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（2012）闸行初字第160号 原告姜A…… 委托代理人高A（原告儿子）…… 委托代理人宋某（原告邻居）…… 被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区大统路1051号。 委托代理人宓某，上海市闸北区住房保障和房屋管理局工作人员。 委托代理人辛某，上海市闸北区住房保障和房屋管理局工作人员。 第三人上海市城市建设投资开发总公司，住所地上海市浦东新区浦东南路500号。 第三人上海市闸北区土地发展中心，住所地上海市闸北区沪太路655弄1号。 两第三人共同委托代理人吉律师。 原告姜A不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年9月作出的闸房管拆裁字（2012）第某号房屋拆迁裁决向本院提起行政诉讼，本院于2012年11月2日受理后，于当月6日向被告送达起诉状副本和应诉通知书等材料。经审查，上海市城市建设投资开发总公司（以下简称市城投公司）、上海市闸北区土地发展中心（以下简称闸北土发中心）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知上述两单位作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姜A的委托代理人高A、宋某、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局的委托代理人宓某、辛某、第三人市城投公司、闸北土发中心的共同委托代理人吉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2012年9月作出闸房管拆裁字（2012）第某号房屋拆迁裁决，内容：1、被申请人姜A（含房屋同住人），自收到裁决书之日起十五日内迁出天潼路某弄22号（部位：前客堂），迁至民乐路某弄65号1401室、民乐路某弄65号1604室；2、被申请人应在申请人（即两第三人）交付房屋时一次性支付给申请人价值标准房屋调换差价款人民币499381元（以下币种均为人民币）；3、申请人应根据沪价商[2002]010号文有关规定向被申请人支付有关家用设施移装费及未见证面积残值补贴等费用。2012年11月15日，被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据： （一）证据 1、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知及上述材料与2份安置房屋估价分户报告（以下简称安置房屋评估报告）的送达回证，证明被告受理两第三人的裁决申请后，向原告户送达了裁决申请书、受理通知书、会议通知及2套安置房屋评估报告。 2、调解笔录，证明被告召集拆迁双方调解未果。 3、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因调解不成，被告作出被诉房屋拆迁裁决并送达原告户。 4、关于核发项目拆迁许可证的通知、拆许字（2007）第某号房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可证通知4份、关于同意延长项目拆迁期限的批复4份，证明拆迁人依法取得房屋拆迁许可证，天潼路某弄22号房屋（以下简称被拆房屋）在批准的拆迁范围内，被告在有效拆迁期限内作出裁决。 5、被拆房屋的租用公房凭证，证明房屋性质为公房，承租人记载为原告，租用部位为前客堂、前天井，居住面积为20.2平方米。 6、被拆房屋估价分户报告单，证明被拆房屋经评估，房地产市场单价为每平方米建筑面积17800元，被拆房屋评估报告因原告拒绝签字而留置送达。 7、天潼路房屋户籍资料及摘抄件，证明被拆房屋地址登记的在册人口为6人，户籍登记为1户。 8、通河二村某号201室房屋的住房调配单及房地产登记信息，证明户籍登记于被拆房屋地址的2个在册人口即高A及妻邱某因单位分房获配通河二村某号201室房屋，故核定原告户安置人口为4人。 9、拆迁实施单位与原告户的4份谈话笔录，证明拆迁双方多次协商拆迁事宜均未果。 10、拆迁实施单位开具给原告户的2份看房单，证明拆迁实施单位提供了两处安置房屋供原告户选择。 11、商品房购房协议书、2份房地产权证，证明安置房屋产权清晰，闸北土发中心对其享有支配使用权。 12、安置房屋评估报告2份，证明2套安置房屋的房地产市场单价分别为每平方米建筑面积8173元、8322元。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称2001年第111号令）第六条、第二十条、第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第五十三条、第五十四条、第五十六条及沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行若干意见的通知》（以下简称673号文）、沪房地资拆[2004]286号《关于印发的通知》、沪房地资拆[2005]260号《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》（以下简称[2005]260号文）之规定及基地公示的安置补偿方案。 原告诉称，被拆房屋所在基地实行两轮征询制，截止2010年8月27日，基地签约率未达到2/3，按照相关文件规定，拆迁工作应当暂停。上海房地产估价师事务所有限公司工作人员未对拆迁范围内的所有房屋进行实地查勘；基地公示栏公示的评估鉴定机构的联系号码为空号、联系地址亦非该机构的办公地址。按照相关规定，在签约率不高的情况下，被告受理裁决申请前应当举行听证，而被告仅组织了一次会议即下达裁决。另，被诉房屋拆迁裁决应适用《征收与补偿条例》及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称2011年第71号令）的有关规定，而不应适用已被废止的2001年第111号令及相关文件规定。综上，请求撤销被诉房屋拆迁裁决。 原告在起诉时和审理中向本院提供以下证据： 1、上海第一钢铁（集团）有限公司住房解困付费协议，证明通河二村房某号201室房屋居住面积15.75平方米，高A、邱某支付了其中5.4平方米的购房款。 2、项目动拆迁政策宣传资料及政策方案解答、上海市闸北区人民政府北站街道办事处发布的基地第一轮征询告居民书、旧区改造专项指挥部办公室等单位于2010年8月发布的友情提示（2），证明拆迁方的宣传资料及友情提示均载明被拆房屋所在基地适用两轮征询制的拆迁政策。 3、截止于2010年9月1日的签约率公示照片，证明截止于2010年的9月1日，拆迁双方的签约率不足2/3，按照相关规定，拆迁工作应当暂停。 4、基地公示的评估机构联系方式的照片，证明公示栏上公示的上海市房地产估价师协会的联系地址及联系号码都为虚假。 5、网上下载的市领导讲话的新闻报道，证明有关市领导在接受记者采访时表示旧区改造必须适用两轮征询政策。 6、网上下载的市建交委副主任讲话的新闻报道，证明被拆房屋所在基地未通过第二轮征询。 7、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，证明被拆房屋所在基地适用两次征询制的拆迁政策。 8、沪发改城（2010）129号上海市发展改革委员会关于上海市浙江北路地块土地储备项目可行性研究报告批复，证明被拆房屋所在基地的拆迁项目是旧区改造土地储备项目。 被告闸北房管局辩称，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，内容适当，请求依法维持。 两第三人同意被告的意见。 经庭审质证，原告对被告提供的证据提出如下异议：收到被告送达的裁决申请书等材料，但认为截止2010年8月27日，拆迁双方签约率不足2/3，被告受理两第三人裁决申请违法；因拆迁方曾暂停拆迁故而需不断延长拆迁期限；被拆房屋租用公房凭证具有真实性，但天井面积未计入被拆房屋面积；原告户收到被拆房屋评估报告，但该评估报告上备注的送达情况不属实；通河二村某号201室房屋的住房调配单具有真实性，但高A、邱某自行出资了部分购房款，故高A、邱某应当被核定为被拆房屋的安置人口；原告之子高A与拆迁实施工作人员有过谈话，但拆迁双方谈话时间不可能早于拆迁开始的期限，原告已近九旬，其不可能和拆迁实施单位工作人员进行谈话，且拆迁双方谈话记录上亦无原告及高A的签名，故谈话记录内容系伪造；安置房屋于2012年方竣工，评估公司出具的以2010年4月23日为评估时点的评估报告缺乏依据，另，原告亦不清楚评估报告上估价师的章印是否为其本人所加盖。原告对被告适用的法律依据有异议，认为应当适用沪府发[2009]4号文、[2010]5号文等有关规定。 两第三人对被告提供的证据及依据均无异议。 被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为并不能支持原告的主张。即便高A、邱某曾出资部分购房款，但亦不能因此否认2人曾享受福利分房的事实；被拆房屋所在基地的拆迁许可证核发于2007年，拆迁项目为市政项目，不属旧区改造项目，亦未获得上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）批准成为旧区改造试点基地，故而不适用规定期限内签约率达到2/3协议才生效的条件；因试点基地的补偿安置政策优于2001年第111号令规定的补偿安置标准，两第三人考虑到被拆房屋所在基地与其同为拆迁人的一旧区改造试点基地相邻，为保持该区域拆迁政策的平衡性，愿意参照试点基地的政策安置被拆迁户，所以才向被拆迁居民核发了相关宣传资料；不清楚评估鉴定机构的公示情况；拆迁补偿安置协议未注明规定期限内签约率达到2/3为协议生效条件，因而被拆房屋所在基地不适用两轮征询制的拆迁政策；上海市发展改革委员会的批复恰恰证明被拆房屋所在基地的拆迁项目为市政项目。 两第三人同意被告对原告等证据的质证意见并补充，评估鉴定机构的联系地址及电话号码在公示后有变更，拆迁方在发现后及时对更新情况进行了公示。 经法院释明，原告表示，因拆迁双方在规定期限内的签约率不足2/3，第三人的拆迁进程应当暂停，故不申请对被拆房屋评估报告及安置房屋评估报告进行鉴定。 经庭审质证，本院对以上证据作如下确认： 1、被告提供的证据1-5、7、10、11与被诉具体行政行为有关联，来源合法，具有真实性，本院予以采纳。 2、被告提供的证据6、12均系具有评估资质的上海房地产估价师事务所有限公司作出，符合证据的构成要件。安置房屋虽于评估时点后建造完毕，但不影响评估公司参照周边房屋以评估时点对安置房屋进行评估。另，原告对其主张的异议亦未提供相关证据证明，故本院对原告的异议不予采信，对被告提供的证据6及证据12予以采纳。 3、被告提供的证据8及原告提供的证据1均具有真实性，证明高A、邱美英夫妇曾因2人共同单位福利分房获配通河二村某号201室房屋，高A及邱某支付了超出其2人分房标准的居住面积5.4平方米的投资款计1100元，本院认为高A、邱某以优惠价支付超面积投资款并不能否定高A、邱某曾享受福利分房且居住并不困难的事实。综上，本院对被告提供的证据8予以采纳，对原告提供的证据1不予采纳。 4、被告提供的证据9，旨在证明第三人与原告户协商拆迁安置补偿事宜未果。原告虽然对证据9的真实性提出异议，但自述了拆迁双方协商未果的经过，故本院对拆迁双方协商未成的事实予以确认。 5、被告提供的证据11具有真实性，证明安置房屋产权清晰，闸北土发中心对安置房屋具有使用权，本院予以确认。 6、原告提供的证据2-8虽具有真实性，但不能证明原告主张的事实，故本院不予采纳。 本院根据以上有效证据及当事人质证意见和陈述认定以下事实：被拆房屋为公房，租赁人记载为原告，租用部位为前客堂、天井，居住面积为20.2平方米。原告户在该址登记的户籍为1户，在册人口为6人，即户主姜A、子高A、儿媳邱某、孙女高B、女高C、女高D。 2007年9月28日，两第三人取得拆许字（2007）第某号房屋拆迁许可证，依法对天潼路房屋所在地块房屋实施拆迁。被诉房屋拆迁裁决作出时，上述房屋拆迁许可证的拆迁期限已批准延长至2012年9月30日。拆迁中，上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价时点对被拆房屋进行评估，房地产市场评估单价为每平方米建筑面积17800元，被拆房屋所在基地房屋评估均价为每平方米建筑面积17850元。两第三人核定被拆房屋换算后建筑面积为31.11平方米，核定安置人口为4人。根据2001年第111号令及基地公示的安置补偿方案，原告户可得被拆房屋评估价444250.80元、套型面积补贴267750元、价格补贴166594.05元、被拆面积奖62220元并可申请托底保障1405.15元，上述款项合计为942220元或以面积标准调换安置六类地区房屋建筑面积86平方米。两第三人因与原告户协商不成而向被告申请裁决，同时提供民乐路某弄65号1401室（建筑面积87.82平方米，评估单价每平方米8173元，房屋价格717753元）、民乐路某弄65号1604室（建筑面积86.98平方米，评估单价每平方米8322元，房屋价格723848元）2套房屋作裁决安置房。被告于2012年8月27日受理后，向原告送达了房屋拆迁裁决申请书副本、受理通知书、安置房屋评估报告2份及会议通知，并召集拆迁双方进行调解，因调解未果，被告于同年9月3日作出被诉房屋拆迁裁决并送达原告，原告不服成讼。 另查明，1996年10月，上海第一钢铁（集团）有限公司向高A、邱某增配通河二村某号201室房屋。2000年4月25日，高A购买了上述房屋的售后产权。 又查明，上海市闸北土发中心于2012年7月27日与上海碧橙房地产有限公司签订了包含民乐路某弄65号1401室、民乐路某弄65号1604室2套房屋在内的商品房购房协议书。同年11月，上述2套安置房屋产权已转移至上海市闸北土发中心名下。 本院认为，根据《征收与补偿条例》的规定，“在条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”。两第三人于2007年9月依法取得房屋拆迁许可证，对天潼路房屋所在地块房屋实施拆迁，故本案所涉房屋拆迁裁决应适用2001年第111号令的规定。被告作为房屋拆迁的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的执法主体资格。两第三人在拆迁期限内，与原告就补偿安置问题协商不成向被告申请裁决。被告受理后，召集拆迁双方进行调解，因调解未果，被告于法定期限内作出被诉房屋拆迁裁决，执法程序并无不当。 原告承租的天井不属居住部位，根据673号文第十二条的规定，租用公房凭证记载的是居住面积，以居住面积乘以换算系数计算公房的建筑面积。被告以被拆房屋租用公房凭证记载的居住面积换算建筑面积并无不当。另，被告对被拆房屋的房屋类型、部位、评估单价以及安置房屋的市场价格等事实，均有相应证据证实，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚。 两次征询制是针对旧区改造项目是否进行而向基地内居民征询意见。根据2009年起发布的相关政策规定，试行两次征询制的基地必须为采取土地储备方式实施改造的二级旧里地块，且须报经市房管局批准后方能实施。被拆房屋所在基地的拆迁项目未报经市房管局的批准，因此被拆房屋所在基地不属于旧区改造试点基地。基地政策方案解答规定的补偿安置标准优于2001年第111号令的相关规定，被告根据基地政策计算被拆房屋的补偿安置款有利于原告户，并无不当。原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告姜A要求撤销被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年9月作出闸房管拆裁字（2012）第某号房屋拆迁裁决的具体行政行为之诉讼请求。 案件受理费50元，由原告姜A负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 王剑晖 审 判 员 汪霄云 人民陪审员 毕晓莹 二〇一三年一月九日 书 记 员 吴金怡 |
