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上海市松江区人民法院 行政判决书 （2011）松行初字第27号 原告黄某某，男，1943年2月8日生，汉族，户籍所在地北京市海淀区北三环中路，现住上海市某区莘松路。公民身份号码110***19430208****。 委托代理人周某某，男，1943年8月27日生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区潘家园南里*，现住上海市某区莘松路*。公民身份号码110***19430827****。 原告陆某，男，1955年1月23日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区铜川路，现住上海市某区莘松路。公民身份号码310***19550123****。 委托代理人於某某，男，1942年5月27日，汉族，住上海市虹口区大连西路，现住上海市某区莘松路。公民身份号码310***19420527****。 被告上海市某区某某局，住所地上海市某区中山中路。 法定代表人俞某某，局长。 委托代理人朱某某，副局长。 委托代理人马某某，上海市某某律师事务所律师。 被告上海市某区某某镇人民政府，住所地上海市某区某某镇。 法定代表人张某某，镇长。 委托代理人张某某，上海市某某律师事务所律师。 原告黄某某、陆某诉被告上海市某区某某局（以下简称“区某某局”）、上海市某区某某镇人民政府（以下简称“某某镇政府”）住宅物业行政管理一案，向本院提起行政诉讼。本院于2011年6月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于同年8月19日公开开庭审理了本案。原告黄某某及其委托代理人周某某，原告陆某及其委托代理人於某某，被告区某某局的委托代理人朱某某、马某某，被告某某镇政府的委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某某、陆某诉称：原告分别置业于某某长岛花园小区某某长岛和某某苑住宅区。2005年5月26日两被告划定某某长岛、某某苑为一个物业管理区域。2007年8月14日两被告未按照法定程序，擅自变更已划定的物业管理区域，将某某长岛、某某苑、某某香岛划定为一个物业管理区域，并公告于小区。2008年8月，某某长岛、某某苑部分业主向法院提起行政诉讼，法院认为2007年8月14日的公告是不具有强制力的行政指导行为，对业主的权利、义务不产生实际影响，裁定不予受理。2010年7月27日和8月27日两被告分别在小区内张贴公告，未按法定程序，擅自变更2005年5月划定的物业管理区域，该公告显然是对某某长岛花园小区物业管理区域的调整。某某长岛，某某苑，某某香岛是一家开发商，在不同地块上分期建造，某某长岛为多层公寓住宅小区，某某苑为别墅小区，某某香岛为高层小区。天然河道沈家浜将某某香岛与某某长岛，某某苑分割，形成两个封闭小区，而且完全能够明确共用配套设施设备管理，维护的责任。开发商指定的物业公司也是分别设置“某某长岛管理处”和“某某香岛管理处”，对两个物业区域进行管理。《上海市住宅物业管理规定》第9条规定“尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡镇人民政府或者街道办事处，按照第7条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。上海市房屋土地资源管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见第一款规定“物业管理区域需要调整的，区、县房地产管理部门会同街道办事处听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。”两被告2010年8月27日作出的公告，没有说明调整物业管理区域的理由及法律依据，也没有通过法定程序，未征得业主同意，属于行政乱作为，故起诉要求法院撤销两被告2010年8月27日关于划定某某长岛花园小区物业管理区域的公告。 被告区某某局辩称：1、某某长岛花园小区包括某某长岛、某某香岛、某某苑，该小区是同一开发商分期开发建设的。根据《上海市住宅物业管理规定》有关新建住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域的规定，被告于2010年8月27日所作的公告所划定的物业管理区域完全符合法律、法规的规定。2、某某长岛花园小区内的所有公建配套设施、设备，包括小区围墙、小区出入通道均为共用，故必须划分为一个物业管理区域。3、2010年8月27日公告划定的物业管理区域并不存在擅自变更2005年5月已经划定的物业管理区域的情况，而是对2005年5月后开发商后期开发交付的住宅小区的划归，不存在法律意义上的调整。4、原告在诉状中引用的法律法规依据是错误的，被告是2010年8月27日发布的公告，而原告引用的依据是2011年4月1日才发布实施的《上海市住宅物业管理规定》。综上，原告的诉请缺乏法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告某某镇政府辩称：1、根据《上海市住宅物业管理规定》第四条、第五条以及《关于实施的若干意见》之规定，区某某局对本案中涉及的三个分期建设的住宅区划分为一个物业管理区域是有职权及符合法律规定的；2、某某长岛、某某香岛、某某苑是一家开发商分期开发形成的，区域内的公建配套设施、设备，包括小区进出大门均为共用，故将上述住宅区划分为一个物业管理区域是有客观事实依据的。因此，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 庭审中，被告为证明具体行政行为合法，提供了以下证据： （一）证明有权作出具体行政行为的职权依据： 被告区某某局提供了2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“《物业管理规定》”）第四条。 被告某某镇政府提供了《物业管理规定》第五条第三款。 经质证，两原告没有异议。 （二）两被告提供了证明具体行政行为认定事实正确的证据： 1、某区计划委员会松计字（1999）第某某号批复、某区规划管理局松规建字（1999）第某某号通知、某区人民政府沪松府土用字（1999）第某某号批复、住宅基地通道工程核准图纸（总面积为25,969平方米）、沪房地松字（2011）第某某号上海市房地产权证（总面积为25,969平方米），证明被告在2010年8月27日公告中的四至范围“南至莘松路”是有依据的； 2、上海市公安局编订（变更）门弄（楼）号牌通知（编号为990****），证明某某长岛花园小区的门牌是莘松路某某弄； 3、松规建字（1998）第某某号《关于核发某某（上海）置业发展有限公司商品房工程建设用地规划许可证的通知》、松规建字1998第某某号《建设用地规划许可证》及附图、某某长（香）岛花园总平面图各1份，证明某某长岛花园小区系一次规划、分期开发的事实；； 4、照片彩色打印件7份，证明某某长岛花园小区的电网房、配电房、水泵房等都是共用的事实。 经质证，原告认为上述证据的真实性和合法性无法判断，并与本案无关，不能证明被告于2010年8月发布的物业管理区域公告是合法、合理的。 （三）证明具体行政行为适用法律正确的依据： 两被告提供了《物业管理规定》第五条第一款。 经质证，两原告对引用的法律条款的真实性、合法性没有异议，但认为应当按照2007年8月国务院《物业管理条例》第九条的规定。 （四）证明具体行政行为执法程序合法的依据和证据： 被告区某某局提供了《物业管理规定》及2010年8月27日由两被告共同发布的《关于重新划定上海市某区某某镇某某长岛花园小区业主大会物业管理区域的公告》。 经质证，原告认为，《物业管理规定》第五条第二、三款及沪府发[2004]38号《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》对于划分物业区域的程序都有规定，但两被告在发布公告时没有按照程序进行。 原告在庭审中提供以下证据： 1、编号分别为沪房地松字（2002）第某某号、沪房地松字（2003）第某某号房产证各1份，证明两原告是某某长岛花园小区业主，且房产证的地籍图上显示北至沈家浜； 2、房屋销售合同3份（部分内容），证明某某香岛、某某长岛、某某苑是三个不同小区； 3、（2008）松行初字第某某号行政裁定书，证明2005年3月14日两被告联合发布的《关于划定某某长岛和某某苑物业管理区域的公告》已经法院确认，该公告是合法有效的； 4、2005年公告、2007年8月14日公告各1份，证明2007年的公告不是对某某长岛花园物业区域划分的公告； 5、2010年7月27日公告，证明两被告调整了某某长岛花园小区的物业管理区域。 经质证，被告区某某局认为：证据1的真实性没有异议，但《上海市住宅物业管理规定》是2004年制定，2002年、2003年房产证上的地籍图不能证明这是一个单独的小区；证据内容比较零碎，看不清楚，不能证明原告所要证明的内容；证据3本身没有异议，但该裁定书写明，某某长岛花园小区是一次规划、分期开发的小区；证据4的真实性没有异议，2005年被告根据小区开发的进度才发布划分物业管理区域公告，之所以划分为一个物业管理区域是因为小区的共用设施是无法划分的；证据5的真实性没有异议，但该公告证明某某长岛花园小区是一次规划、分期开发的小区。 被告某某镇政府的质证意见与被告区某某局相同。 上述证据，本院认为：两被告提供的法律规范及规范性文件均是作出具体行政行为时合法有效的规范和文件，本院予以确认。两被告提供的事实认定、法律适用和执法程序方面的证据，以及两原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院均予以确认。 根据原、被告的诉辩意见和上述有效证据，本院确认以下事实： 原告黄某某、陆某系某某长岛花园小区业主，分别居住于某某长岛、某某苑住宅区。某某长岛花园小区共有某某长岛、某某苑和某某香岛三个住宅区组成。2005年被告区某某局与被告某某镇政府共同发布了《关于划定上海市某区某某长岛花园小区物业管理区域的公告》，划定某某长岛花园小区的物业管理区域为：东至某某新村、南至某某公路、西至某某河、北至某某浜。2010年7月27日，两被告发布了《关于划定上海市某区九亭镇某某长岛花园小区业主大会物业管理区域的公告》，两被告根据《物业管理条例》、《物业管理规定》以及《关于实施的若干意见》的规定，将某某长岛花园小区的物业管理区域划定为：东至某某新城；南至某某河；西至某某港河；北至北沙港河。同年8月27日，两被告又发布了《关于重新划定上海市某区某某镇某某长岛花园小区业主大会物业管理区域的公告》，撤销了两被告2010年7月27日发布的公告，将某某长岛花园小区的物业管理区域重新划定为：东至某某新城、某某时尚生活广场；南至某某路；西至某某河、某某（上海）实业有限公司；北至某某港河。两原告对此不服，遂诉至本院。 本院认为：国务院《物业管理条例》第五条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《物业管理规定》第四条规定，区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作；街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。因此，被告区某某局具有划定物业管理区域的职权；被告某某镇政府不具有划定物业管理区域的职权，其行使划定小区物业管理区域的行政职权，没有法律依据。《物业管理规定》第五条第一款规定：“新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。”据此规定，被告在对某某长岛花园小区物业管理区域进行划定时，应当查明该小区的规划、建设、小区现状以及配套设施的设立使用等情况。然两被告提供的相关证据，均未能证实某某长岛花园小区的工程规划、分期建设、配套设施设备设立使用等情况。况且2005年两被告曾发布公告对该小区的物业管理区域作了划定，2010年8月又发布公告对该区域进行调整，也未说明调整的原因。因此，两被告发布的公告，缺乏事实和法律依据。上海市人民政府批转市房地资源局《关于实施的若干意见》在关于物业管理区域的划分和调整中规定，物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。两被告于2005年发布公告划定了小区物业管理区域，因此，2010年8月27日发布的公告系对2005年公告所划定的物业管理区域的调整，但未能提供相关证据证明在对物业管理区域进行调整前听取了该小区业主的意见。因此两被告在调整物业管理区域时执法程序不当。 综上所述，被告某某镇政府作出划定物业管理区域决定，超越职权；两被告发布的调整某某长岛花园小区物业管理区域公告，认定事实不清，证据不足，程序不当，应予撤销。原告的诉讼请求应予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一、三、四目之规定，判决如下： 撤销被告上海市某区某某局和上海市某区某某镇人民政府于2010年8月27日发布的《关于重新划定上海市某区某某镇某某长岛花园小区业主大会物业管理区域的公告》的具体行政行为。 案件受理费50元，由被告上海市某区某某局、上海市某区某某镇人民政府负担（在本判决生效后七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张春弟 审 判 员 周 轶 人民陪审员 陈以平 二〇一一年九月二十三日 书 记 员 房素平 |
