提供完税证明后，被告于2007年6月13日分别将海口市府城镇宗伯里横街B栋101房和102房的产权登记在第三人程海鹏的名下，并给其颁发了海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。二、本案原告不具备诉讼主体资格。被告作为房产登记部门，在办理产权登记时，对申请人程海鹏提供的必收要件材料是否完整、齐备进行审查，已尽了审核义务。第三人程海鹏已依法取得该争议房屋的所有权，原告与本案没有利害关系。至于本案是否涉及到第三人（原产权人）吴国雄“一房二卖”而侵害原告的权益问题，则属于民事法律关系的范畴，原告可通过民事诉讼的途径来要求对方当事人承担合同违约责任。综上所述，被告颁发给第三人程海鹏的海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确。原告诉请撤销讼争房产的权属证书于法无据，建议法庭查明事实真相，依法维持被告作出的具体行政行为，保障行政机关依法行政的权利。 第三人程海鹏辩称：1、原告的诉讼主体不适格。根据《行政诉讼法》第二条的规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。本案中原告与第三人吴国雄签订《房地产买卖契约》并支付转让款后，吴国雄却拒绝将房屋过户至原告名下，而于2006年1月8日又与我签订《房地产买卖契约》，并将该房屋所有权过户至我的名下。根据我国法律关于不动产所有权转移的规定，我对讼争的房屋已取得所有权，应受法律保护。即使原告的合法权益因此受到损害，均与后来被告作出的具体行政行为没有任何关系，原告只能通过民事诉讼来解决。因此第三人程海鹏认为原告的诉讼主体不适格，法院应驳回原告的诉讼请求；2、第三人吴国雄与我于2006年1月8日签订的《房地产买卖契约》以及办理房屋过户手续的行为都是吴国雄本人真实意思表示，因此我与吴国雄之间的房屋买卖行为合法有效。原告没有证据证明我与吴国雄提交给被告的过户申请表以及合同上的签名、指印不是出自吴国雄本人，或者说该房屋转让行为不是吴国雄的真实意思表示。即使我提供办理房屋过户手续使用的二份合同是他人代吴国雄签字以及按手印（无论是陈晓林还是其他人），但吴国雄对该讼争房屋已过户到我名下的事实从未提过任何异议。另吴国雄庭前让我转交给法院的特别声明书，均证明该房屋转让行为包括办理过户均系吴国雄的真实意思表示。参照我国《合同法》、《民法通则》有关无权代理追认的相关法律规定，我与吴国雄之间的房屋转让行为是合法有效的，理应受到法律的保护。3、被告作出向我颁发的海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证的具体行政行为，认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。我与吴国雄依照办理房屋过户手续的有关法律规定，向被告提供了办理过户手续所需的申请书、房地产买卖契约等材料。被告经审查无误后，便依法向我颁发了海房字第HK153901、HK153902号房屋所有权证。原告的唯一异议就是认为我向被告提供的两份《房屋产权转让登记申请书》和两份《房地产买卖契约》上卖方的签名和指印不是出自吴国雄本人所为，从而得出我以欺骗手段办理房产过户手续的谎谬结论。我认为：第一、原告没有足够的证据证明我采取欺骗手段办理房产过户手续；第二、被告也绝对没有义务让买卖双方当着被告工作人员的面填写上述材料并签名按手印；第三、我与吴国雄之间的房屋转让行为合法有效。综上所述，我认为：原告的诉讼主体不适格；我与吴国雄之间的房屋转让行为合法有效，应受法律保护；被告作出的具体行政行为程序合法，适用法律正确。请求法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求，以维护我的合法权益不受侵犯。 海口市琼山区人民法院一审查明，2005年12月18日，第三人吴国雄作为甲方，原告宋忠荣、徐芳春作为乙方，双方签订了一份《房地产买卖契约》，合同主要约定：甲方自愿将其拥有座落在海口市府城镇宗伯里横街B栋一楼的房地产(房屋建筑面积164.3 m2)出售给乙方（原告），房屋总价款为人民币70000元。双方均在合同上签名和按指印。合同签订当日，原告宋忠荣、徐芳春向第三人吴国雄付清了购房款，随之吴国雄便将该房屋的钥匙交给二原告。原告拿到钥匙后，从第二天起开始对该房屋进行装修，将房屋分隔成6个房间。装修完毕后于2006年春节前搬入居住至今。二原告搬入居住后，多次找第三人吴国雄办理房屋产权过户手续，但吴国雄总是以各种理由拖延办理。2006年1月8日，第三人吴国雄背着二原告，又与第三人程海鹏签订一份《房地产买卖契约》，将已出售给二原告的房产以同样的价格再次卖给第三人程海鹏。第三人吴国雄收到程海鹏的购房款后，却没有依照合同的约定将该房产交付给第三人程海鹏，该房产一直由二原告占有居住。2006年12月28日，被告房产局依第三人吴国雄的申请，将海口市府城镇宗伯里横街B栋一楼分割为101号和102号两个套房，把该房屋产权登记在吴国雄名下，并分别为其颁发海房宇第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。2007年6月7日，第三人程海鹏拿与案外人陈晓林填写的《房屋产权转让登记》申请书和《房地产买卖契约》等材料向被告房产局申请该房产权过户登记。被告房产局经审查后于2007年6月13日将海口市府城镇宗伯里横街B栋一楼101房和102房的原产权人吴国雄变更登记为现产权人程海鹏，同时给第三人程海鹏颁发了海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。2007年6月底，当二原告知道第三人吴国雄已将争议之房产过户至另一第三人程海鹏名下时，便与吴国雄和程海鹏进行交涉，但协商未果。2007年8月3日二原告向本院提起民事诉讼，请求判决确认第三人吴国雄与程海鹏签订的《房地产买卖契约》无效。2008年5月16日，本院审理后以本案争议之房产已过户到第三人程海鹏名下为由，判决驳回二原告的诉讼请求。二原告对该民事判决不服，上诉于海口市中级人民法院。在二审期间，海口市中级人民法院于2008年7月11日以(2008)海中法民一终字第762号《民事裁定书》，以“因本案必须以该行政诉讼案件的审理结果为依据，而该行政诉讼案件尚未审结为由”，裁定对该上诉案件中止诉讼。2008年5月29日二原告再次到海口市房屋档案馆查询，发现第三人程海鹏向被告房产局提交的其与吴国雄于2006年1月8日签订的两份《房地产买卖契约》中出卖方的签名和按指印并不是吴国雄本人所为，而是他人冒名代签和按指印。因此二原告便以第三人程海鹏和吴国雄采用欺骗手段办理房产过户手续和被告未尽审查义务便给第三人程海鹏颁发房屋所有权证，侵害了二原告的财产合法权益为由，于2008年6月10日向本院提起行政诉讼。 海口市琼山区人民法院一审认为，根据我国行政诉讼法及其司法解释相关的规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中原告宋忠荣、徐芳春在知道自己于2005年12月18日和第三人吴国雄购买的位于海口市府城镇宗伯里横街B栋一楼且一直居住至今的房屋，被过户到另一第三人程海鹏的名下后，以被告房产局在不查清事实的情况下，便颁发给第三人程海鹏房屋所有权证的具体行政行为，侵害了原告的财产权益，其颁证行为和原告有法律上的利害关系为由提起行政诉讼，符合法定条件，因此二原告的诉讼主体适格。被告和第三人程海鹏认为二原告的诉讼主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。第三人程海鹏在明知该争议之房屋已转让给二原告并一直居住使用的情况下，仍与不是该房产的所有权人，且不经该房产所有权人授权委托，无财产处分权的案外人陈晓林签订两份未经原房屋所有权人吴国雄本人签名的《房地产买卖契约》的虚假合同，并将其提供给被告房产局，骗取房屋产权转让过户登记，违反了我国《合同法》第五十二条之规定，属无效的合同。被告房产局受理第三人程海鹏房屋所有权转移登记的申请后，未尽审查义务，对第三人程海鹏提供的不真实的材料，没有对其必备要件进行审查，便对其作出颁发海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证的具体行政行为，属于违法行政的行为。综上，原告宋忠荣、徐芳春之诉求理由充分，本院予以支持。被告房产局将该争议之房产登记在第三人程海鹏的名下，并作出颁发海房宇第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证的具体行政行为，事实认定不清，主要证据不足，依法应当予以撤销。第三人程海鹏提供不真实的材料骗取房屋产权转让登记，应当承担由此产生的法律责任。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：撤销被告房产局于2007年6月13日颁发给第三人程海鹏的海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告负担。 一审判决后，程海鹏不服，提起上诉，其上诉的主要理由请求为：判令撤销海口市琼山区人民法院(2008)琼山行初字第10号行政判决书，改判驳回被上诉人提出的诉讼请求。其事实与理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。一、一审判决书中第13页第四行：“…认为虽然不是吴国雄本人签名，但可以追认，不能以此来否认合同的效力…”、第13页第五行：“…第三人程海鹏对其真实性和证明力无异议…”、第13页倒数第五行“…被告和第三人程海鹏对其真实性无异议，但对其证明力有异议…”、第19页第十三行“……第三人程海鹏在明知该争议之房屋已转让给二原告并一直居住使用的情况下……骗取房屋产权转让过户登记……”的事实认定均存在错误。二、一审法院没有足够的证据证明吴国雄将涉案房屋转让给上诉人以及为上诉人办理过户手续不是吴国雄的真实意思表示。三、退一万步说，即使办理过户手续使用的合同是陈晓林代吴国雄签字以及按手印的，但上诉人提供的证据以及诸多事实仍然足以证明吴国雄将涉案房屋转让给上诉人以及为上诉人办理过户手续均系吴国雄的真实意思表示，且均系吴国雄亲自所为。四、房产局向上诉人颁发的海房字第HK153901、HK153902号房屋所有权证，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人与吴国雄依照有关办理房屋过户手续的法律规定，第一、向税务机关缴纳了税款；第二、向房产局提供了办理过户手续所需的申请书、房地产买卖契约等材料；第三、经房产局审查材料齐全；第四、市政中心房产过户受理窗口受理（买卖双方必须亲自到场签名确认）；第五、房产局向上诉人颁发海房字第HK153901、HK153902号房屋所有权证。从上述整个流程可以看出，房产局根本不存在没有尽到审查义务以及程序违法的问题。故房产局作出的上述颁证行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。综上所述，一审法院不综合整个案件的事实以及证据，只是紧紧地抓住办理过户手续使用的合同的签名是由陈晓林代签，就简单地、草率地、片面地、不负责任地认定上诉人利用假合同向房产局骗取房屋产权过户登记，显然是置上诉人作为一个普通老百姓（买房者）的合法权益于不顾。故请求二审法院依法撤销一审法院作出的判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益不受侵犯。 被上诉人宋忠荣与徐芳春共同答辩称：被告房产局在为上诉人程海鹏颁发上述证件的行政登记行为，事实不清，证据不足，程序违法，应当依法予以撤销。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，且程序合法，应予以维持。 原审被告海口市住房保障与房产管理局陈述意见称：一、原审被告给上诉人程海鹏颁发的海房字第HK153901号及第HK153902号房屋所有权证，认定事实清楚、程序合法、适用法规、规章正确。本案诉争房产位于海口市府城镇宗伯里横街101房和102房，原产权登记人为吴国雄。2006年1月8日，原审第三人吴国雄与程海鹏分别签订《房地产买卖契约》，约定由吴国雄将海口市府城镇宗伯里横街B栋101房和102房转让给程海鹏。合同签订后，当事人持原房屋所有权证、房地产买卖契约以及相关身份证明等有关材料，分别向被告申请办理上述房产的产权过户登记手续。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第17条第二款规定“申请转移登记，权利人应当捉交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”及《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》中规定“办理房地产转移登记的必收要件为房屋权属证书和房地产转让证明材料”，经审查，上诉人程海鹏的过户申请符合上述规定的形式要件。在买卖双方提供完税证明后，被上诉人于2007年6月13日分别将海口市府城镇宗伯里横街B栋101房和102房的产权登记在上诉人程海鹏的名下，并给其颁发了海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证。二、本案原告不具备诉讼主体资格。原审被告作为房产登记部门，在办理产权登记时，对申请人程海鹏提供的必收要件材料是否完整、齐备进行审查，已尽了审核义务。上诉人程海鹏已依法取得该争议房屋的所有权，原告与本案没有利害关系。至于本案是否涉及到原审第三人（原产权人）吴国雄“一房二卖”而侵害原告的权益问题，则属于民事法律关系的范畴，被上诉人可通过民事诉讼的途径来要求对方当事人承担合同违约责任。综上所述，原审被告颁发给上诉人程海鹏的海房字第HK153901号和第HK153902号房屋所有权证的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确。被上诉人诉请撤销讼争房产的权属证书于法无据，建议法庭查明事实真相，依法维持原审被告作出的具体行政行为，保障行政机关依法行政的权利。 海口市中级人民法院二审查明的事实和一审法院查明的事实一致。 二审另查明，吴国雄在2008年10月11日向一审法院出具特别声明书，声明其向程海鹏转让本案争议房屋系其本人的真实意思表示。 海口市中级人民法院二审认为，本案纠纷缘起于典型的一房二卖之情形，本案上诉人程海鹏作为后购房者，但已办理了过户登记，而被上诉人宋忠荣与徐芳春为先期购房者并占有房屋，却未办理房屋过户登记，两者发生了冲突，应当依法衡平双方的权益。我国《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法登记，登记后始能产生效力，未经依法登记的不产生法律效力。据此，可见本案上诉人程海鹏虽然后期买房，但办证登记在先，其对该房屋的物权业已产生法律效力，应依法得到优先保护。 关于程海鹏与吴国雄购房合同效力的问题。一审法院认为程海鹏明知该争议房屋已经转让给俩被上诉人并由俩被上诉人占有使用的情形下，仍与无处分权人的陈晓林签订两份未经吴国雄本人签名的《房地产买卖契约》，该两份合同是虚假无效的。对此，本院认为，纵观本案，从程海鹏与吴国雄签订房屋买卖合同、支付购房款、积极办理过户登记、以及事后吴国雄的追认的一系列过程来看，均没有证据证明程海鹏在主观上“明知”该房屋已存在被他人购买在先之情形。在此情形之下，程海鹏为购买房屋支付了合理对价，并办理了过户登记，其显然应属于善意第三人的范畴。尽管程海鹏在向房产局提交的《房地产买卖契约》中存在陈晓林替代吴国雄的虚假签名的内容，但该转让行为在事后已经得到吴国雄的追认，可见该房屋的转让过户行为符合双方的真实意思表示。一审判决以虚假签名为由认为该合同为虚假合同，属无效合同，该认定事实不清，证据不足，二审法院不予支持。 本案为行政诉讼案件，主要审查的是被告行政机关具体行政行为的合法性问题。本案中，被告房产局在收到房产过户登记申请材料后，对申请人提交的过户材料主要进行形式要件的审查，对符合过户条件的予以办理过户登记。如果要求行政机关对过户材料上的签名是进行实质上的审查，显然过于苛刻，也不符合行政效率的要求。如果房产局予以核准的过户材料中存在虚假内容的情形，损害到他人的利益，利益关系人可以向房产局提出异议申请，由房产局进行纠正或者由利害关系人提起行政诉讼。本案中，吴国雄和程海鹏向房产局提交的过户申请材料中虽确实存在无处分权人陈晓林替代吴国雄签名的虚假内容，但是吴国雄在一审法院审理本案期间已通过《特别声明书》的形式追认了陈晓林替代其签名的行为。鉴此可以认定，该过户材料亦能反映吴国雄本人转让房屋的真实意愿，房产局办理的过户登记显然符合吴国雄与程海鹏两人的转受让房屋的真实意思表示，故不应以签名虚假为由而否认房产局房屋登记行为的合法性以及确认房屋产权转让的法律效力。 综上，一审法院认为房产局办理过户登记的《房地产买卖契约》属虚假合同，为无效合同，该认定事实不清，证据不足，应予纠正。一审判决认为房产局对程海鹏提供的不真实材料未尽审查义务，属于行政违法，该认定没有充分考虑到吴国雄事后追认的这一事实，应当予以纠正。海口市中级人民法院于2009年4月20日作出(2009)海中法行终字第41号行政判决：一、撤销海口市琼山区人民法院(2008)琼山行初字第10号行政判决；二、驳回被上诉人（原审原告）宋忠荣、徐芳春的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由被上诉人宋忠荣、徐芳春共同负担。 海南省人民检察院（2011)琼检民行抗字第3号行政抗诉书认为，被申诉人的被诉具体行政行为违法，应予撤销，海口市中级人民法院( 2009)海中法行终字第41号行政判决，予以维持，证据采信不当、适用法律错误，且存在超范围审理情形，具体体现为： 一、本案二审判决超范围审理且先判后审 本案系行政诉讼案件，审理机关应当围绕申诉人的诉讼请求及依据，就被申诉人的被诉具体行政行为是否违法进行审查并作出应否予以撤销的实体判决。第三人吴国雄就本案争议房屋先后与申诉人、程海鹏签订的两个房屋买卖契约中，法律应当优先保护哪个房屋购买者的合同权益问题，属于民事法律调整范畴，并非本行政诉讼案的审理范围。况且，此问题如何依法解决尚有待于本案审理机关对被申诉人的过户登记行为作出是否撤销的实体处理结果（从民法处理原则分析，如被申诉人的过户登记行为违法被撤销，则程海鹏的物权取得不合法，申诉人因订约、付款、占有使用争议房屋在先，其产权请求应得到法律的优先保护；如被申诉人的过户登记行为合法则程海鹏因先取得物权效力而应优先得到保护）。二审判决认为“本案上诉人程海鹏虽然后期买房，但办证登记在先，其对该房屋的物权业已产生法律效力，应依法得到优先保护。”本院认为，该审查认定已超出本行政诉讼案的审理范围，且在尚未就被申诉人的登记行为是否合法进行审查的情形下首先确认了第三人程海鹏的物权效力，事实上已先行肯定了被申诉人登记行为的法律效力，故二审判决在审查程序上也存在先判后审情形。 二、被申诉人的被诉具体行政行为违法，依法应予撤销， 二审判决予以维持认定事实不清，适用法律不当 首先，被申诉人对程海鹏提供的虚假过户申请材料未尽严格审查职责，其过户登记行为认定事实不清，依据不足，应予撤销。依法行政的基本要求是行政机关在履行职责、从事社会事务管理过程中必须事实依据充分，适用国家法律、行政法规、规章正确，且符合法定程序。在我国，房屋产权登记的公信力系以政府登记的权威方式作为保障的。因此，作为产权登记的审查核准行政机关，更应依照法律要求严格把关，规范行政。除协助执行司法机关的强制性过户裁判外，原产权人是否提出书面过户申请，是房产行政主管部门启动过户登记程序的必要前提。本案中，一、二审判决均已认定，第三人程海鹏提供给被申诉人的产权过户申请书中申请人“吴国雄”和房屋买卖契约中出卖人“吴国雄”的签名及手印系案外人陈晓林冒名所为，诉讼中被申诉人亦未举证证明原产权人吴国雄本人亲自到场接受核查并对上述冒名行为予以追认，故第三人程海鹏提交的房屋过户材料因缺少原产权人吴国雄的书面过户申请而不具备房屋过户的最基本的前提要件。二审判决认为：“被告海口市住房保障与房产管理局在收到房产过户登记申请材料后，对申请人提交的过户材料主要进行形式要件的审查，对符合过户条件的予以办理过户登记。如果要求行政机关对过户材料上的签名是进行实质上的审查，显然过于苛刻，也不符合行政效率的要求。”本院认为，形式要件审查实质上就是手续要件审查。手续是否齐全，材料是否真实是行政机关对形式要件的最基本要求。也只有严把材料的真实和齐全，才能保证行政机关作出的具体行政行为依据事实清楚、充分。如上所述，房屋原产权人提出书面过户申请本身就是房屋过户登记的必要手续，行政机关自然应当对申请书的签名是否原产权人所为进行核实（实务操作中均要求申请人本人到场核对或提供公证书）。如果行政机关在形式要件审查中勿须掌握材料的真实性，则无法判断过户申请是否为原房屋产权人所提，行政机关所追求的行政效率也就无行政质量作为保障。据此，本院认为，程海鹏提供的虚假过户申请材料不具备房屋产权过户登记的基本要件，被申诉人未尽严格审查职责，其作出的被诉具体行政行为依法应予撤销；二审判决在已认定过户材料上的签名系假冒的情况下仍认定被申诉人在审查中无过错明显不当。 其次，第三人程海鹏诉讼中提供的《特别声明书》不具有证明被申诉人被诉具体行政行为合法性的能力，二审判决据之确认被申诉人的被诉具体行政行为合法采信不当，适用法律错误。二审判决认为：“吴国雄在原审法院审理本案期间已通过《特别声明书》的形式追认了陈晓林替代其签名的行为。鉴此，本院认为，该过户材料亦能反映吴国雄本人转让房屋的真实意思，房产局办理的过户登记显然符合吴国雄与程海鹏两人的转受让房屋的真实意思表示，故不应以签名虚假为由而否认房产局房屋登记行为的合法性以及确认房屋产权转让的法律效力。”本院认为，其一，吴国雄系本案第三人但未到庭应诉。第三人程海鹏所举之《特别声明书》从证据来源、形式看应属程海鹏提供的证人证言而非案件第三人吴国雄的当事人陈述，但证人并无出庭接受质证，而一审质证时申诉人已对该证据的真实性提出异议，结合第三人程海鹏在申领颁证、诉讼中存在多次提供虚假签名文件的情况，二审判决确认该证据的真实性明显违背证据规则。其二，从该《特别声明书》的具体内容看，主要是说明双方合同交易的真实性和合法性，并未涉及到房屋产权过户登记问题，更无事后追认陈晓林冒其签名过户材料效力的意思表示。况且，该声明也是给一审法院的情况说明而非给被申诉人的授权确认书。故二审判决据之认定原产权人吴国雄已事后追认陈晓林代其签名的效力和被申诉人颁证的合法性依据不足。其三，行证机关在作出具体行政行为时即应事实依据充分是依法行政的最基本要求，法律并不允许行政行为的合法性通过事后补证或行政利害关系人的事后追认而确定。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条规定：“下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据：（一）被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据；……（三）原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据。”上述《特别声明书》系第三人程海鹏在诉讼中才收集、形成的证据，并非被申诉人作出本案被诉具体行政行为时的依据，依以上司法解释，显然也不能作为判定被申诉人具体行政行为合法的证据。据上三点，本院认为，二审判决采信第三人程海鹏提供之《特别声明书》认定被申诉人的被诉具体行政行为合法，违反行政诉讼证据规则。 申诉人宋忠荣、徐芳春同意抗诉机关的抗诉意见。 被申诉人住建局的答辩意见为：一、答辩人颁发的海房字HK153901号及HK153902号房产房屋产权证的行政行为，符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》第17条第二款以及《管理简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》的规定，认定事实清楚，程序合法，适用法律规章正确；二、答辩人作为房产登记部门，在办理产权登记时，已经对申请人提供的必要收件材料是否完整、齐备进行审查，已尽审核义务；三、原二审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，申诉人申诉理由不能成立，应予以驳回；四、第三人程海鹏依照《物权法》的规定，已经取得本案争议房屋的物权，且属于善意取得，应优先受到法律保护。特请求人民法院驳回申诉人的申诉和检察机关的抗诉。 第三人程海鹏的答辩意见为：一、住建局在办理吴国雄与程海鹏的房屋产权过户手续中，根本不存在未尽审查义务的问题；二、吴国雄本人亲自到场并在海口市政务中心受理通知单上的签名行为，足以说明其将房产过户给程海鹏的意思表示真实，该交易行为应受法律保护；三、法律应当优先保护登记的权利人。我国实行的是实际登记生效原则，登记具有强制性普遍性具有公示效力，房屋权属是以登记为产权变动的生效要件。故认为海口市中级人民法院（2009）海中法行终字第41号行政判决并无不当，请求人民法院予以维持。 第三人吴国雄（代理人）的答辩意见为：第一、我们是为了配合法院审理的要求才出庭的。第二我们对法律适用方面没有任何意见，只是在事实方面明确以下意见，即1、吴国雄并没有亲自到住建局和程海鹏办理房屋过户的相关手续；2、吴国雄没有授权本案的案外人陈晓林和程海鹏办理房屋过户和公证的相关手续；3、过户登记手续所涉及的吴国雄的签名均为陈晓林的个人行为。 本院再审中，被申诉人住建局提供第三人吴国雄的身份证复印件，予以证明是第三人吴国雄亲自到房产管理部门办理了本案争议的海房字第HK153901、HK153902号房屋房产转移登记手续。本院认为，依照行政诉讼证据规则，被申诉人的举证已经超过了举证期限，且未有正当理由。同时第三人吴国雄的代理人在庭审中明确表示，第三人吴国雄在办理涉案房屋的转移登记手续时并未亲自到场；其没有授权委托案外人陈晓林和第三人程海鹏办理本案争议房屋的产权过户登记手续；该过户登记手续中第三人吴国雄的签名均为陈晓林所为。且根据原判认定的事实，办理本案争议的房产转移登记手续时备案的第三人吴国雄与第三人程海鹏所签订的《房地产买卖契约》以及申请书中第三人吴国雄的签名和指印均系案外人陈晓林代签、捺，因此被申诉人住建局的主张与事实明显不符，该证据明显不能证明第三人吴国雄亲自办理了涉案房屋的转移登记手续这一事实。故，对该证据的证明效力，本院不予认定。 申诉人宋忠荣、徐芳春提供了海南公平司法鉴定中心琼公平鉴[2009]文检字第119号司法鉴定意见书，予以证明第三人程海鹏在原一审中提交的第三人吴国雄于2008年10月11日出具的《特别声明书》系伪造，原判对该证据予以采信，导致事实认定和判决错误。第三人程海鹏对该证据的真实性有异议，且认为已经过了举证期限，不予认可。第三人吴国雄的代理人承认吴国雄没有出具过该声明，对该证据予以认可，无异议。本院认为，该证据是原判生效后才出现的证据，属于新证据，故申诉人宋忠荣、徐芳春举证并未超过举证期限。同时作出该鉴定报告的鉴定机构具有鉴定资格，鉴定人员亦具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，且有第三人吴国雄的代理人陈述予以印证，故对该证据的证明效力，本院予以认定。 第三人程海鹏提供了编号为200724373号《海口市政务服务中心受理通知书》、海南公平司法鉴定中心琼公平鉴[2010]文检字第162号司法鉴定意见书（鉴定结论为：《海口市政务服务中心受理通知书》中吴国雄的签名与第三人程海鹏与第三人吴国雄所签订的第一份《房地产买卖契约》中吴国雄的签名属同一个人所签）、琼州公证（2009）琼州证字第1306号公证书，予以证明第三人吴国雄亲自与第三人程海鹏一起到被申诉人住建局处办理了涉案房屋的转移登记手续。申诉人宋忠荣、徐芳春认为该通知书应由房产管理部门持有，来源不合法，内容不真实，且已经过了举证期限，不予认可；认为《房地产买卖契约》的吴国雄的签名不是吴国雄所签，故认为鉴定意见书不具有证明力；认为《公证书》与本案不具有关联性。被申诉人住建局对上述三份证据没有异议；第三人吴国雄的代理人强调吴国雄从未到过办证现场，且该受理单中的吴国雄签名明显不是吴国雄的笔迹，对上述证据不予认可。本院认为，由于第三人程海鹏对应当由房产部门保管的《海口市政务服务中心受理通知书》为何由其持有未能做出合理的解释，同时无法确认第三人程海鹏与第三人吴国雄所签订的第一份《房地产买卖契约》中吴国雄的签名是否为吴国雄本人所签，且上述三份证据的证明内容与第三人吴国雄的代理人的陈述以及本院再审查明的事实相矛盾，故对第三人程海鹏所提供的上述三份证据的证明效力，本院均不予认定。 本院再审查明，各方当事人对原判认定的事实中，除第三人吴国雄于2008年10月11日出具的《特别声明书》这一事实，申诉人宋忠荣、徐芳春和第三人吴国雄（代理人）有异议外，其他事实均无异议，本院予以确认。 本院再审另查明，本案二审判决生效后，海口市中级人民法院已经恢复申诉人宋忠荣、徐芳春与第三人吴国雄、程海鹏房屋买卖合同纠纷一案的审理，并于2009年11月13日作出（2008）海中法民一终字第762号民事判决，维持了海口市琼山区人民法院（2007）琼山民一初字第355号民事判决。该判决生效后，程海鹏已经向一审法院申请强制执行，因检察机关向本院提起抗诉，一审法院已经于2010年5月27日作出（2010）琼山执字第43号执行裁定书，中止该案的执行，争议房产现仍由申诉人占有、管理、使用。 本院再查明，海口市人民政府于2008年12月1日，以海府办[2008]288号文，将海口市住房制度改革办公室和海口市房产管理局合并为海口市住房保障和房产管理局。随后，海口市委、海口市人民政府又于 2009年10月10日以海发[2009]8号文，将建设局的相关职能与海口市住房保障和房产管理局职责进行重新整合后，重新设立了海口市住房和城乡建设局。 本院再审认为，根据抗诉机关的意见以及各方当事人的陈述意见，本案的争议焦点问题有三个： 一是被申诉人住建局的颁证行为是否合法。首先，根据本院再审查明的事实，原审第三人程海鹏向被申诉人住建局申请办理本案争议的海房字第HK153901、HK153902号房屋房产转移登记手续时，提交给被申诉人住建局的产权过户申请书中，申请人“吴国雄”以及备案的房屋买卖契约中“吴国雄”的签名及手印均系案外人陈晓林冒签，第三人吴国雄的代理人到庭陈述时，专门强调吴国雄明确表示其从未亲自到房产管理部门或委托他人办理过本案争议房产转移登记手续，故被申诉人住建局以及第三人程海鹏主张是第三人吴国雄亲自到被申诉人处办理了本案争议房产的转移登记手续，明显证据不足，与事实不符，本院不予采信。由于被申诉人住建局办理本案争议房产的转移登记手续时，在未要求申请人（吴国雄）到场，或提供委托公证书的情况下，仅凭据第三人程海鹏所提交虚假的申请材料，就为第三人程海鹏办理了争议房屋的转移登记手续，颁发了房屋产权证，明显未履行审核义务，程序违法，导致该颁证行政行为事实不清，依据明显不足。故被申诉人住建局主张按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》以及《关于简化房地产交易和房屋权属登记办事程序的指导性意见》的规定，房屋管理部门对房屋产权转移登记只是负有程序性审查义务，被申诉人住建局已经履行了审核义务，与事实不符，本院不予支持。其次，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条“下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据：……（三）原告或者第三人在诉讼程序中提供的，被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据”的规定，第三人程海鹏虽然在一审诉讼中所提供的第三人吴国雄于2008年10月11日出具的《特别声明书》，但该声明属于第三人程海鹏在诉讼程序中提供的，且被申诉人住建局在颁证程序中未作为具体行政行为依据的证据，该证据明显不能作为被申诉人住建局颁证具体行政行为合法的依据，况且该证据的内容本身仅是证明第三人吴国雄将争议的房屋转让给第三人程海鹏系其真实意思表示，并没有追认代办证行为的意思表示，无法证明案外人陈晓林替代吴国雄签名申请办理争议房产转移登记的合法性。而从本院再审查明的事实看，该证据明显属于伪造的证据，不具有证明效力。故，被申诉人住建局在作为出卖人的第三人吴国雄没有亲自到场，没有提供委托公证书，第三人程海鹏在向被申诉人住建局提交的申请表和买卖合同亦存在陈晓林冒签名的虚假材料的情况下，明显未尽审核义务，因此被申诉人住建局给第三人程海鹏颁发了本案争议的海房字第HK153901、HK153902号房屋产权证的行政行为，明显违法，应予以撤销，原判以第三人吴国雄于2008年10月11日出具的《特别声明书》系第三人吴国雄对案外人陈晓林替代签名行为的追认为由，认定被申诉人住建局的办证行为合法，没有事实根据和法律依据，应予以纠正。抗诉机关的此项抗诉理由成立，本院予以支持。 二是第三人程海鹏依据被申诉人的颁证行为取得争议房屋产权是否属于善意取得的问题。根据本案再审查明的事实，本案争议的房屋，第三人吴国雄于2005年12月18日与申诉人宋忠荣、徐芳春签订《房地产买卖契约》后，申诉人宋忠荣、徐芳春当天已经付清房款，第三人吴国雄亦于第二天将争议房屋的钥匙交给申诉人，申诉人宋忠荣、徐芳春随后进行了装修，并于2006年春节前搬入居住和将空余房屋出租给他人使用，而第三人程海鹏是2006年1月8日才与第三人吴国雄签订《房地产买卖契约》购买争议的房屋，第三人程海鹏与第三人吴国雄签订合同时，申诉人已经对该房屋进行装修，第三人程海鹏在购买商品房这种大宗商品时，不可能不对房屋进行过现场查看，故其辩称其不知道第三人吴国雄已经将争议房屋已经出卖给他人，明显与事实不符。在申诉人宋忠荣、徐芳春已经于2006年春节前将争议房屋装修完毕搬入居住使用后，第三人程海鹏在第三人吴国雄没有到场的情况下，仅通过提供有案外人陈晓林冒签的合同和申请表等虚假材料，在被申诉人住建局未尽审核义务的情况下，办理了争议房屋的转移登记，意图以取得物权登记的形式对抗申诉人宋忠荣、徐芳春与第三人吴国雄的房屋买卖行为的履行，故第三人程海鹏的行为明显不属于善意取得。 三、关于原判是否存在超范围审理且先判后审的问题。本案属于房屋颁证行政争议案件，不是房屋买卖合同民事纠纷案件，因此本案所要审查的是被诉的具体行政行为，即被申诉人住建局的颁证行是否合法并作出是否应当予以撤销的问题，而不是本案所涉及的第三人吴国雄与申诉人宋忠荣、徐芳春以及第三人程海鹏所签订的两个房屋买卖合同契约的效力以及应当对谁予以优先保护的问题，该问题属于民事法律关系的调整范畴，不属于本行政案件的审查处理范围。原判对申诉人宋忠荣、徐芳春以及第三人程海鹏与第三人吴国雄之间的两个房屋买卖合同契约的效力进行审查和认定，确存在超诉讼范围审理的问题。同时，原判在尚未就被申诉人住建局的登记行为是否合法进行审查的情形下，先行确认了第三人程海鹏的物权效力，进而肯定了被申诉人住建局登记行为的合法性和效力，本末倒置，确存在先判后审的问题。故抗诉机关的此项抗诉理由成立，应予以支持。 综上所述，抗诉机关抗诉理由成立，本院予以支持，原判认定事实不清，证据不足，判决明显错误，应予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决撤销被申诉人于2007年6月13日颁发给第三人程海鹏的海房字第HK153901、HK153902号房屋所有权证正确，应予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项、第六十一条第一项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十六条之规定，判决如下： 一、撤销（2009）海中法行终字第41号行政判决； 二、维持海口市琼山区人民法院（2008）琼山行初字第10号行政判决。 一、二审案件受理给各50元，共计100元，均由被申诉人住建局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭永红 审 判 员 郑 船 代 理审判员 黄 丽 二〇一一年七月六日 书 记 员 刘 峰 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第三十二条 被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。 第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决： （一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。 （二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为： １、主要证据不足的； ２、适用法律、法规错误的； ３、违反法定程序的； ４、超越职权的； ５、滥用职权的。 （三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。 （四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。 第六十一条 人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判； （二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判； （三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 《最高人民法院关于执行若干问题的解释》 第七十六条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》 第一条 根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。 被告因不可抗力或者客观上不能控制的其他正当事由，不能在前款规定的期限内提供证据的，应当在收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提出延期提供证据的书面申请。人民法院准许延期提供的，被告应当在正当事由消除后十日内提供证据。逾期提供的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。 第五十条 在第二审程序中，对当事人依法提供的新的证据，法庭应当进行质证；当事人对第一审认定的证据仍有争议的，法庭也应当进行质证。 第五十一条 按照审判监督程序审理的案件，对当事人依法提供的新的证据，法庭应当进行质证；因原判决、裁定认定事实的证据不足而提起再审所涉及的主要证据，法庭也应当进行质证。 第五十二条 本规定第五十条和第五十一条中的“新的证据”是指以下证据： （一）在一审程序中应当准予延期提供而未获准许的证据； （二）当事人在一审程序中依法申请调取而未获准许或者未取得，人民法院在第二审程序中调取的证据； （三）原告或者第三人提供的在举证期限届满后发现的证据。 第六十条 下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据： （一）被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据； （二）被告在行政程序中非法剥夺公民、法人或者其他组织依法享有的陈述、申辩或者听证权利所采用的证据； （三）原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据。 |
