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（2013）闸行初字第19号 原告魏某（曾用名魏某某），女，…… 原告上海某工贸有限公司，…… 法定代表人许乙，男，经理。 委托代理人许甲（许乙父亲），…… 被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区大统路1051号。 法定代表人陈必华，男，局长。 委托代理人蔡某，该局工作人员。 委托代理人沈某，该局工作人员。 第三人上海市某工贸公司，住所地上海市浦东新区浦东南路500号。 法定代表人孔庆伟，男，总经理。 第三人上海市某中心，住所地上海市闸北区沪太路655弄1号。 法定代表人周伟良，男，主任。 上述两第三人共同委托代理人郑某，上海市某律师事务所律师。 第三人上海某工贸有限公司分公司，…… 负责人许乙。 委托代理人许甲（许乙父亲），…… 原告魏某、上海某工贸有限公司（下简称某工贸公司）不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（下简称闸北房管局）作出的闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决，于2012年12月10日向本院递交起诉状。原告补正材料之后，本院于2013年1月7日受理，并于同月9日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等。因上海市某公司（下简称某公司）、上海市某中心（下简称区土发中心）、上海某工贸有限公司分公司（下简称某工贸分公司）与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知前述三单位作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年3月4日公开开庭审理了本案。原告魏某、原告某工贸公司与第三人某工贸分公司的共同委托代理人许甲，被告闸北房管局的委托代理人蔡某，第三人某公司、区土发中心的共同委托代理人郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告闸北房管局于2012年9月17日作出闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决，裁决内容：1、魏某、某工贸分公司（含房屋同住人）自收到裁决书之日起十五日内迁出浙江北路B号店面、亭子间、后二层阁（下统称浙江北路房屋），迁至胡桥路C号502室、胡桥路D号302室（下简称胡桥路房屋）、沪太路E号303室（下简称沪太路商铺）；2、魏某、某工贸分公司应在某公司、区土发中心交付房屋时一次性支付给某公司、区土发中心价值标准房屋调换差价款人民币888636元（下币种相同）；3、某公司、区土发中心应根据沪价商[2002]10号文有关规定向魏某、某工贸分公司支付有关家用设施移装费及未见证面积残值补贴等费用、停工停业损失费9000元。 被告闸北房管局向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据。 （一）证据 1、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书（2份）、会议通知（2份）、送达回证（2份）。证明被告于2012年9月10日受理第三人某公司、区土发中心的裁决申请，同日向魏某、某工贸分公司送达前述裁决相关文书与3份房屋估价分户报告。 2、调解笔录、委托书，证明魏某、某工贸分公司参加了被告于2012年9月13日组织的调解会议，但调解未成。 3、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因拆迁双方无法达成一致意见，被告于2012年9月17日作出裁决，并向魏某、某工贸分公司送达。 4、闸房管拆许字（2007）第15号房屋拆迁许可证、拆迁公告、房屋拆迁期延长许可证通知（4份）、关于核发“浙江北路公共绿地A块”项目拆迁许可证的通知，证明浙江北路房屋在拆迁范围内，被告在许可期限内作出裁决。 5、营业执照、税务登记证、房籍情况摘录单、用房租金计算表、租金调整审核表，证明浙江北路房屋的居住部位使用面积以及非居住部位的建筑面积，该址店面开设某工贸分公司。 6、居住房屋拆迁估价分户报告单、非居住房屋拆迁估价分户报告单、关于同意变更“浙江北路公共绿地A块”基地动拆迁实施单位的通知，证明浙江北路房屋为旧里公房；居住房屋报告单于2010年5月26日由原告魏某签收，评估单价为17840元/平方米建筑面积，非居住房屋报告单于2010年6月26日留置送达于原告户，评估单价为36900元/平方米建筑面积；评估以动迁实施单位变更日为时点，更有利于被拆迁户。 7、户口簿，证明浙江北路房屋内户籍登记1户5人，户主魏某，夫许甲、子许乙、媳徐某、孙许丙。 8、谈话记录（4份），证明拆迁人与魏某、某工贸分公司多次协商未果。 9、看房单存根（2份），证明第三人某公司、区土发中心曾通知原告试看2处房屋，因原告拒绝签字，2份看房单均留置送达。 10、商品房购房协议书、上海市商品房出售合同（2份）；上海市城乡建设和交通委员会关于同意闸北区319街坊建设旧区改造动迁安置配套商品房的批复、关于闸北区319街坊就近安置动迁配套商品房项目的批准的批复、沪太路商铺的房屋分套建筑面积计算成果表（实测）、建设工程规划许可证、闸北区动迁房源管理中心房源调剂联系单；房屋估价分户报告（3份）。证明两套胡桥路房屋系第三人上海市某中心购得的商品房，沪太路商铺系配套商品房，第三人可支配用于涉案拆迁基地的裁决安置，权利清晰；三套安置房的单价情况。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下简称《征收与补偿条例》）三十五条；《城市房屋拆迁管理条例》第五条；《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下简称《实施细则》）第六条、第二十条、第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十三条、第五十四条、第五十六条；沪房地资拆[2001]673号文；沪房地资拆[2004]286号文；沪房地资拆[2005]260号文基地公示的补偿安置方案。 原告魏某、某工贸公司共同诉称，其居住、使用本市浙江北路B号，被告作出被诉拆迁裁决与基地政策方案解答相违背。首先，事前征询制度中两轮征询在2010年5月28日至2010年8月27日的三个月法定期限内，签约户数未达到三分之二的，暂停动迁工作，报相关部门备案。其次，评估工作人员未每家每户上门勘察，公示栏上公示的地址并无评估公司，电话是空号。最后，裁决所依据的法律已经失效。此外，两原告裁决中才知道山西物业将原告户原有的两张租赁凭证合并为一张，对原告户的安置造成损失；浙江北路房屋店面22.5平方米系使用面积而非建筑面积，故不能接受裁决对店面面积的认定；原告的企业性质为股份制，但裁决认定为个体户，应属认定有误。综上，诉请撤销被告于2012年9月17日作出的闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决书。 原告魏某、某工贸公司在审理中向本院提供以下证据： 1、租用公房凭证、改变房屋用途通知单，证明1981年魏某承租浙江北路B号亭子间、后二层阁，1987年许甲承租该址店面，前述3个部位同幢并户由案外人山西物业处理，原告并不知情。原租赁凭证上记载店面面积为20.3平方米，租金计算时以实际的长6米、宽3.75米相乘得面积为22.5平方米，该面积是实际面积而非建筑面积。 2、企业法人营业执照、税务登记证、营业执照、组织机构代码证、年检数据采集表，证明浙江北路B号内设有私营公司，非个体户。 3、照片，证明浙江北路B号房屋灶间旁有一未计入安置面积的小间。 被告闸北房管局辩称，被告受理拆迁人申请后，组织拆迁双方调解，无果后作出被诉裁决，该裁决认定事实清楚、程序正当、法律适用正确。请求维持该具体行政行为。 第三人某公司、区土发中心共同述称，被诉裁决主体适格，认定事实清楚、程序正当、法律适用正确。请求法院维持被诉裁决。 第三人某工贸分公司同意原告诉讼请求。 审理中，第三人某公司、区土发中心提供证据：上海市奉贤区房地产收件收据（2份），证明上海市某中心有权支配处分2套胡桥路房屋。 经庭审质证，两原告及第三人某工贸分公司对被告提供的证据1-4、7-9均无异议。对证据5真实性均无异议，但非居面积22.5平方米不是建筑面积，而是以实际的长度来计算的实际面积，另，用房租金计算表是2001年生成的；房籍情况摘录表上个体开业的记载有误，浙江北路房屋开设的是私营企业。对证据6两份评估报告均收到。对证据10表示不接受3套安置房，2套胡桥路房屋路远且无配套设施，沪太路商铺在三楼不适宜作为商铺营业，是办公楼的性质；对评估单价无异议。两原告及第三人某工贸分公司对第三人某公司、区土发中心提供的证据表示与己无关。第三人某工贸分公司对两原告提供的证据均无异议。 被告对原告提供的证据1认为无法显示两证并一证，且原告提供的租用公房凭证与房籍情况摘录表记载的面积是一致的。被告对浙江北路房屋的非居面积计算依据的是用房租金计算表及居改非申请审核表。对证据2认为，浙江北路房屋原始是作为居住使用，后因原告户申请居改非，被告认定该房屋内有非居部分是正确的，至于是个体户还是公司性质并不影响非居的认定。对证据3的真实性无异议，对原告的证明观点有异议，根据被告提供的房籍摘录表和租金计算表，核实浙江北路房屋应安置面积是正确的。被告对第三人某公司、区土发中心提供的证据无异议。 第三人某公司、区土发中心对被告提供的证据均无异议；同意被告对原告证据1、2的质证意见，对证据3真实性无异议，但安置面积应以书证记载为准。 两原告及三第三人对被告提供的依据均无异议。 经庭审质证，本院对以上证据审查后认为： 1、被告提供的证据1-4，证明在拆迁许可期限内，被告受理第三人某公司、区土发中心的裁决申请并依照法定程序对在拆迁许可范围内的浙江北路房屋作出拆迁裁决，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。 2、被告提供的证据5、原告提供的证据1、2，证明浙江北路房屋的亭子间、后二层阁的使用面积，店面开设某工贸分公司以及该部位的建筑面积，本院予以采纳。 3、被告提供的证据6，系具有资质的评估公司对浙江北路房屋所作的评估，证明浙江北路房屋居住部位以及非居住部位的评估单价，对该组证据本院予以采纳。 4、被告提供的证据7，证明浙江北路房屋户籍登记情况，各方当事人亦均无异议，本院予以采纳。 5、被告提供的证据8、9，证明拆迁人向原告户送达了看房单以供原告选择试看安置房源，并与原告户多次协商拆迁安置补偿未果的事实，本院予以采信。 6、被告提供的证据10、第三人提供的证据，证明拆迁人对安置房屋有支配处分的权利，以及安置房的单价，本院予以采纳。 7、原告提供的证据3，不能证明原告的观点，故本院对原告的证明观点不予采信。 本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：原告魏某承租上海市浙江北路B号店面、亭子间、后二层阁，房屋类型为旧里，居住面积分别为20.3平方米、11.7平方米、8.1平方米，合计40.1平方米，换算成建筑面积应为61.75平方米。1996年，原告魏某就浙江北路房屋店面部位申请开业，后店面建筑面积核定为22.5平方米，现店面开设某工贸分公司。浙江北路房屋在册户籍登记1户5人，户主魏某，夫许甲、子许乙、媳徐某、孙许丙。 2007年9月28日，第三人某公司、区土发中心取得拆许字（2007）第15号房屋拆迁许可证，对浙江北路房屋所在地块实施房屋拆迁。被诉裁决作出时，房屋拆迁期限经市房屋管理部门批准延长至2012年9月30日。2010年4月23日，被告批复同意拆迁实施单位由原上海ZB有限公司变更为上海KC有限公司。后上海某估价师事务所有限公司接受第三人某公司、区土发中心委托，以2010年4月23日作为估价时点对浙江北路房屋进行评估，确定居住部位房地产市场评估单价为每平方米建筑面积17840元，非居住部位房地产市场评估单价为每平方米建筑面积36900元，两份报告均向原告户送达。涉案拆迁基地的浙江北路房屋评估均价为每平方米建筑面积17850元。根据政策和基地公示的安置补偿方案，浙江北路房屋居住部位价值补偿中评估价格为560490元、套型面积补贴267750元、价格补贴210183.75元、住房保障托底补贴61576.25元、被拆面积补贴78500元，前述货币补偿款合计1178500元；浙江北路房屋非居住部位评估价格为664200元，非居装潢补贴款为22500元。 第三人某公司、区土发中心因与魏某、某工贸分公司就房屋拆迁补偿安置问题无法达成协议，于2012年9月10日向被告提出裁决申请，并提供位于本市胡桥路C号502室、胡桥路D号302室、沪太路E号303室的安置房屋（建筑面积分别为127.99平方米、95.56平方米、67.09平方米，三套房屋总价2A836元）。被告当日受理申请后即向魏某、某工贸分公司送达了房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知、3份安置房屋估价分户报告等，于2012年9月13日组织拆迁双方进行调解，因拆迁双方就安置补偿无法达成一致意见，被告遂于当月17日作出闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决，次日留置送达于魏某、某工贸分公司。魏某、某工贸分公司对该裁决不服，申请行政复议，上海市住房保障和房屋管理局于2012年11月26日作出维持被诉裁决的行政复议决定，并于同年12月5日向原告户邮寄送达。 另查明，原告某工贸公司的法定代表人与第三人某工贸分公司负责人均系许乙，某工贸分公司系某工贸公司的分支机构。 本院认为：根据《征收与补偿条例》的规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案所涉拆迁许可证核发于《征收与补偿条例》施行前，故应当适用《实施细则》等原有规定。被告作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的主体资格。 被告提供的证据证明了被告在收到第三人某公司、区土发中心的裁决申请后，向魏某、某工贸分公司送达了房屋拆迁裁决申请书等相关文书，并召集拆迁双方进行调解，未果后，被告在法定期限内作出房屋拆迁裁决，并向魏某、某工贸分公司送达，其执法程序符合相关规定。 被告依据户口簿、营业执照等认定浙江北路房屋居住以及非居住部位的应安置对象，依据由具有资质的专业机构作出的两份评估报告认定浙江北路房屋居住及非居住部位的评估单价，依据房籍情况摘录单、用房租金计算表等认定浙江北路房屋居住部位的使用面积以及非居住部位的建筑面积，均系合法正确。被告据此按照拆迁基地政策等裁决补偿安置原告房屋的价格、建筑面积均满足原告应得的补偿标准，也符合《实施细则》的相关规定。 原告某工贸公司因第三人某工贸分公司无一级法人资格故代表后者起诉本案并无不当。而原告方提出店面22.5平方米系实际面积而非建筑面积的主张，本院认为，用房租金计算表已列有“建筑面积”栏与“使用面积”栏，显然表格的这一设计已要求制作计算表的单位在制作过程中应对面积的具体数值所指向的属性加以区分确认，而物业公司具备相应的专业知识和业务能力来确定面积的数值与属性，从而制作形成用房租金计算表，本案中浙江北路房屋店面用房租金计算表明确为“建筑面积”22.5平方米，而非“使用面积”，故被告据此认定店面建筑面积并无不当。根据673号文等有关规定，公房面积以租用公房凭证或房屋租赁合同等所记载的为准，原告方提出浙江北路房屋内未计入安置面积的小间系将位于楼梯下方的空间自封而成，在租赁凭证或其他承租公房批准文件上并未加以记载，故原告的该项主张无法律依据，本院不予支持。原告方称其裁决时方知晓浙江北路房屋原有的两个租赁凭证被案外人合并为一个租赁凭证，从而侵害了其拆迁安置利益的主张，系另一个法律关系，并非本案审理范畴。另，被诉裁决并未认定原告户开设的是个体户，故对原告前述诸项异议，本院无法采信。另，涉案拆迁基地并非市房管部门确定的事前征询制度试点地块，原告提出拆迁基地适用两轮征询（即事前征询制度）的观点，缺乏依据，本院不予采信。 综上所述，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚、适用法律正确、执法程序合法。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告魏某、上海某工贸有限公司要求撤销被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年9月17日作出闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决的具体行政行为之诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告魏某、上海某工贸有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 杜敏仙 书 记 员 陆维溪 人民陪审员 毕晓莹 二〇一三年三月十四日 书 记 员 周莹青 |
