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上海市普陀区人民法院 行政判决书 （2011）普行初字第12号 原告冯某 被告上海市住房保障和房屋管理局 被告上海市规划和国土资源管理局 第三人王某 第三人王某 原告冯某诉被告上海市住房保障和房屋管理局、被告上海市规划和国土资源管理局要求履行为其办理上海市普陀区大渡河路21弄11号505室房屋的房地产转移登记的法定职责一案，本院于2011年3月7日受理后，于次日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，两被告于同月9日在法定期间内提交了作出被诉行政行为的证据和规范性文件，未提交书面答辩状。鉴于王某、王某与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院于同年4月2日追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年8月9日公开开庭进行了审理。原告冯某及委托代理人唐敏峰，两被告的委托代理人袁方，第三人王某及委托代理人夏文梅到庭参加了诉讼。第三人王某经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年1月7日，原告与两名第三人就上海市普陀区大渡河路21弄11号505室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》。同月9日，原告与第三人王某至上海市普陀区房地产交易中心共同申请要求办理系争房屋的转移登记。后被告未在二十日的法定期间内向原告颁发房地产权证，也未告知相关原因。故请求两被告履行为其办理系争房屋房地产转移登记的法定职责。 两被告辩称：2011年1月9日，两被告受理了原告与第三人王某要求办理系争房屋转移登记的申请，审核中发现，系争房屋权利人之一的王某未到场申请，而由王某持经公证的委托书代为申请，遂向出具公证书的湖北省襄樊市长信公证处（以下简称长信公证处）核实。后被长信公证处书面回复建议不采信委托书公证书。 2011年1月21日，被告按照申请人提供的地址向原告和第三人发出申请登记文件补正书，要求其在收到《补正通知书》后30日内，带好本人身份证到场办理登记，后上述信件均被退回。因此，被告在收到原告房地产登记申请后所作的行政行为正确合法，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人王某述称：第三人有视力残疾，对于系争房屋买卖一事，自己毫不知情，既未授权王某签订合同，也未去湖北襄樊签过委托书和公证书，所谓的《上海市房地产买卖合同》是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。 两被告在法定期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据和依据： 一、职权依据和执法程序 关于职权依据，两被告提供了《上海市房地产登记条例》（2009年7月1日起施行，以下简称《登记条例》）第五条的规定，证明其有颁发上海市房地产权证的主体资格。关于执法程序，被告提供了：1、2011年1月9日由冯某、王某（并代王某）签名的上海市房地产登记申请书；2、冯某、王某和王某的身份证复印件；3、2011年1月9日由冯某、王某签名的上海市普陀区房地产交易中心收件收据；4、（2010）鄂长信证字第0231号公证书，主要内容为:“兹证明申请人王某（男，一九五四年八月十九日出生，住上海市普陀区大渡河路21弄11号505室，身份证号码：310107195408190051）、王某（女，一九八一年十月四日出生，住上海市普陀区大渡河路21弄11号505室，身份证号码：310107198110043044）于二0一0年七月十二日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。”；公证书所涉《委托书》主要内容为:“……委托事项：委托人王某与受托人王某是坐落在上海市普陀区大渡河路21弄11号505室房屋所有权人，持有沪房地普字（2008）第008209号房地产权证。现因委托人王某在襄樊、武汉做工程，不便亲自回去办理有关手续，特委托女儿王某为授权委托代理人，全权办理如下事项中需要委托办理的事项：一、代为办理上述房地产抵押登记手续：办理相关公证手续，签署相关文件、合同。二、代为归还上述房地产中的银行及其它债权人的借款，并办理注销抵押登记手续。三、代为签订上述房地产的买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续。四、代为办理上述房地产的交易，过户登记手续。……委托期限：一年，受托人有转委托权。受托人所签署的有关文件委托人均予承认，所产生的后果均由委托人承担。”；5、2011年1月7日由冯某、王某和沈宇（代王某）签名的《上海市房地产买卖合同》；6、系争房屋的沪房地普字（2008）第008209号上海市房地产权证（权利人为王某、王某）；7、上海市普陀区房地产交易中心缴费通知单及非税收一般缴款书；8、上海市财政局契税缴款书；9、湖北省襄樊市长信公证处出具的回复；10、2份申请登记文件补正书及挂号信存根等。被告以上述证据证明，被告收到原告申请后予以受理，经审核后要求补正等程序，执法程序符合《登记条例》第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条的规定。 二、事实证据和法律适用 被告提供了前述相同的证据证明：2011年1月9日，冯某、王某至上海市普陀区房地产交易中心，填写了上海市房地产登记申请书，共同向被告提出系争房屋转移登记的申请，申请时提供的《上海市房地产买卖合同》上“王某、王某”处的落款签有王某及代理人沈宇的名字。被告在审核过程中，发现王某本人未到现场提出申请，王某提交了（2010）鄂长信证字第0231号公证书代为申请，故向出具公证书的长信公证处核实。2011年1月17日，长信公证处书面回复：“……对于委托人王某的身份不能确定。为了避免不必要的纠纷和风险，我处建议不采信0231号委托书公证书。对于王某、王某共有房屋的处分应通知王某本人到场。” 2011年1月21日，被告根据申请人提供的地址向冯某、王某和王某发出申请登记文件补正书，要求其在收到《补正通知书》后30日内，带好本人身份证到场办理登记，当面在房地产登记申请书上签名。后信件分别因“逾期退回”和“地址不详”的原因被退回。被告对原告申请所作的行政行为符合《登记条例》第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条的规定。 经庭审质证，原告对被告所作行政行为的职权依据、事实证据、法律适用无异议，对被告的执法程序有异议。原告认为，向被告提出系争房屋的房地产转移登记申请时，已提供了符合《登记条例》规定的法律文件，手续齐备，被告审核后未能在二十日内向原告颁发房地产权证，也未告知原告原因。对于被告向原告寄送挂号信的地址无异议，但称自己未收到信件。对此，被告质辩认为，因王某本人未到场申请，经向长信公证处核实后，不能确定公证书的效力，遂在法定期间内以挂号信方式告知原告和两第三人。信件的邮寄地址是原告和王某在申请时确认的，未能收到信件，责任不在被告。第三人王某质辩认为，自己从未有过转让系争房屋的意思表示，也未委托女儿王某办理相关事宜，《上海市房地产买卖合同》是无效的。原告要求进行房地产转移登记自然也是无效的。 经审理查明：本市普陀区大渡河路21弄11号505室房屋的权利人为王某、王某。2011年1月9日，冯某、王某至上海市普陀区房地产交易中心，填写了上海市房地产登记申请书，共同向被告提出系争房屋转移登记的申请，冯某确认的地址为本市古美路1388号，王某确认的地址为本市东新路210弄31号201（室）。冯某、王某申请时提供了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》、（2010）鄂长信证字第0231号公证书等材料，其中《上海市房地产买卖合同》签订于2011年1月7日，合同落款处记载有冯某、王某和沈宇的签名。被告在审核中发现王某本人未到现场提出申请，由王某持（2010）鄂长信证字第0231号公证书代为申请，故向出具公证书的长信公证处核实。2011年1月17日，长信公证处书面回复：“……对于委托人王某的身份不能确定。为了避免不必要的纠纷和风险，我处建议不采信0231号委托书公证书。对于王某、王某共有房屋的处分应通知王某本人到场。” 2011年1月21日，被告根据原告和第三人提供的联系地址分别发出了二份申请登记文件补正书，补正书主要内容相同，为“……日前，湖北省襄樊市长信公证处致函我处，由于该公证处对委托人王某的身份不能确定，建议不采信0231号《委托书》公证书。请通知王某在收到本《补正通知书》后30日内，带好本人身份证到中山北路2930号上海市普陀区房地产登记处申请办理房地产登记，当面在房地产登记申请书上签名。逾期不来申请的，视为未受理。请领回申请登记文件。”，发给冯某的信件以“地址不详”为由被退回，发给王某、王某的信件以“逾期退回”为由被退回。2011年3月7日，原告向本院提起诉讼。 另查明： 经本院调查，2011年5月30日，长信公证处向本院出具回函，主要内容为：“一、2011年1月17日我处接到上海市房地产交易中心查询电话，电话要求查询我处（2010）鄂长信证字第0231号公证书的真伪，我处当日作出了书面回复。二、（2010）鄂长信证字第0231号公证书系我处所出具，我处于2010年10 月中旬才配备第二代身份证识别系统，对于申请人王某的身份不能确认，现经公安部门查询申请人王某的常住人口基本信息资料，我处卷宗内的王某身份证信息内容与王某的常住人口基本信息符合，但照片不是同一人，向我处申请办理委托书公证的申请人王某系假冒他人身份，骗取我处出具的公证书。根据调查核实的情况，我处已决定依据《公证法》撤销（2010）鄂长信证字第0231号公证书，该公证书无公证效力。三、2010年7月12日“王某”向我处申请办理委托公证时，“王某”办理的是单方委托公证，受托人“王某”未到场……”。 审理中，经本院释明，原告表示系争房屋买卖合法成立，坚持行政诉讼。 以上事实，由被告提供的相关证据、长信公证处的回函及庭审笔录为证，经查证属实，本院予以认定。 本院认为：依据《登记条例》第五条的规定，两被告作为本市房地产登记主管部门，具有依申请对本市房地产转让进行登记并颁发房地产权证的职权。依据《登记条例》第九条、第三十条、第三十一条的规定，房地产登记应当由当事人双方申请，申请应当在房屋买卖合同生效后进行，申请时需提交申请书、身份证明等文件。本案实际到场的申请人为冯某和王某，王某提交了（2010）鄂长信证字第0231号公证书作为房地产权利人王某委托的依据。被告经向长信公证处核实后被告知“……对于委托人王某的身份不能确定。为了避免不必要的纠纷和风险，我处建议不采信0231号委托书公证书。对于王某、王某共有房屋的处分应通知王某本人到场。” 为查明房地产转移登记申请的真实性，2011年1月21日，被告根据原告和第三人提供的通信地址向冯某、王某和王某发出申请登记文件补正书，要求王某在收到《补正通知书》后30日内，带好本人身份证到场办理登记，当面在房地产登记申请书上签名，逾期未来的视为未受理。上述信件分别因“逾期退回”和“地址不详”被退回。因此，被告在收到原告申请之后所作的行政行为并无不当。原告认为被告未履行法定职责，与事实不符。需要指出，申请房地产转移登记，应建立在房地产权属转移没有争议的事实基础之上，申请人对所提交材料的真实性、合法性、关联性应承担的相应的法律责任。由于公证机构对于证明王某本人委托王某办理系争房屋买卖和过户手续的委托书的公证书表明无公证效力，故目前原告要求被告履行办理系争房屋转移登记法定职责的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 驳回原告冯某的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告冯某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 缪红娟 代理审判员 盛 炯 人民陪审员 周有良 二〇一一年八月十八日 书 记 员 王 燕 |
