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（2013）闸行初字第22号 原告潘某，女，…… 委托代理人张某某（潘某之夫），…… 原告张某某，男，…… 两原告共同委托代理人张某（张某某、潘某之子），…… 被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区大统路1051号。 法定代表人陈必华，男，局长。 委托代理人徐某，该局工作人员。 第三人上海某开发总公司，…… 法定代表人孔某…… 第三人上海某发展中心，…… 法定代表人周某…… 两第三人共同委托代理人顾某，上海某拆迁实业有限公司工作人员。 两第三人共同委托代理人翁某，上海某拆迁实业有限公司工作人员。 原告潘某、张某某不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）作出的闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决的具体行政行为，向本院提起行政诉讼。本院于2013年1月14日受理，于同月17日向被告闸北房管局、第三人上海某开发总公司（以下简称城投公司）、上海某发展中心（以下简称土发中心）送达了起诉状副本、应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2013年2月6日公开开庭审理了本案。原告潘某、张某某的共同委托代理人张某、原告张某某（暨原告潘某的委托代理人），被告闸北房管局的委托代理人徐某，第三人城投公司、土发中心的共同委托代理人顾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告闸北房管局于2012年11月14日作出闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决，裁决：1、被申请人潘某、张某某（含共同居住人）自收到裁决书之日起十五日内迁出C路B号前客、后客、前三层阁（以下统称C路房屋），迁至C路988弄27号202室、C路988弄27号501室。2、申请人（即本案两第三人）应在被申请人搬离原址后一个月内一次性支付给被申请人价值标准房屋调换差价款364080.98元人民币（以下币种同）。3、申请人应根据沪价商[2002]010号文有关规定向被申请人支付有关家用设施移装费等费用。 被告闸北房管局于2013年1月28日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据： （一）证据 1、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知、房屋估价分户报告（2份）、送达回证，证明两第三人于2012年10月17日提出裁决申请，被告次日受理申请并向原告户留置送达受理通知书、会议通知、裁决申请书及2份安置房屋估价分户报告等材料。 2、调查笔录（2份）、第二次会议通知及送达回证、委托书，证明被告于2012年10月23日第一次组织拆迁双方调解，张某某出席，潘某缺席，被告于同年10月29日第二次组织协调，张某某持潘某委托书出席，拆迁双方无法达成一致意见，协调无果。 3、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因拆迁双方不能达成一致意见，被告于2012年11月14日作出裁决，并于2012年11月17日向原告户留置送达。 4、闸房管拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可证通知（2份），证明被告在拆迁许可期限内对在拆迁范围内的C路房屋作出裁决。 5、公房租赁凭证、上海市公有非居住房屋租赁合同、用房租金计算表，证明C路B号前客、后客、前三层阁的承租人为张某某，租赁面积分别为12平方米、10.5平方米、9.9平方米，合计32.4平方米，换算成建筑面积为49.9平方米；后张某某与上海北方企业集团有限公司签订公有非居住房屋租赁合同，约定前、后客作为营业使用，建筑面积23.83平方米。 6、个体工商户营业执照，证明潘某在C路房屋开设上海市闸北区北站街道D饮食店的个体工商户，经营饮食（干点零售）。 7、上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单、拆迁非居住房屋估价报告单、送达回证，证明C路房屋中前三层阁居住部位评估单价为17027元/平方米，前、后客非居住部位评估单价为36190元/平方米，两份报告单留置送达于原告户。 8、户口簿、住房保障托底认定报告，证明C路房屋登记户口1户5人，户主张某某，妻潘某、子张某、岳母王某、孙女张甲，原告户应安置人口5人，给予托底保障。 9、谈话记录（4份），证明拆迁双方多次协商未果。 10、试看房屋回单（2份），证明两第三人曾通知原告户试看2处房屋供选择，看房单均留置送达于原告户。 11、上海市房地产权证（2份）、安置房源估价报告单（2份），证明2套安置房产权登记在第三人拆迁实施单位名下，第三人可支配使用；2套安置房的面积、单价情况。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、2001年上海市人民政府111号令《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称实施细则）第六条、第二十条、第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、沪房地资拆[2001]673号文（以下简称673号文）、[2004]286号文第八条、第十条、第十六条、沪府发[2009]4号文、沪建交联[2009]319号文、沪房管拆[2010]216号文及基地试点方案。 原告潘某、张某某诉称，被告在裁决中对原告提出的评估价格异议未予理睬，对C路房屋的居住及非居住面积认定错误，原告亦未见过非居部分的补偿方案，被告在未进行深入调查核实的情况下，单方面根据第三人提供的材料进行裁决，认定事实错误，裁决程序亦不合法。综上，请求撤销被告于2012年11月14日作出的闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决书。 原告潘某、张某某就其诉称提供证据：方案解答，证明涉案基地对非居住房屋的认定（补偿安置）没有明确规定。 被告闸北房管局辩称，被告受理两第三人裁决申请后，组织拆迁双方调解，无果后作出裁决，认定事实清楚、程序正当、法律适用正确。请求法院维持被告作出的具体行政行为。 第三人城投公司、土发中心述称同意被告的辩称意见。 经庭审质证，两原告对被告提供的对证据1真实性无异议，收到的房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知等材料，未收到评估报告；对送达回证上两名见证人是何人不清楚。对证据2，张某某参加了两次会议，第一次未持潘某的委托书，第二次持潘某的委托书出席，但调查笔录未让张某某阅看及签名，见证人和工作人员均未阅看2份笔录即签名，另笔录上均有涂改。对证据3真实性无异议，收到裁决书。对证据4真实性无异议，但按规定拆迁期限累计超过一年，应由市局批复，但被告未提供。对证据5公房租赁凭证无异议；对用房租金计算表、上海市公有非居住房屋租赁合同真实性无异议，但计算表及租赁合同上对非居住部位的面积计算方式是使用面积，而非建筑面积，GB-T17986-2000文件对建筑面积的计算有明确规定，另，租赁合同是格式合同，对面积类型的用词或不规范。对证据6无异议，但因相邻基地已经拆迁结束，客流量少，卫生条件差，造成无法营业，故2008年开始不经营饮食店，借给他人用作仓库。对证据7两份评估报告真实性无异议，但评估人员未到原告户现场查看，故评估报告不具有真实性、客观性，非居住部位的评估价格过低；对送达回证的真实性有异议，两份报告单是2012年收到，估价日期是2010年9月20日，送达日期是2011年8月23日，结合动迁谈话记录的时间点，送达评估报告之后长达半年的时间，动迁组才开始与原告户协商，与常理不符。对证据8无异议。对证据9谈话记录有异议，原告户与动迁组谈过多次，但谈话记录不是谈话时当场制作的，记录内容与实际谈话内容不符，原告户未要求过桥东房屋，仅要求按照人口结构给予闸北区房屋安置，二手房亦可。对证据10试看房屋回单曾提供给原告户，但与原告户要求不符，故表示不去看房。对证据11上海市房地产权证真实性无异议，但无法看出有无他项权利登记的情况。 被告对两原告提供的证据真实性无异议，但因非居住的被拆迁居民较少，在基地公示栏内张贴的《苏州河沿岸2、4街坊第二轮征询方案（公示稿）》中有关于非居住房屋安置补偿的相关规定。 第三人城投公司、土发中心对被告提供的证据1-11均无异议；对两原告提供的证据的真实性无异议，方案解答主要针对居住房屋安置补偿的规定，第三人对非居住部位的补偿安置系依据基地《苏州河沿岸2、4街坊第二轮征询方案（公示稿）》，在与原告户的谈话中宣传过。 原告潘某、张某某、第三人城投公司、土发中心对被告提供的法律依据均无异议。 两原告针对被告证据4的异议，被告提供证据：12、关于同意延长苏州河沿岸地区二号、四号街坊土地储备拆迁期限的批复（2份），证明涉案基地拆迁期限累计超过一年，由市局批复同意延长。 原告潘某、张某某、第三人城投公司、土发中心对被告提供的证据12均无异议。 审理中，两原告要求对上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单、拆迁非居住房屋估价报告单进行鉴定，本院就此委托上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会，该专家委员会于2013年3月19日就拆迁非居住房屋估价报告、居住房屋拆迁估价分户报告分别作出编号为沪房地估鉴（2013）008-1号、沪房地估鉴（2013）008-2号鉴定结果报告，结论均为：维持原估价结果。原告对两份鉴定报告的真实性无异议，但认为鉴定报告未说明得出结论的过程、依据及其他相关技术参数，且沪房地估鉴（2013）008-1号鉴定结果报告认为原估价报告欠规范，则应按规定重新评估。被告、两第三人对两份鉴定报告均无异议。 本院对经庭审质证的证据及依据进行审查后认为： 1、被告提供的证据1-3真实、合法，能证明被告受理裁决申请，送达相关文书，组织协调等执法程序，该三组证据本院予以采纳。 2、被告提供的证据4、12具有真实性、合法性，能证明其在拆迁许可的期限内对在拆迁范围内的C路房屋作出裁决，本院予以采纳。 3、被告提供的证据5、6、8具有真实性、合法性，能证明C路房屋的面积、应安置对象等情况，本院予以采纳。 4、被告提供的证据7、专家委员会鉴定结果报告（2份）具有真实性、合法性，报告均由具有资质的专业机构作出，与本案有关联，本院予以采纳。 5、被告提供的证据9、10旨在证明拆迁双方曾就拆迁补偿安置进行协商未果，与原告户在审理中就协商事宜的陈述并不相悖；拆迁人曾向原告户提供两处安置房源供选择试看，原告亦未否认。本院对这两组证据予以采信。 6、被告提供的证据11，旨在证明第三人有权支配该2套安置房屋供裁决安置使用，对该组证据本院予以采纳。 7、原告提供的证据具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。 被告提供的法律依据均适用于被诉裁决。 本院经审理查明：上海市闸北区C路B号前客、后客、前三层阁系公房，类型为旧里，由原告张某某承租，租赁面积分别为12平方米、10.5平方米、9.9平方米，合计32.4平方米，换算成建筑面积为49.9平方米。后原告张某某与案外人上海北方企业集团有限公司签订公有非居住房屋租赁合同，约定前、后客作为营业使用，建筑面积23.83平方米，潘某在该址开设个体工商户“上海市闸北区北站街道D饮食店”。C路房屋户籍登记1户5人，户主张某某，妻潘某、子张某、岳母王某、孙女张甲。 2010年7月27日，两第三人取得拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证，对C路房屋所在地块实施拆迁，后经市房屋管理部门批准，拆迁期限延长至2013年7月31日。经上海盛北房地产估价有限公司评估，C路房屋中的前三层阁（即居住部位）评估单价为17027元/平方米，前、后客（即非居住部位）评估单价为36190元/平方米。依相关政策及试点方案的规定，原告户非居住部位房屋价值的补偿款为689926.16元，装潢补贴23830元，停产停业补贴9532元，合法有效的营业执照补贴100000元，非居住安置补贴357450元，被拆面积补贴119150元，合计1299888.16元；原告户居住部位房屋，应安置人口为5人，托底保障为人均异地安置22平方米，每平方米1万元计算，得1100000元，而该户居住部位房屋补偿价值、套型面积补贴、价格补贴合计779547.1元，低于1100000元的标准，故原告户可享受托底保障补贴320452.9元，另有被拆面积补贴52140元，居住部位安置补偿款合计1152140元。综上，原告户居住部位与非居住部位补偿款总计2452028.16元。 因拆迁双方就房屋拆迁补偿安置问题无法达成一致意见，两第三人于2012年10月17日向被告提出裁决申请，并提供产权人为上海闸北区动拆迁实业有限公司的位于本市C路988弄27号202室、C路988弄27号501室的安置房（建筑面积合计168.41平方米，评估单价均为12398元/平方米，总价2087947.18元）。次日，被告受理两第三人裁决申请后即向原告送达了房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、安置房源评估报告单及会议通知等，原告户出席了2012年10月23日、29日被告组织的协调会，但因拆迁双方未能达成一致意见，被告遂于2012年11月14日作出闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决，同月17日向原告户留置送达。 本院认为：根据《征收补偿条例》的规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，本案所涉拆迁许可证核发于《征收补偿条例》施行前，故应适用《实施细则》等原有的规定。被告作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的主体资格。 被告提供的证据证明了其在受理两第三人申请裁决后，向原告送达了房屋拆迁裁决申请书副本等相关文书，在召集拆迁双方协调无果后，于法定期限内作出房屋拆迁裁决，并向原告送达，其执法程序符合相关规定。 各方当事人对应安置对象、非居经营主体等均无异议，而C路房屋的评估单价经具有资质的评估机构及鉴定机构确定，故被诉裁决对C路房屋的应安置对象、评估单价等的认定均属正确。本案主要的争议焦点在于对C路房屋建筑面积的认定是否正确。关于原告提出23.83平方米系使用面积而非建筑面积，公有非居住房屋租赁合同系格式合同，使用“建筑面积”的用词不准确等异议。第一，用房租金计算表上列有“建筑面积”栏与“使用面积”栏，显然表格的这一设计已要求制作计算表的单位在制作中应对面积的具体数值所指向的属性加以区分确认，本案中C路房屋前、后客用房租金计算表明确建筑面积为23.83平方米，而非使用面积。此外，若用房租金计算表仍然以使用面积计算租金，则可以简单将原租赁凭证上记载的面积数值作计算依据即可，而不会再次制作确定与原数值不同的“使用面积”。第二，依据673号文第十二条“承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准”，被诉裁决对C路房屋非居住部位以公有非居住租赁合同记载的23.83平方米计建筑面积应属正确。第三，被诉裁决以原租赁凭证记载的面积乘以系数减去非居住部位的建筑面积计C路房屋的居住部位建筑面积，而并未以居住部位的使用面积乘以系数计建筑面积。但在本案中，原告户实际在居住房屋的安置补偿上享受托底保障。故，不论对该计算方式做何评价，都不影响原告户在居住房屋安置补偿上的利益。综上，本院对原告就计算表及租赁合同上记载的面积提出的异议不予采信。据此，被告根据C路房屋的面积、单价、安置对象等基本情况以及拆迁基地政策等裁决补偿安置原告的房屋，在价格、建筑面积等方面均满足原告户应得的补偿标准，也符合《实施细则》等的相关规定。 另，在基地方案解答等宣传资料中载明，涉案基地内房屋的拆迁补偿安置依据《实施细则》等相关法律法规政策进行，而该细则中对非居房屋补偿问题亦有涉及；第三人庭审中陈述在基地公示栏内张贴的征询方案（公示稿）对非居住房屋补偿安置有所规定，拆迁人也就非居补偿政策向原告户进行过宣传，原告对此亦并未否认，故原告认为涉案基地未就非居房屋作出补偿方案的主张并不成立。 综上所述，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚、适用法律正确、执法程序合法。据此，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告潘某、张某某要求撤销被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年11月14日作出的闸房管拆裁字（2012）第A号房屋拆迁裁决的诉讼请求。 案件受理费人民币50元、鉴定费2300元，由原告潘某、张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 杜敏仙 书 记 员 陆维溪 人民陪审员 毕晓莹 二〇一三年四月二日 书 记 员 周莹青 |
