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（2012）闸行初字第201号 原告金A 委托代理人金B（原告之子） 委托代理人朱某（原告儿媳） 被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局 委托代理人徐某，上海市闸北区住房保障和房屋管理局工作人员。 第三人上海市城市建设投资开发总公司。 委托代理人邬某，上海闸北动拆迁实业有限公司工作人员。 第三人上海市闸北区土地发展中心。 委托代理人邬某，上海闸北动拆迁实业有限公司工作人员。 原告金A不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年8月25日作出的闸房管拆裁字（2012）第XX号房屋拆迁裁决的具体行政行为，于2012年11月20日向本院提起行政诉讼。本院于当月27日受理后，于同月30日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书等材料。因上海市城市建设投资开发总公司及上海市闸北区土地发展中心与本案有法律上的利害关系，本院依法通知上述两单位作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金A及其委托代理人金B、朱某、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局的委托代理人徐某、第三人上海市城市建设投资开发总公司及上海市闸北区土地发展中心的共同委托代理人邬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2012年8月25日作出闸房管拆裁字（2012）第XX号房屋拆迁裁决书，内容：1、被申请人金A（含共同居住人），自收到本裁决书之日起十五日内迁出山西北路某号后楼、亭子间（以下简称山西北路房屋），迁至明城路某弄某号1402室；2、申请人（即本案两第三人）应在被申请人搬离原址后一个月内一次性支付给被申请人价值标准房屋差价款9561.1元；3、申请人应根据沪价商[2002]010号文有关规定向被申请人支付有关家用设施移装费等费用。2012年12月10日，被告向本院提供了以下作出被诉具体行政行为的证据、依据： （一）证据 1、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知及上述材料与拆迁安置房屋估价分户报告（以下简称安置房屋评估报告）的送达回证，证明被告受理两第三人的裁决申请后，向原告送达了裁决申请书、受理通知书、会议通知及安置房屋估价分户报告。 2、调查笔录、两第三人委托书，证明被告召集拆迁双方调解未果。 3、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因调解不成，被告作出被诉房屋拆迁裁决并送达原告。 4、闸房管拆许字（2010）第X号房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告及2份房屋拆迁期延长许可证通知，证明山西北路房屋在两第三人获准的拆迁范围内，被告在有效的拆迁许可期限内作出裁决。 5、山西北路房屋房籍摘抄资料件，证明山西北路房屋性质为公房，承租人记载为原告，租赁部位为后楼和亭子间，居住面积合计为12.2平方米。 6、山西北路房屋拆迁估价分户报告单（以下简称山西北路房屋评估报告）及送达回证，证明山西北路房屋的房地产市场评估单价为每平方米17160元，该评估报告已送达原告户。 7、公安局户籍证明3份及山西北路房屋地址的户籍摘录件，证明该址登记的在册人口为3人，即户主谢某，夫金A、子金B。 8、拆迁实施单位与原告户的5份谈话笔录，证明拆迁实施单位与原告户多次协商均未果。 9、拆迁实施单位开具给原告户的2份试看房屋回单，证明拆迁实施单位提供了两处安置房屋供原告户选择。 10、沪房地奉字（2012）第XX号上海市房地产权证，证明安置房屋权利清晰，第三人上海市闸北区土地发展中心有权支配使用裁决安置房屋。 11、拆迁安置房屋估价分户报告，证明安置房屋的价格。 12、2011年1月1日基地公示照片3张，证明被拆房屋所在基地实行两轮征询制，截止2010年12月31日，该基地的签约率达到70.63%，两第三人申请裁决符合条件。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）第六条、第二十四条、沪房地资拆（2004）286号《关于印发的通知》（以下简称沪房地资拆[2004]286号文）、沪府发（2009）4号《上海市人民政府印发关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》（以下简称沪府发（2009）4号文）、沪建交联（2009）319号《关于印发的通知》（以下简称沪建交联（2009）319号文）、沪房管拆[2010]216号《关于苏州河沿岸地区2号、4号街坊土地储备项目列入拆迁补偿安置试点项目的批复》（以下简称沪房管拆（2010）216号文）之规定。 原告诉称，拆迁实施单位于第一轮征询时发放的投票通知明确规定未参与投票视为同意，该规定为格式条款违背征询的基本原则。两第三人取得房屋拆迁许可证时间先于《闸北区苏州河沿岸2号4号街坊旧区改造第二轮征询方案解答》（以下简称征询方案解答）的发布日期，而根据沪建交联（2009）319号文第五条规定，房屋拆迁许可证应在征询方案发布之后发放，故房屋拆迁许可证的发放程序违法。根据前述文件规定，以规定时间内签订附加生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的签约率达到2/3为拆迁工作进入实施阶段的前提条件，而山西北路房屋所在基地于2010年10月1日至同年12月31日的签约户数仅为960户，远低于签约率为2/3即签约户数为1369户以上的前提条件，故山西北路房屋所在基地的房屋拆迁许可证无需延长；另，两第三人取得的房屋拆迁许可证于2011年7月26日届满，而被告于2011年8月4日才批准延长，两第三人在此期间进行的拆迁工作应属无效。房屋拆迁许可证载明的拆迁主体为上海闸北动拆迁实业有限公司，而非本案的第三人，故房屋拆迁裁决所列的申请主体有误。根据《实施细则》相关规定，拆迁方和拆迁实施单位工作人员应当取得上海市房屋拆迁工作人员上岗证（以下简称上岗证），但动迁组工作人员从未出示任何合法的资质证明，自始至终以苏州河沿岸2号4号街坊土地储备旧区改造征询工作小组（以下简称征询工作小组）的名义拆迁，故而其不具备拆迁主体资格。综上，请求撤销被告作出的闸房管拆裁字（2012）第XX号房屋拆迁裁决书。 原告在起诉时和审理中向本院提供以下证据： 1、2010年9月基地发放的征询方案解答、征询工作小组于2010年9月30日的通知； 2、116户居民联名签署的《苏河湾2号4号地块动拆迁二次征询的事实》； 上述证据1、2证明被告发放的山西北路房屋所在基地的房屋拆迁许可证的程序违法。 3、苏州河沿岸2、4号街坊旧区改造第二次征询安置结果告知单共35批的公示照片，证明截止2011年7月2日基地签约户数达到1369户，签约率刚满足三分之二。 4、被告于2011年8月2日提请上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）关于申请延长苏州河沿岸地区2号、4号街坊土地储备拆迁期限的请示，证明第三人的拆迁许可期限在2011年7月26日至2011年8月2日之间出现中断。 5、山西北路房屋的公房租赁凭证复印件，证明山西北路房屋的居住面积合计为11.9平方米而非被告认定的12.2平方米。 被告辩称，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚，程序合法，内容恰当，请求维持被诉房屋拆迁裁决。 两第三人同意被告的意见。 经庭审质证，原告对被告适用的依据无异议，对被告提供的证据提出以下异议：原告于调解会议上提出其从未向拆迁方提供山西北路房屋的公房租赁凭证，拆迁方认定山西北路房屋建筑面积的依据从何而来，评估公司未上门实地勘察等意见，被告的调解笔录均未予记录；房屋拆迁许可证发放的程序违法，房屋拆迁许可证的届满日为2011年7月26日，而被告向市房管局申请延长的期限为同年8月2日，故第三人的拆迁期限有中断情形；拆迁方摘录的山西北路房屋的居住面积大于原告处保存的公房租赁凭证复印件载明的面积；山西北路房屋的评估单价与市场价背离，原告亦未收到山西北路房屋评估报告；2010年10月9日，拆迁实施单位工作人员通知原告前去领取通知书，当天拆迁双方仅简单交换意见；2011年11月底双方有过谈话，但具体日期不详，在该次谈话中，原告对山西北路房屋的建筑面积提出了异议并要求复量；看房单未收到；原告不接受安置房屋；截止2011年7月2日基地公示签约明细的签约户为1369户，签约率为67%，而2010年12月31日公示签约明细的签约户仅为960户，签约率不足2/3。 两第三人对被告提供的证据与法律依据无异议。 被告对原告提供的证据提出如下异议：第一次征询为向被拆迁居民征询旧区改造意愿的意见，当同意旧区改造的居民数达到90%以上，房管局颁发房屋拆迁许可证；尔后，针对拆迁补偿方案即征询方案解答进行第二轮征询，故征询方案解答的出台时间晚于房屋拆迁许可证的核发时间，联名信并不能证明基地的签约率未达2/3的事实。签约明细的公示与签约率的统计结果存在时间差，因而签约明细的公示户数不完全等同于签约率。因被告于2011年8月4日作出的房屋拆迁期延长许可证通知批准两第三人的拆迁期限为2011年7月27日至2012年7月31日，故两第三人获准的拆迁期限并未发生中断。 两第三人同意被告对原告证据的质证意见并补充，由于原办理拆迁延长事宜的经办人员工作有变动，新接手的工作人员不熟悉工作流程，导致其两单位未在规定期限内提出延长拆迁许可期限的申请，并因此而受到被告的行政处罚。为保证基地公示的签约明细的正确性，因而在被拆迁户签订协议并搬离原址的情形下才予以公示，故签约明细的公示与签约率的公示存在时间差。 针对原告对被告于两第三人房屋拆迁期限届满之后再批准其延长拆迁许可期限的异议，被告提供证据13、市房管局批复的关于同意延长苏州河沿岸2号、4号街坊土地储备拆迁期限的批复2份，证明市房管局于2011年8月3日批准两第三人的拆迁期限延长至2012年7月31日，被告根据市房管局的批复内容批准两第三人的拆迁期限自2011年7月27日延长至2012年7月31日。 经法院释明，原告明确表示不申请对山西北路房屋及安置房屋的评估报告进行鉴定。 经庭审质证，本院对以上证据作如下确认： 1、被告提供的证据1-3与本案有关联，来源合法，虽然原告对被告制作的调查笔录有异议，但对原告参加会议、拆迁双方当天未达成协议的内容未予否认，因组织拆迁双方调解未果是被告作出裁决的必经程序，故本院对被告提供的证据1-3予以采纳。 2、被告提供的证据4、13及原告提供的证据4均具有真实性，因被告核发的房屋拆迁期延长许可通知批准两第三人的拆迁期限自2011年7月27日延长至2012年7月31日，故原告对两第三人于2011年7月27日至同年8月3日期间的拆迁行为无效的主张，本院不予采信，本院对被告提供的证据4、13予以采纳。 3、被告提供的证据5与原告提供的证据5，上述2份证据载明的居住面积的大小有差异，因被告提供的证据来源于当地的物业管理公司，而原告提供的证据为复印件，故被告提供的证据较原告提供的证据更具有证明力，且被告按居住面积大的记载数字换算山西北路房屋的建筑面积未侵犯原告户的合法权益。综上，本院对原告的主张不予采信，对被告的证据予以采纳。 4、被告提供的证据6、11系具有评估资质的房地产评估机构作出，原告对被拆房屋的评估单价有异议，但未提供相关证据证明，故本院对原告的异议不予采信，对被告提供的证据6及11予以采纳。 5、被告提供的证据7、10与本案有关联，来源合法，具有真实性，本院予以采纳。 6、被告提供的证据8证明拆迁实施单位多次与原告户协商拆迁补偿事宜均未果的事实与原告在审理中的陈述相吻合。因拆迁双方协商不成是被告受理房屋拆迁裁决的前提条件，故本院对拆迁双方协商不成的事实予以确认。 7、被告提供的证据9证明看房单是在无利害关系的居委会工作人员见证下送达，符合证据的形式要求，故本院对被告提供的证据9予以采纳。 8、被告提供的证据12证明至2010年12月底基地签约率已过2/3，拆迁双方签订的拆迁补偿安置协议生效条件具备，两第三人可就无法达成协议的被拆迁户向被告申请行政裁决，故上述证据与本案有关联,本院予以采纳。 9、原告提供的证据1具有真实性，所谓的事先征询是对一定范围内的居民进行旧区改造意愿的征询，在90%以上的居民同意在该区域实施旧区改造且其他法定条件齐备后，由区县房管局向拆迁人核发房屋拆迁许可证。而征询方案解答是拆迁人为推进拆迁补偿安置协议的签订而进行的解释。综上，原告认为房屋拆迁许可证的核发时间早于征询方案解答的颁布日期系程序违法的主张，本院不予采信。 10、原告提供的证据3虽系拆迁基地公示的内容，但并非针对基地同步签约率的公示；原告提供的证据2，证明有116户居民就基地签约率提出异议，但不必然推导出原告提出的截止2010年12月底，基地签约率不足2/3的主张，故本院对上述证据不予采纳。 本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：山西北路房屋系公房，原告系该房屋后楼、亭子间的承租人，上述两部位的居住面积合计为12.2平方米。原告户在该址登记的在册人口为3人，户籍登记为一户，分别为户主谢某、夫金A（原告）、子金B。 2010年7月27日，两第三人取得闸房管拆许字（2010）第X号房屋拆迁许可证，依法对山西北路房屋所在地块实施拆迁。上述房屋拆迁许可证经批准，房屋拆迁期限延长至2013年7月31日。 山西北路房屋所在地块属苏州河沿岸2号、4号街坊旧区改造事前征询制度试点基地。经相关部门批准，若该基地在2010年10月1日至12月31日即签约期及签约附加期内，签订附加生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民证数达到2/3，所签协议生效。在此之后，基地内拆迁当事人如协商未能达成拆迁补偿安置协议，可以申请行政裁决。2011年1月1日，苏河湾沿岸2号、4号街坊旧区改造征询工作小组在拆迁基地公示栏公示，截止2010年12月31日24时共签约1450证，签约率为70.63%。 山西北路房屋经上海盛北房地产估价有限公司评估，房地产市场评估单价为每平方米17160元，山西北路房屋所在基地房屋评估均价为每平方米建筑面积17848元。根据相关政策及征询方案解答规定，原告户可得房屋补偿价值268291.74元、套型补贴267720元、价格补贴100609.18元、被拆面积补贴37580元并可申请托底保障23379.68元，上述款项合计为697580元。拆迁中，两第三人因与原告户协商不成而于2012年8月1日向被告申请裁决，同时提供房型为二室一厅的明城路某弄某号1402室房屋（建筑面积92.56平方米，评估单价每平方米7426元，房屋总价688018.90元）作裁决安置房。被告于次日后受理后，向原告户送达了房屋拆迁裁决申请书副本、受理通知书、安置房屋估价分户报告及会议通知。被告于同年8月6日召集拆迁实施单位与原告户进行调解未果，被告于当月25日作出闸房管拆裁字（2012）第XX号房屋拆迁裁决书并于8月30日送达原告户。原告不服成讼。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，“在条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”。两第三人于2010年7月27日依法取得房屋拆迁许可证，对山西北路房屋所在地块实施拆迁，故本案所涉拆迁裁决应适用《实施细则》的规定。截止2010年12月31日24时，山西北路房屋所在基地拆迁双方签约率达70.63%，故两第三人可就被拆房屋补偿事宜向房管部门申请房屋拆迁裁决。被告作为房屋拆迁的管理部门，依法具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的执法主体资格。 被告受理两第三人裁决申请后，召集拆迁双方进行调解未果，被告于法定期限内作出房屋拆迁裁决，执法程序并无不当。 被诉房屋拆迁裁决对原告户被拆迁房屋的性质、建筑面积、应安置人口、房地产市场评估单价以及安置房屋的价格等核定准确。被告适用价值标准房屋调换的方式安置原告户，符合《实施细则》的相关规定。据此，被告作出被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚、适用法律正确。被告认定原告户可得的补偿安置款除包含山西北路房屋的补偿、补贴等款项外，还包含该户可申请托底保障的23379.68元，故原告对山西北路房屋的建筑面积的异议不会对裁决的结果产生影响。原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下： 维持被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年8月25日作出闸房管拆裁字（2012）第XX号房屋拆迁裁决书的具体行政行为。 案件受理费50元，由原告金A负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 王剑晖 审 判 员 汪霄云 人民陪审员 俞栋第 二〇一三年二月六日 书 记 员 吴金怡 |
