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衢州市柯城区人民法院 行政判决书 （2012）衢柯行初字第18号 原告沈×。 委托代理人（特别授权代理）燕×。 委托代理人（特别授权代理）沈甲。 被告衢州××住房和城乡建设局（原衢州市建设局）。住所地衢州市××××号。 法定代表人方××。 委托代理人（特别授权代理）钱××。 委托代理人（特别授权代理）毛××。 第三人衢州××土地储备中心，住所地衢州市××路××号。 法定代表人罗××。 委托代理人（特别授权代理）章××。 委托代理人（特别授权代理）卢××。 原告沈×不服被告衢州××住房和城乡建设局、第三人衢州××土地储备中心房屋拆迁行政裁决一案，于2012年8月30日向本院提起行政诉讼。本院9月5日受理后，于9月10日向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2012年10月30日、11月21日、11月23日三次公开开庭审理了本案。在第二次开庭审理时，原告及代理人以合议庭与被告存在其他关系，可能影响公正审判为由，申请全体合议庭成员回避。经本院院长决定及审判委员会讨论认为，申请人的申请理由缺乏事实依据，驳回申请人的回避申请。原告在接到决定书时，表示不申请复议。原告沈×及其委托代理人燕×、沈甲，被告衢州××住房和城乡建设局委托代理人钱××（第一次庭审时由原分管副局长徐骋出庭）、毛××，第三人衢州××土地储备中心的委托代理人章××、卢××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衢州××土地储备中心在拆迁许可证规定的搬迁期限内，未与沈乙成拆迁补偿安置协议，故申请被告衢州××住房和城乡建设局进行裁决。被告根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十八条的规定，于2012年6月3日作出衢州××住房和城乡建设局衢建拆裁字（2012）5号城市房屋拆迁行政裁决书，裁决：一、由申请人提供衢州市市区白云小区36幢3单元402室，白云43#-45营白云北路022-1号，白云46#-47营白云北路102号用于安置被申请人，由被申请人支付申请人安置房款1066560元。二、由申请人支付被申请人房屋拆迁安置补偿款1193060元。三、责令被申请人于本裁决书送达之日起20日内将座落在衢州市车站商品市场西××单××室、××州市车××市××底××南××、××州市火车××市××北××号房屋搬迁腾空完毕，交付申请人拆除，并将上述房屋的产权证、土地证交付申请人。 被告向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据： 1、裁决申请书、授权委托书、法定代表人身份证明各一份，证明第三人衢州××土地储备中心向被告申请裁决的情况； 2、拆许字（2010）第7号房屋拆迁许可证及公告，证明第三人已领取许可证并进行公告； 3、衢房权证衢州市字第3／029291号房产证复印件一份、产权证号为3／008083号、3／008082房屋权属登记信息查询证明二份、共用宗卡号：22843、8045、8046土地登记卡复印件各一份、户籍信息查询一份，证明原告的房屋位于拆迁范围； 4、编号：南西住-048、南西商-011、南西商-012房屋拆迁评估报告及装修补偿明细各一份；商10-093、商10-045、白10-053安置房屋评估报告各一份；衢州市房屋拆迁评估技术委员会房地产估价鉴定书六份；衢州华辰房地产评估测绘有限公司于2012年11月12日出具的“关于南湖广场片区改造工程被拆迁房屋（车站路某某品市场内一、二层商业用房）以及商业安置用房评估分报告的更正说明”一份、衢州市房屋拆迁评估技术委员会于2012年11月12日出具的“关于吴某某等四户评估报告的说明”一份，衢州市区旧城改造指挥部办公室出具的承诺书一份，证明涉及原告沈丙被拆迁房及安置用房已按规定进行评估、裁决确定的安置房能落实到位； 5、“关于南湖广场片区改造沈丙房屋拆迁补偿安置方案”一份，证明安置原告的方案； 6、（2012）浙衢信证民字第599、600、601号公某某各一份，证明拆迁人与被拆迁人就拆迁安置协商过但未达成一致协议； 7、南湖广场片区以西、以东地块单位房拆迁情况统计表1份，证明拆迁进度及原因。 8、共同选定房地产评估机构预选表、预选须知、预选统计表、公告、抽签记录、2010年市区南湖广场片区商业用房拆迁评估价格公示表（一）、公示照片，证明拆迁人与被拆迁人就评估机构的选择未达成一致后随机选择评估机构，对被拆迁房屋评估价进行了公示； 9、衢建拆裁答字（2012）5号房屋拆迁行政裁决答辩及调解某某书一份、送达回证一份，证明被告已将相关材料送达原告； 10、衢州市人民政府办公室衢政办发（2007）135号文件、衢州市建设局衢建建（2010）78号文件各一份，证明拆迁补偿相关标准； 11、行政裁决调解会记录一份，证明原告拒绝参加被告组织的裁决调解； 12、衢州××住房和城乡建设局（2012）8号局长办公会议纪要一份，证明裁决经领导班子集体讨论决定； 13、衢州××住房和城乡建设局衢建拆裁字（2012）5号城市房屋拆迁行政裁决书、送达回证一份，证明被告已作出裁决且已送达给原告。 14、中共衢州市委衢委发（2011）17号文件，证明被告机构变更的情况。 适用法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十八条、第二十九条、第三十一条至三十六条、第四十八条、第五十条。 原告沈×诉称，被告所作的行政裁决，存在以下违法之处：1、作为行政裁决的前置文件--拆迁许可证违法；2、行政裁决的依据之一，房屋评估报告存在重大违法，理由如下：未按市场比较法进行评估，造成得出的报告与被拆迁房屋的实际价值存在较大差异；评估机构选择错误，未经原告同意及委托，评估机构对原告房屋作出评估是违法、无效的；评估时点错误，在拆迁许可证多次延期的情况下，应当选择最后一次延期的时点进行评估，确定该房产在拆迁时的市场价值；评估公司评估时未进行证据保全；3、非法剥夺了原告对补偿安置方案的选择权。按规定，被告应提供两种补偿方案供原告选择，而被告实际只给予一种安置方案。综上，原告认为被告所作的行政裁决违反法律法规，要求：一、撤销被告所作的衢建拆裁字（2012）5号城市房屋拆迁行政裁决书；二、诉讼费用由被告承担。 原告向法院提供的下列证据证明所主张的事实： 1、原告的身份证一份，证明原告的身份； 2、衢州××住房和城乡建设局衢建拆裁字（2012）5号城市房屋拆迁行政裁决书一份，证明被拆迁房屋已由被告作出裁决。 被告衢州××住房和城乡建设局辩称，1、第三人衢州××土地储备中心是市政府设立的具体实施收回国有土地使用权的事业单位，作为拆迁人，完全符合法律的规定，因此，拆迁许可证不存在违法；2、评估报告符某某定。关于评估方法问题，对于必须采用市场比较法的住宅，评估公司已按市场比较法进行了评估，对于不具备采用市场比较法的房屋，评估公司也采取了符某某定的评估方法，因此，评估公司采用的评估方法，是符某某定的。关于评估机构的选择问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，被拆迁人应为复数，如为单数，就无须投票，拆迁人与被拆迁人未共同选定评估机构的，由被告随机确定。本案中因未共同选定评估机构，被告采用抽签方式选定评估机构，符某某定。对于评估时点的问题，本案拆迁非分期分段实施，因此，按房屋拆迁许可证颁发时作为估价时点，符某某定；3、对于安置方案的问题，被拆迁人在被告给予的时间内未作出选择，协调时，也只是要求回迁。对是否要作出两种方案的裁决，各地做法不一，认为作出一种方案的裁决未违反法律的规定，裁决是正确的。如原告需要实行货币补偿，被告也同意，原告沈×所有的座落于衢州市××商品市场西2单元503室、衢州市火车站小商品市场北1-21号、衢州市车站路某某品市场底层南-2号三处房产，按货币安置总额为人民币1279058元。综上，被告的拆迁裁决行为，事实充分，适用法律法规正确，程序合法，要求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人衢州××土地储备中心述称，同意被告的答辩意见，原告要求确认被告行为违法的理由不成立，要求驳回原告的诉讼请求。 经庭审质证，被告提供的证据1中的法定代表人身份证明、证据3、7、9、13、14，原告无异议，被告对原告提供的证据无异议，第三人对上述证据无异议，本院认为，上述证据真实、合法，与本案有关联，予以认定。 第三人对被告提供的其他证据均无异议。 原告对被告提供的证据1、2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为第三人作为拆迁人的主体不适格，并且根据规定第三人只能从事土地收储某作，但实际上第三人却超越权限，进行拆迁的建设工作。本院认为，第三人是衢州市人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位，符合拆迁人的主体资格。根据《土地储备管理办法》第十六条的规定，土地储备机构有权行使对储备土地进行前期开发、保护、管理等职能，第三人对收储的土地地面上房屋拆迁属于对储备土地进行的前期开发，非原告方认为的建设工作，对原告的异议不予采纳，对上述证据本院予以认定。 对证据4、8的真实性、关联性原告无异议，对合法性有异议，认为：1、评估公司的选定，非第三人与原告沈丁同选定，选择不合法；2、对原告被拆迁的住宅报告中虽然采用的是“收益某和市场比较法”，但并未实际按“市场比较法”进行评估，导致评估结果与实际价值存在巨大差异，而且对于其他拆迁房与安置房，评估公司采用的评估方法为“收益某、市场比较法”，而衢州市房屋拆迁评估技术委员会采用的是“收益某、成某某”，评估的方式不一致。评估的违法性不能凭评估公司、拆迁评估技术委员会出具的“书写错误”的说明而成为合法；3、本案拆迁许可证多次延期，评估时点应选择许可证最后一次的延期时点进行评估；4、安置房屋评估报告中的所有权人非第三人，房源没有登记在拆迁人名下，衢州市区旧城改造指挥部办公室出具的承诺书，无法改变房屋权属性质，第三人的安置属违法安置。对原告提出的第1点异议，本院认为，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十四条第一款的规定，房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，从上述规定可看出，此处的被拆迁人指的是被拆迁的群体，而非单个的被拆迁人，对被告按规定在无法共同选定评估机构时，采用抽签的方式确定评估机构的行为，符某某定。对原告所提的第2点异议，经查，评估公司在评估时对住宅采用了“市场比较法”，对其他非住宅，因在评估时点近期无类似房屋的成交案例，不具备采用“市场比较法”的条件，而实际采用“收益某与成某某”作为评估方法，（分户报告笔误为“收益某和市场比较法”），并且经衢州市房屋拆迁评估技术委员会鉴定，认为评估公司采用“收益某与成某某”作为评估方法，符合《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条的规定。对第3点关于评估时点的问题，因本案非拆迁规模大、需分期分段实施的拆迁，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。评估报告中的估价时点为2010年11月30日，正是本案许可证颁发之日。对第4点安置房房源的产权问题，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》中只要求提供安置用房，没有规定安置用房的房源产权一定要属于第三人。已签订拆迁补偿协议的拆迁户的安置房屋，已全部落实到位，不存在安置房不能落实到位的情况。综上，对原告所提的异议，本院不予采纳，对证据4、8，本院予以确认。 对证据5的真实性、关联性，原告无异议，对合法性有异议，认为房屋评估报告的违法，导致安置方案违法，严重侵害原告的权益。本院认为，评估报告虽因评估人员的失误，存有一定的瑕疵，但房屋估价机构所作的评估报告是按相关规定作出，结论正确，故原告所提异议不能成立。 对证据6的真实性、关联性，原告无异议，合法性不认可，认为从笔录中可反映出原告的要求合理合法，只要求能买回同地段同面积的店面。本院认为，被告提供该证据的目的，是要证明与被拆迁人就拆迁安置协商过但未达成一致协议，该份证据能证明被告欲证明的事实，本院予以认定。 对证据10，原告认为与本案无关，本院认为，证据10是相关某某对拆迁补偿作出的规定，与本案有关联，本院予认定。 对证据11，原告对其合法性不予认可，认为调解地点不在被告处，调解主持人的身份不清。本院认为，调解地点不影响已进行过调解的事实，从笔录中可反映出主持人为被告单位人员，对原告所提异议，本院不予采纳，对该证据予以认定。 对证据12，原告认为违法的裁决不应由领导班子集体讨论而变成合法。本院认为，按《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（五）项规定，书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，该份证据证明被告作出书面裁决前，按规定讨论的情况，本院予以认定。 经审理查明，衢州市建设局（2011年7月1日经批准，更名为衢州××住房和城乡建设局）于2010年11月30日，就南湖广场片区改造项目核发拆许字（2010）第7号房屋拆迁许可证一份，拆迁人为第三人衢州××土地储备中心。 原告沈×位于衢州市车站商品市场西××单××室、××州市火车××市××北××号、××州市车××市××底××南××房屋均座落于该拆迁范围内，面积分别为：67.27平方米、33.7平方米、34.88平方米。第三人衢州××土地储备中心用于安置原告沈×的房屋座落于衢州市市区白云小区36幢3单元402室，白云43#-45营白云北路022-1号，白云46#-47营白云北路102号，面积分别为：86.27平方米（另储藏间面积为16.88平方米）、58.76平方米、52.25平方米。2011年2月14日，衢州华辰房地产评估测绘有限公司对上述房屋进行了评估。在拆迁许可证规定的搬迁期限内，原告沈×与第三人衢州××土地储备中心未达成拆迁补偿安置协议。第三人于2012年5月18日向被告提出裁决申请，并按规定递交了相关材料，被告经审查，认为符合条件，予以受理。受理后，被告按规定送达了相关文书，并组织原告与第三人调解，但原告未参加调解。因原告对衢州华辰房地产评估测绘有限公司的评估结果有异议，被告于2012年5月26日委托衢州市房屋拆迁评估技术委员会对拆迁房和安置房某某鉴定，衢州市房屋拆迁评估技术委员会作出鉴定，认为衢州华辰房地产评估测绘有限公司对没有条件采用市场比较法进行评估的房产，实际采用的评估方法为收益某和成某某，符合估价技术规范，评估结果客观、合理。据此，被告经领导班子集体讨论后，于2012年6月3日作出衢建拆裁字（2012）5号城市房屋拆迁行政裁决书，并送达原告。 另，衢州市区旧城改造指挥部办公室承诺将按裁决的要求落实安置房。 本院认为，第三人依法取得了房屋拆迁许可证。被告是衢州市人民政府城市房屋拆迁管理部门，负责衢州市区范围内房屋拆迁行政裁决工作，在搬迁期限内，第三人因未与原告就补偿事项达成协议向被告提出裁决申请，属于被告的职责范围。被告受理后，因原告对评估结果有异议，被告委托衢州市房屋拆迁评估技术委员会进行鉴定，并组织双方进行调解。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条的规定，实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。第四十条规定，选择产权调换的，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房，属于新建商品房的，交付前应当经验收合格。按照上述要求，被告在调解不成时，在规定期限内及时作出行政裁决，被告所作的裁决事实清楚，程序合法。在庭审中，被告认为如原告需要，也同意采用货币补偿的方案进行安置，并提出具体的安置方案，本院认为，被告的意见不违反法律的规定。据此，依照《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告沈×的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告沈×负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判长 龚予红 审判员 范丽红 审判员 郑 红 二○一二年十一月二十八日 书记员 卢琴香 |
