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原告张某某诉被告重庆市万州区房地产管理局房屋行政登记一案 重庆市万州区人民法院 行政判决书 （2011）万法行初字第00216号 原告张某某，男，1962年4月26日生，汉族，住（略）。 委托代理人张小琴，重庆法韵律师事务所律师。 被告重庆市万州区房地产管理局 法定代表人冉龙贵，局长。 委托代理人李长青，该局产权交易所副所长。 委托代理人潘祝，重庆升腾律师事务所律师。 第三人牟某某，男，1971年9月20日生，汉族，住重庆市万州区万胜祥院子。 委托代理人魏厚华，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。 第三人傅某某，女，1965年11月15日生，汉族，住重庆市万州区新营房。 原告张某某诉被告重庆市万州区房地产管理局房屋行政登记一案，于2011年6月8日向本院提起行政诉讼。本院受理后，因牟某某、傅某某与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年8月3日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张小琴，被告法定代表人冉龙贵的委托代理人李长青、潘祝，第三人牟某某及委托代理人魏厚华、第三人傅某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告张某某和刘真万于2000年挂靠华龙建筑公司承建重庆市万州区兴旺房地产开发有限责任公司的双河口工业品市场4号楼，兴旺公司委托兴旺公司一分公司负责，一分公司负责人系刘静平。2003年5月工程完工结算，兴旺公司无力支付工程款，将其修建的工业品市场4号楼一层3号、4号、8号、20号、21号门面抵作工程款，双方签订了商品房预售（预购）合同，并将合同在被告处进行了备案登记。后兴旺公司将门面房交付给原告，原告一直占有3号、4号、8号、20号、21门面使用至今。2006年，刘真万与兴旺一分公司负责人刘静平制造虚假手续，冒用原告的签名和手印到被告处撤销了原告名下的门面房的备案登记。后兴旺一分公司又将3号、4号、20号、21号门面房出售给牟某某，将8号门面房出售给傅某某。上述合同均在被告处进行了备案登记。由于被告在撤销原告的预售备案登记以及将原告的门面登记为他人所有时没有尽到审查义务，给原告造成了重大经济损失。现起诉来院请求人民法院撤销被告对兴旺一分公司与第三人牟某某、傅某某签订的位于万州区双河口工业品市场4号楼一层楼3号、4号、8号、20号、21号门面合同的备案登记。 被告重庆市万州区房地产管理局辩称：被告对第三人与兴旺一分公司签订的商品房买卖合同进行备案登记是合法的。被告对合同进行备案登记只需要当事人提交商品房买卖合同，只对合同进行形式审查，不对其进行实质审查。况且我局撤销兴旺一分公司与张某某合同的备案登记行为与后来办理兴旺一分公司与牟某某、傅某某的备案登记行为各属不同的行政行为。我局作出的行政行为合法，现请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人牟某某述称：同意被告的答辩意见。我购买兴旺公司一分公司的3号、4号、20号、21号门面是支付了购房款的，并且在被告处进行了备案登记。房管局注销的登记在张某某名下的也只有8号、20号、21号门面，3号、4号门面也与原告无关，但现在原告一直将这些门面全部占有使用不合理。被告给我办理的备案登记符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人傅某某述称，我和原告互相认识，原来我买的是5号，张某某说是他的，我找兴旺一分公司的负责人刘静平，刘静平给我换成了8号门面，我是交完了购房款，也在房管局办理了备案登记，交钥匙时张某某知道该情况，这房屋我也使用几年了。总之我买房屋是支付了购房款的。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了第三人牟某某和傅某某分别与重庆市万州区兴旺房地产开发有限公司一分公司签订的商品房预售合同。 原告对被告举示的证据质证意见如下：对被告举示的证据的真实性无异议。但因合同系刘静平伪造的公章签订的合同，合同无效，相应被告的登记行为也无效。第三人牟某某和傅某某对被告举示的证据的质证意见：真实性无异议，这两份证据系我们在房管局登记时提交的，无异议，至于公章是否伪造我们不知道。 原告向法庭提交了以下证据：1、张某某的身份证；2、联合经营协议，证明张某某与刘真万联合承建了双河口工业品市场；3、解除承包协议，证明兴旺公司因未支付工程款将其门面抵付工程款的事实；4、收据，证明原告购买兴旺一分公司的门面；5、张某某、牟某某、付克英与兴旺一分公司的商品房预售合同，这些合同均在被告处进行了备案；6、重庆市万州区兴旺房地产开发有限公司向公安机关举报刘真万和刘静平涉嫌诈骗，公安机关的立案决定书和对刘真万和刘静平的讯问笔录以及对牟某某的询问笔录，公安机关收集的张某某和刘真万共同向房管局书写的退房申请；7、牟某某诉兴旺公司商品房预售合同案的庭审笔录和潘光华的判决书，证明兴旺公司对一分公司的授权期限为2000年10月9日至2003年10月9日，2003年3月兴旺公司收回一分公司的公章及对刘静平的授权，在此之后的行为系刘静平的个人行为；8、登报声明，证明兴旺公司2004年1月9日在报纸上声明这之后刘静平以兴旺一分公司的名义从事的行为均属其个人行为。 被告对原告举示的证据质证意见如下：对1号证据无异议；2、3、4号证据与本案没有关联性；5号证据中张某某与兴旺公司一分公司签订的合同与本案没有关联性，对牟某某和傅某某与兴旺一分公司签订的合同的真实性无异议 ；对6号证据中的立案决定书无异议，对刘真万、刘静平笔录的真实性无异议，但该证据不能达到原告的证明目的；6号证据中向房管局书写的退房申请中的签字是否是原告张某某的签名，被告不作评判，但从形式上只能认定是张某某所签；7、8号证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。第三人牟某某的质证意见认为： 6号证据中的讯问笔录内容有异议，其是在公安机关所作的陈述，原告收集的证据程序不合法。张某某给房管局的申请书上的签名是真实的，对其他证据的质证意见与被告的质证意见一致。第三人傅某某的质证意见与牟某某的质证意见一致。 经庭审质证，本院对原、被告举示的证据认证如下： 原告及第三人对被告举示的证据无异议，该证据与本案相关联，予以采信；原告举示的2、3、4、5号证据，被告及第三人对其真实性无异议，但认为与本案无关。该几份证据主要证明原告张某某取得房屋的来源，与本案相关联，予以采信；6号证据系公安机关在侦查刘静平和刘真万涉嫌诈骗时收集的一些材料，该证据客观真实，与本案相关联，予以采信；被告及第三人认为7、8号证据与本案没有关联性，7、8号证据虽然客观真实，但不能作为本案定案的依据。 本院根据以上有效证据，当事人的质证意见及双方当事人当庭陈述确认如下法律事实：原告张某某和刘真万于2000年以华龙建筑三公司的名义承建了重庆市万州区兴旺房地产开发有限责任公司兴旺一分公司的双河口工业品市场4号楼，兴旺一分公司的负责人系刘静平。2003年双方进行结算，兴旺一分公司无力支付工程款，就将其修建的工业品市场4号楼一层的3、4、5号门面作价170730元抵给刘真万，将8、20、21号门面作价132790元抵给张某某，双方签订了商品房预售合同，并且在被告处对合同进行了备案登记。2006年元月刘真万和张某某向被告申请退回原来双方分别购买的原3、4、5、8、20、21号门面，兴旺房地产公司一分司的负责人刘静平在申请上签上“同意退房”并加盖兴旺一分公司的公章。后被告将原告张某某和刘真万分别与兴旺一分公司进行了备案登记的合同予以注销备案登记。后兴旺一分公司又将3、4、20、21号门面出售给牟某某，将8号门面出售给傅某某，并且兴旺一分公司将上述两份商品房预售合同均在被告处进行了备案登记。现原告认为兴旺一分公司向被告处提交的退房申请中原告张某某的签字系伪造，被告未尽审查之职责就注销了其备案登记，注销后导致兴旺一分公司将房屋出售给第三人，被告对第三人的合同又进行了备案登记，给原告造成了重大经济损失，现起诉本院请求撤销被告进行备案登记的3、4、8、20、21号门面的预售备案登记。庭审中查明被告注销原告已备案登记的门面系8、20、21号门面，3、4号门面与原告没有任何联系，给其释明能否只撤销对8、20、21号门面的备案登记，但原告坚持要求撤销3、4、8、20、21号门面的备案登记。 本案的争议焦点是：1、被告注销原告张某某已进行备案登记的行为与对第三人牟某某和傅某某与兴旺一分公司的合同进行备案登记的行为是否属于同一行政行为？2、被告对第三人与兴旺一分公司合同的备案登记是否合法？ 本院认为：1、被告注销原告张某某已进行备案登记的行为与对第三人牟某某和傅某某与兴旺一分公司合同进行备案登记的行为是否属于同一行政行为？被告的注销行为是基于原合同双方当事人的申请经审查而实施的，本案中被告对原告与兴旺一分公司合同备案登记的注销是因兴旺一分公司提交了购房人退房申请而注销的；而被告对第三人与兴旺公司的商品房预售合同进行备案登记是基于兴旺一分公司提交了商品房预售合同的原件而进行的登记，这两个行为属不同的行政行为，不属一个行政行为。2、被告对第三人与兴旺一分公司的合同进行备案登记是否合法？根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第18条第一款之规定：商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。从该条规定看出，办理商品房预售登记，只需要预售人将商品房买卖合同提交给房地产行政主管部门，房地产行政主管部门就可以进行备案登记。本案中被告在收到兴旺一分公司提交的商品房预购合同后，对第三人牟某某、傅某某的房屋买卖合同进行备案登记并无不妥，符合相关法律规定，故原告要求撤销对第三人的备案登记没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告张某某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长 李 亚 飞 审 判 员 陈 永 明 人民陪审员 李 建 辉 二○一一年八月二十九日 书 记 员 谯 楷 |
