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（2011）浦行初字第321号 原告叶某某。 委托代理人翟某某。 被告上海市浦东新区建设和交通委员会，住所地上海市浦东新区世纪大道2001号5号楼。 法定代表人邓建平，主任。 委托代理人金永红。 委托代理人张敏俊。 第三人上海康桥房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康桥工业区康桥东路１号。 法定代表人沈惠中，总经理。 委托代理人张宏。 原告叶某某诉被告上海市浦东新区建设和交通委员会（以下简称浦东建交委）要求撤销房屋拆迁裁决一案，原告于2011年12月14日起诉来院。本院于同日立案受理后，依法于同年12月16日向被告送达诉状副本及应诉通知书。被告浦东建交委于法定期限内向本院提交有关证据材料。根据案情，本院依法追加与本案有法律上的利害关系的上海康桥房地产开发经营有限公司（以下简称康桥公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成的合议庭于2012年1月13日公开开庭审理了本案。原告叶某某及其委托代理人翟某某，被告浦东建交委的委托代理人张敏俊，第三人康桥公司的委托代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告浦东建交委于2011年8月1日以申请人康桥公司、被申请人叶某某（户）为当事人作出浦建委房裁[2011]第307号房屋拆迁裁决，认定：叶某某（户）的房屋坐落于本市浦东新区康桥镇梓潼村XXX号（原梓潼村六组），为私房。该房屋现有建筑面积为612.56平方米，其中宅基地使用证记载建筑面积为162平方米，该户内有在册人口4人（叶某某、翟某某、翟某某、翟某，叶某某婆婆姚某某于许可证公告后死亡），按基地操作口径核定有效面积为360平方米。该房屋经上海港城房地产评估事务所有限公司评估，评估单价为每平方米人民币（以下币种均为人民币）493元。该户另有营业执照2张（上海市南汇县康桥镇某某楼理发店，经营者翟某某；上海市南汇县周浦镇某某饭店，经营者姚某某），合计经营面积165.5平方米。根据南府（2004）47号文有关规定，该区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1,400元，价格补贴为每平方米建筑面积300元。2004年6月9日，第三人康桥公司因“康馨苑二期”项目建设依法取得由原上海市南汇区房屋土地管理局核发的沪汇房地拆许字（2004）第20号《房屋拆迁许可证》，并委托上海梁德房屋拆迁服务有限公司实施房屋拆迁。后于2007年2月7日经原南汇区房屋土地管理局批准同意，动迁实施单位变更为上海周康拆迁有限公司。在房屋拆迁公告公布后，第三人康桥公司根据市府令（2001）第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《拆迁细则》）、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称《若干规定》）、南府（2004）47号文等有关规定，多次向原告户宣传与解释，并提供一次性货币补偿、价值标准房屋调换互补差价两套方案供原告户选择。原告户不予接受，要求居住房屋安置360平方米，其余面积进行门面房置换。双方经多次协商，未能达成协议。被告浦东建交委于2011年7月6日受理裁决申请后，分别于同年7月8日、7月11日组织双方当事人进行协商调解，但叶某某户仍坚持其要求，致使双方协商不成，至今未能达成协议。根据《拆迁细则》、《若干规定》、沪价商（2002）024号、南府（2004）47号文等有关规定及基地操作口径，该房屋居住部分按货币补偿金额的计算公式：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积，即：（493元每平方米+1400元每平方米+300元每平方米）×360平方米=789,480元；未批建面积：493元每平方米×（612.56平方米-360平方米）=124,512.08元。合计房屋补偿款为913,992.08元。另房屋装饰补偿81,535元；围墙补偿5,320元；阁楼补偿17,002元；附属设施补偿34,662.25元；搬家补助费10元每平方米×360平方米=3,600元；附属物、装修等遗漏补偿150,000元。合计货币补偿款为292,119.25元。按基地操作口径论户经营补偿部分：停产停业损失：350元每平方米×165.5平方米=57,925元；营业执照补偿：10,000元每张×2张=20,000元；设备迁移及搬迁费补偿8,000元。合计经营补偿款为85,925元。被告浦东建交委根据国务院（2011）第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条；沪府（2011）19号文《上海市人民政府关于贯彻实施有关问题的实施意见》；《拆迁细则》第二十四条、第二十五条；《若干规定》第四条、第五条、第六条、第十四条；沪房地资拆（2004）286号；南府（2004）47号文等有关规定，作出裁决：一、康桥公司以价值标准房屋调换安置叶某某（户）至本市浦东新区康桥镇康达路XXX弄X幢X号XXX室（建筑面积为128.93平方米，市场评估单价为3,700元每平方米）；康达路XXX弄X幢X号XXX室（建筑面积127.13平方米，市场评估单价为3,850元每平方米）；合计安置房面积为256.06平方米，上述房屋由上海港城房地产评估事务所有限公司实行评估。按该基地操作口径该户裁决房价值为3,700元每平方米×128.93平方米=477,041元；3,850元每平方米×127.13平方米=489,450.50元，合计人民币966,491.50元，予以支持。二、叶某某（户）房屋货币补偿款为913,992.08元，第三人提供的产权房总价为966,491.50元，双方以价值标准房屋调换，原告户应一次性支付给第三人房屋调换差价款52,499.42元，原告户即可向区房地产登记部门申请领取房地产权证。原告户房屋装修、围墙、阁楼、附属设施及用于经营损失的补偿合计为378,044.25元，由第三人另行支付。三、叶某某（户）在接到裁决书之日起15日内搬出本市浦东新区康桥镇梓潼村XXX号（原梓潼村六组）的房屋。 被告浦东建交委向本院提供了作出被诉拆迁裁决所依据的全部证据材料和规范性法律文件：1、国务院（2011）第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、国务院2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）第五条、《拆迁细则》第六条、第二十四条，证明被告作出裁决的职权依据；2、国务院（2011）第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《拆迁细则》第二十四条、第二十五条，《若干规定》第四条、第五条、第六条、第十四条作为适用法律及执法程序依据；3、2011年4月20日康桥公司《房屋拆迁裁决申请书》，证明拆迁人康桥公司因与原告户达不成拆迁安置协议而向被告申请裁决；4、2004年6月9日沪汇房地拆许字（2004）第20号《房屋拆迁许可证》、2009年10月23日沪南房拆许字（2004）第20号《房屋拆迁许可证》、房屋拆迁公告及房屋拆迁期限延长公告、关于变更房屋拆迁实施单位的公告，证明拆迁人周康公司是合法的拆迁人，2004年6月9日取得拆迁许可证，拆迁期限现延长至2012年6月30日，拆迁实施单位原为上海梁德房屋拆迁服务有限公司，后变更为上海周康拆迁有限公司；5、农村宅基地使用权审查表、宅基地调查表、宅基地使用证、南汇县临时用地（登记）申请表两份、申请临时用地建房报告、南汇县个体户专业户临时用地协议两份及附图一份、康桥镇农村住宅面积核准明细表、康桥公司的情况说明、康桥镇农村住宅动迁核准明细表、叶某某（户）户籍资料、个体工商户营业执照两份，证明叶某某（户）的房屋现有建筑面积为612.56平方米，其中宅基地使用证记载建筑面积为162平方米，该户内有在册人口4人（叶某某、翟某某、翟某某、翟某，叶某某婆婆姚某某于许可证公告后死亡），核定有效面积为360平方米，该户另有营业执照2张（上海市南汇县康桥镇某某理发店，经营者翟某某；上海市南汇县周浦镇某某饭店，经营者姚某某），合计经营面积165.5平方米； 6、房屋拆迁估价分户报告、拆迁房屋装饰补偿价格分户报告、征地附属物补偿明细表及送达回执，证明原告的房屋、附属设施价格均由评估单位评估，结论合法正确，且已送达原告；7、商品住宅房转让协议书、配套商品房调拨单、商品房调拨单、增补安置房源清单及张贴照片、沪房地南字（2007）第004115号《上海市房地产权证》、沪港房地估（2010）第136号康桥镇康达路XXX弄X幢X号XXX室房地产估价报告、沪港房地估（2010）第138号康桥镇康达路XXX弄X幢X号XXX室房地产估价报告、看房通知单及回执两份，证明拆迁人对原告安置的两套房屋产权清晰且无权利负担，拆迁人通知原告到现场看房；8、2007年9月2日、2007年9月13日、2007年9月20日、2010年11月4日、2010年11月30日、2011年1月12日、2011年4月8日、2011年4月11日谈话笔录八份，证明拆迁人与原告曾多次协商未达成协议；9、受理通知书、会议通知四份、送达回执四份、房屋拆迁审理签到单两份、房屋拆迁审理记录两份，证明被告分别于2011年7月8日、7月11日组织调解审理会，原告参加了第二次调解审理会，但与第三人未达成协议；10、房屋拆迁裁决书及送达回执两份，证明被告于2011年8月1日作出房屋拆迁裁决，并依法送达原告及第三人；11、沪房管复决字[2011]126号行政复议决定书，证明上海市住房保障和房屋管理局2011年11月24日作出复议决定，维持被诉裁决。 原告叶某某诉称：被告作出的被诉裁决违法。被告原于2007年9月29日就同一事件作出裁决，被当时的南汇区人民政府撤销，并被责令三个月内重新作出房屋拆迁裁决。但被告直到三年多之后才作出裁决，违反了《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十九条的规定，侵害原告的正当权益。被诉裁决未经认真查实，对有证面积、经营面积、未批建面积认定有差错，经营设备未作评估和补偿，安置面积应为360平方米，但只安置256平方米。原告房屋所在地块是早已撤队的国有土地地块，应当适用《拆迁细则》。拆迁人无银行存款证明。拆迁计划方案多处修改，且与批文数据有很大出入。拆迁公告以及延长公告均不符合规定。故起诉来院要求撤销被告浦东建交委于2011年8月1日作出的浦建委房裁[2011]307号房屋拆迁裁决。 原告叶某某提供了以下证据：1、宅基地使用证；2、1989年4月2日造房合同，证明吴文虎当时是村里的造房专管员，原告经其批准建造三层，面积为258平方米；3、上海市罚没款统一收据四份、南汇县村镇农（居）民临时建房准建证两份、上海市行政事业性收费通用收据两份，证明原告超面积建房、副舍建造以及加层、临时用地建筑超面积等均经过罚款，临时建筑有效期限已延长至2004年底；4、个体工商户营业执照两份，证明原告户经营某某饭店以及理发店，被告应该作出个体营业评估报告；5、南房地裁字[2007]第122号房屋拆迁裁决书、南府复决字（2007）第32号行政复议决定书，证明被告曾于2007年9月29日对原告户作出裁决，后被复议决定撤销，并被责令三个月内重新作出裁决；6、沪房管复决字[2011]126号行政复议决定书。 被告浦东建交委辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在第一次作出拆迁裁决被撤销后，拆迁人与被拆迁人一直在协商，故至2011年才作出被诉拆迁裁决。被诉拆迁裁决主体合法，程序合法，认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确。请求法院维持被诉拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。 第三人康桥公司述称：其同意被告意见。 第三人提交康馨苑二期动迁基地拆迁操作口径作为证据，证明根据基地操作口径，动迁居民在拆迁搬家时开发公司按每户居民免费提供搬场车2车（标准为每车400元），由于原告户东西较多，第三人照顾该户给付8,000元；另外，对原告户的营业执照也是就高补偿。 经质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2的程序依据无异议，但认为裁决内容错误，应评估的没有评估，且未在复议决定规定的三个月内重新作出，因此违法；对证据3无异议；对证据4有异议，认为拆迁延期公告程序违法，超过一年的未依法报市局批准，对变更许可证内容也未进行公告，拆迁许可证少了两次批复手续，延长公告存在文号相同、日期不同的情况；对证据5有异议，认为与原告持有的原始凭证不一致，原告户房屋实际面积有300多平方米；对证据6有异议，认为评估未经原告委托，是单方面作出的，原告要求将评估内容进行更正但被告未更正；对证据7，认为安置房情况未进行公告；对证据8，认为2007年的三份谈话笔录，与之前裁决案件中被告提供的笔录不一致，经办人员也发生了变更，认可之前的笔录，当时是邵姓和郭姓的经办人员找原告协商，现在笔录上董姓的经办人员是到2010年之后才接手其动迁事宜，当时并未找其谈话；对证据9，原告只收到过一份会议通知，原告虽参加，但未协商成功；对证据10-11，认为拆迁适用法律错误，不应当适用《若干规定》，应当适用《拆迁细则》。第三人对被告提供的证据均无异议，认为2007年的三次谈话，确实是邵姓和郭姓的经办人员找原告协商，由于原谈话笔录时间长纸张破烂，此次提供的材料是第三人重新整理的，存在笔误。 对原告提供的证据，被告对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，认为造房应该经过镇里批准，应当以原告的宅基地使用证为准；对证据3，认为临时用地只是临时允许，如果政府有需要原告应当无偿自行拆除临时建筑；对副舍的审批手续无异议；原告户宅基地使用证记载面积只有162平方米，被告按人口核定有效面积，将原告户的独生子女作为四个人计算，共计八个人，每人45平方米，共为360平方米，副舍已包含在内；对证据4-6的真实性无异议，但原告的房屋并非经营性用房，只补偿停产停业损失以及营业执照。第三人对原告提供证据的质证意见同被告。 对第三人提供的证据，原告认为其收到的告居民书上并没有关于营业执照补偿的规定，原告户的营业执照是在2007年以前取得的，根据最高人民法院的有关规定，应当按照国有土地房屋进行补偿。被告对第三人提供的证据无异议。 经审理查明，原告叶某某户的私房坐落于浦东新区康桥镇梓潼村XXX号（原梓潼村六组）。按照该房屋的宅基地使用证记载，有证建筑面积为162平方米。房屋实际建筑面积总计612.56平方米。该户在册人口共四人（包括叶某某、翟某某、翟某某、翟某，叶某某婆婆姚某某于拆迁许可证公告后死亡）。2004年6月9日，第三人康桥公司因“康馨苑二期”项目建设依法取得《房屋拆迁许可证》，对上述房屋所在地块进行拆迁。该《房屋拆迁许可证》已延长至2012年6月30日。拆迁实施单位原为上海梁德房屋拆迁服务有限公司，于2007年2月变更为上海周康拆迁有限公司。被告因第三人与原告户协商未达成协议，于2007年9月29日作出南房地裁字[2007]第122号房屋拆迁裁决书。2008年2月18日，原南汇区人民政府作出南府复决字（2007）第32号复议决定，撤销了南房地裁字[2007]第122号房屋拆迁裁决书，并责令被告于三个月内重新作出房屋拆迁裁决书。2010年至2011年期间，第三人与原告户又进行过多次协商，双方未达成协议。2011年7月6日被告受理第三人的裁决申请后，分别于同年7月8日、7月11日两次召集当事人双方进行协商调解，原告参加了同年7月11日的调解审理会，但双方未达成协议。同年8月1日，被告作出被诉拆迁裁决。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议。上海市住房保障和房屋管理局于2011年11月24日作出沪房管复决字[2011]126号《行政复议决定书》，维持了被诉房屋拆迁裁决。原告仍不服，遂向本院提起行政诉讼。 本院认为，根据浦东新区机构设置情况，浦东建交委是房屋拆迁主管行政机关，是本案适格被告。根据《拆迁条例》、《拆迁细则》的规定，被告作出拆迁裁决职权依据充分。 在执法程序方面，被告在南房地裁字[2007]第122号房屋拆迁裁决书被复议决定撤销后，因第三人与原告户进行协商，推迟作出裁决并无不可。被告在第三人与原告户协商未能达成协议后，受理第三人的裁决申请，并依法两次召开调解审理会，召集拆迁双方当事人进行调解，在调解未能达成协议的情况下，依法作出被诉拆迁裁决并送达当事人，执法程序合法。 关于认定事实问题，被告根据原告的宅基地使用证计算有证建筑面积为162平方米，并按基地口径按该户在册户口核定有效建筑面积360平方米；对该户房屋内经营的饭店以及理发店也按照基地操作口径的最高标准给予停产停业损失以及营业执照的补偿，并无不当。原告主张对其房屋按照国有土地标准、经营性用房标准进行补偿，无事实和法律依据。 综上，被告作出拆迁裁决职权依据充分，认定裁决当事人以及主要事实方面基本准确，适用法律正确，在裁决中遵循了相关行政程序，并无明显不当之处，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下： 维持被告上海市浦东新区建设和交通委员会2011年8月1日作出的浦建委房裁[2011]第307号房屋拆迁裁决。 案件受理费人民币50元（原告已预缴），由原告叶某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 陆 琴 代理审判员 田 勇 人民陪审员 沈慧芸 二〇一二年三月九日 书 记 员 单宇驰 |
