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（2013）闸行初字第6号 原告夏A…… 委托代理人杨某…… 委托代理人赵某…… 被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局…… 委托代理人蔡某，上海市闸北区住房保障和房屋管理局工作人员。 委托代理人沈某，上海市闸北区住房保障和房屋管理局工作人员。 第三人上海市城市建设投资开发总公司…… 第三人上海市闸北区土地发展中心…… 两第三人共同委托代理人吉律师…… 两第三人共同委托代理人沈律师…… 原告夏A不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）作出的闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决书，于2012年12月20日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等。因上海市城市建设投资开发总公司（以下简称市城投公司）、上海市闸北区土地发展中心（以下简称闸北土发中心）与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知上述两单位作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年2月26日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人杨某、赵某，被告闸北房管局的委托代理人蔡某、沈某，第三人市城投公司、闸北土发中心的共同委托代理人吉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告闸北房管局于2012年8月某日作出闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决书，裁决如下：1、被申请人夏A（含房屋同住人），自收到本裁决书之日起十五日内迁出某路某弄5号（部位：前三层阁、后三层阁、后三层走廊阁）（以下简称系争房屋），迁至民乐路某弄某号1001室、民乐路某弄某号1003室；2、被申请人应在申请人交付房屋时一次性支付给申请人价值标准房屋调换差价款人民币114685.86元；3、申请人应根据沪价商[2002]010号文有关规定向被申请人支付有关家用设施移装费等费用。被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据： （一）证据 1、房屋拆迁许可证[拆许字（2007）第15号]、四份房屋拆迁期延长许可证通知，证明系争房屋在拆迁范围内，被告在有效的拆迁许可期限内作出裁决； 2、关于同意变更浙江北路公共绿地A块动拆迁实施单位的通知，证明基地的拆迁实施单位由上海闸北动拆迁实业有限公司变更为上海凯城动拆迁有限公司，考虑到动迁居民的利益，两第三人愿意以变更拆迁实施单位的2010年4月23日作为被拆房屋及除配套商品房之外的安置房屋的估价时点； 3、租用公房凭证，证明系争房屋为公房，类型为旧里，承租人为夏A，承租部位为前三层阁、后三层阁、后三层走廊阁，居住面积共计29.6平方米，换算成建筑面积为45.58平方米； 4、居住房屋拆迁估价分户报告单，证明上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价时点评估确定系争房屋房地产市场评估单价为每平方米18160元，该估价分户报告单于2010年6月8日留置送达原告户； 5、动迁居民户籍资料摘录表，户口簿，证明原告户户籍人口暨安置人口为3人，分别为户主夏A、夫俞A、子俞B； 6、四份基地谈话笔录，证明第三人与原告户就拆迁安置事宜协商未果； 7、两份看房单存根，证明拆迁实施单位分别于2012年7月29日和2012年8月1日留置送达原告户两张看房单，提供三处房屋供原告户试看，两名居委会工作人员见证送达过程； 8、商品房购房协议书、安置房屋的房地产权证及估价分户报告单各两份，证明安置房屋民乐路某弄某号1001室、民乐路某弄某号1003室产权清晰，无权利负担，两第三人有权用于安置原告户； 9、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知及送达上述材料、安置房屋估价分户报告的送达回证，证明因拆迁双方无法达成拆迁安置补偿协议，两第三人于2012年8月10日向被告提出裁决申请，被告同日受理后，于8月11日向原告户留置送达裁决申请书副本、受理通知书、会议通知、安置房屋估价分户报告； 10、调解笔录，证明被告于2012年8月14日召集原告和第三人进行调解，原告夏A本人出席调解会，但未能达成拆迁安置补偿协议； 11、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因原告与第三人不能达成拆迁安置补偿协议，被告于2012年8月某日作出房屋拆迁裁决书，并于8月21日留置送达原告户。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）第六条、第二十条、第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第五十三条、第五十四条、第五十六条及沪房地资拆[2001]673号文、[2004]286号文、[2005]260号文及基地公示的安置补偿方案。 原告夏A诉称，本案第三人闸北土发中心作为土地储备机构，无权申领拆迁许可证，不具备拆迁和申请拆迁行政裁决的主体资格；系争房屋为老上海建筑群保存完好部分，是上海市优秀历史建筑，经闸北区规划和土地管理局等单位证实，以及“华侨城苏河湾”整体规划图显示，系争房屋确定保留，不予拆除，被告作出房屋拆迁裁决未能审查裁决申请主体资格，要求原告户腾退房屋缺乏事实根据，裁决程序严重违法；在复议机关维持裁决的情况下，诉请撤销被告于2012年8月某日作出的闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决书；本案诉讼费由被告承担。 被告闸北房管局辩称，其作出的房屋拆迁裁决书认定事实清楚、程序合法、内容适当、适用法律法规准确，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人市城投公司、闸北土发中心述称，被告作出的房屋拆迁裁决书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院维持被告作出的房屋拆迁裁决书。 经质证，原告夏A对被告闸北房管局提供的证据3、5、11均无异议；对证据1的合法性有异议，认为闸北土发中心作为政府行政部门，不是拆迁建设单位，不具有拆迁许可证的申请资质和拆迁主体资格，不能参与实施拆迁工作；对证据2的证明内容有异议，认为系争房屋的房地产市场评估价格未以拆迁许可证核发日为估价时点，违反法律规定；对证据4有异议，认为估价分户报告单内容不完整，未记载评估方法、评估时间、实地查勘时间等内容，不能代替法定的估价报告；根据《房地产估价规范》第八条、《资产评估操作规范意见（试行）》第一百二十一条第十款的规定，评估报告的有效期为一年，该分户报告单在被告裁决时已经超出一年的有效期；评估机构未进行实地查勘记录，初步估价结果未进行公示，评估程序不合法；该估价分户报告单记载的送达时间不属实，该报告单与拆迁裁决申请书等材料同时送达原告户；对证据6的真实性有异议，2010年6月2日的谈话笔录记载原告对被拆房屋的评估单价提出异议，早于估价分户报告记载的留置送达日期，由此证明谈话笔录的内容及被拆房屋估价分户报告单的送达情况必有造假。且2010年6月正值上海世博会召开期间，上海市所有的动拆迁均停止，第三人不可能开展拆迁协商工作。但原告承认第三人在裁决前与原告有过协商，原告对房屋的安置补偿价格不满意，致双方协商不成；未收到证据7；对证据8的合法性和关联性有异议，认为拆迁人有义务安置被拆迁人，但在原告不接受的情况下，第三人强迫原告接受安置标准及补偿方式不合法，故第三人是否有权使用安置房安置原告户与本案无关；对证据9表示收到，对安置房屋估价分户报告单的真实性、合法性不能确认，认为闸北土发中心不具备裁决申请主体资格，第三人委托房屋评估机构未经原告认可，亦未告知原告委托评估机构的权利，安置房屋的估价分户报告单内容不完整，未记载评估时点、评估方法、评估标准、是否进行实地查勘等内容；对证据10中部分记录内容的真实性有异议，不能反映被告在调解会上充分听取了原告方的意见及对第三人的材料进行了审查，承认原告出席了调解会。此外，原告认为，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，被告受理第三人的裁决申请，应当要求其提供法定代表人的身份证明、营业执照、组织机构代码证、对被申请人的补偿安置方案、未达成协议的被拆迁人比例及原因等材料，作出裁决必须经领导班子集体讨论决定，被告未提供相关证据予以证明，违反程序规定。 原告对被告的职权依据无异议，对被告提供的裁决程序依据有异议，认为沪房地资拆[2004]286号文第四条并非程序依据。 第三人市城投公司、闸北土发中心对被告提供的证据及依据均无异议。 经庭审质证，本院对以上证据作如下确认： 1、被告提供的证据2、3、5、11具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳； 2、被告提供的证据1，系具有法定职权的部门准许第三人在一定期限内对系争房屋所在地块进行拆迁的法律文书，符合证据的构成要件，非经法定程序不能否定其有效性，对该证据本院予以采纳； 3、被告提供的证据4，系具有资质的房地产估价机构作出，属于《城市房屋拆迁估价指导意见》要求第三人在拆迁过程中转交原告户的估价分户报告，该估价分户报告的送达过程由两名与本案无利害关系的居委会工作人员作为见证人签名作证，证明力大于原告无其他证据证明的口头陈述，原告对证据4提出异议，但未提出书面申请且坚持要求由被告缴纳鉴定费用，故本院对该证据的证明内容予以采信； 4、被告提供的证据6，旨在证明拆迁过程中原告与第三人协商系争房屋拆迁安置补偿事宜未果，原告虽对证据的真实性提出异议，但承认第三人在裁决前与原告有过协商，原告对房屋的安置补偿价格不满意，致双方协商不成，故本院对该证据的证明内容予以采信； 5、被告提供的证据7，旨在证明拆迁过程中，拆迁实施单位先后提供三处房屋供原告户试看，有两名与本案无利害关系的居委工作人员作为见证人签名作证，证明力大于原告对该事实的口头否认，故本院对该证据的证明内容予以采信； 6、被告提供的证据8，系证明安置房屋来源的合同、合法有效的房地产权证及有资质的估价机构出具的估价分户报告，符合证据的构成要件，本院对该证据予以采纳； 7、被告提供的证据9，旨在证明被告依照法定程序向原告送达了有关材料，原告表示均收到，故本院对该证据的证明内容予以采信； 8、被告提供的证据10，旨在证明被告受理裁决申请后组织原告与第三人协调房屋拆迁安置补偿事宜未果，原告承认出席调解会，且事实上原告与第三人未达成拆迁安置补偿协议，故本院对该证据的证明内容予以采信。 被告提供的其作出被诉拆迁行政裁决时适用的地方政府规章、规范性文件均真实有效，所涉具体条款的内容与被诉拆迁行政裁决相关，本院予以确认。 本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：系争房屋上海市闸北区某路某弄5号系公房，类型为旧里，承租人为原告夏A，租赁部位为前三层阁、后三层阁、后三层阁走廊阁，居住面积为29.6平方米，换算成建筑面积为45.58平方米。户籍在册人口3人，即户主夏A、夫俞A、子俞B，被告闸北房管局认定上述3人为系争房屋的安置人口。2007年9月28日，第三人市城投公司、闸北土发中心依法取得拆许字（2007）第15号房屋拆迁许可证，对系争房屋所在地块实施拆迁，后经市房屋管理部门批准，上述地块的房屋拆迁期限依法得以延长，本案被诉房屋拆迁裁决系在有效的房屋拆迁期限内作出。上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价基准日，评估认定系争房屋的房地产市场评估单价为每平方米18160元（基地被拆房屋评估均价为每平方米17850元）。根据《实施细则》及基地公示的安置补偿方案，原告户房屋价值补偿中的评估价格为662186.24元，套型面积补贴为267750元，价格补贴为244080.9元，另被拆面积补贴为91160元，故原告户可得货币补偿款共计1265177.14元或面积标准调换安置六类地区房屋建筑面积可得91.16平方米。因两第三人与原告户就房屋拆迁安置补偿问题无法达成协议，两第三人于2012年8月10日向被告闸北房管局提出裁决申请，被告于同日受理并向原告户送达了房屋拆迁裁决申请书副本、受理通知书、安置房屋估价分户报告及会议通知。被告于8月14日召集拆迁双方调解，原告出席调解会但未达成协议。被告于2012年8月某日作出闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决书，并于8月21日送达原告户。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）申请行政复议，市房管局于2012年11月26日作出维持裁决的复议决定，于12月5日送达原告。 另查明，2010年4月23日，拆迁实施单位由上海闸北动拆迁实业有限公司变更为上海凯成动拆迁有限公司。 本院认为，根据《征收与补偿条例》第三十五条及《实施细则》第二十四条的规定，被告闸北房管局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出被诉房屋拆迁裁决的主体资格。2007年9月28日，两第三人取得房屋拆迁许可证，系争房屋被纳入该许可证核定的拆迁范围。考虑到房地产市场价格上涨的因素，为使被拆迁人能获得更优惠的安置，两第三人愿意以变更拆迁实施单位的日期为系争房屋及安置房屋的估价时点，并未损害原告户的利益。因原告与两第三人就拆迁安置补偿问题无法达成协议，两第三人向被告申请房屋拆迁裁决。被告受理后，组织拆迁双方进行调解未果，在拆迁许可期限内依法作出裁决并将裁决书送达原告户。裁决书认定的事实清楚，裁决程序符合相关规定，裁决的安置房屋可用于安置原告户。原告认为，根据《房地产估价规范》、《资产评估操作规范意见》的有关规定，评估报告的有效期为一年，该分户报告单在被告裁决时已经超出一年的有效期，不能作为认定系争房屋评估价格的根据。本院认为，《房地产估价规范》系建设部制定的适用于不特定类型房地产估价活动的推荐性国家标准，该标准明确规定，房屋拆迁估价应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。《资产评估操作规范意见（试行）》系国家国有资产管理局制定的指导我国境内为确定资产现行公允价格而进行的各项资产评估的操作规范，其中估价结果有效期为一年的规定，系针对资产评估报告书这一类型的文书作出的要求。而本案系争房屋的价格评估，属于对城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，应当适用建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，该指导意见对估价报告并无有效期为一年的规定，故原告的主张，本院不予采信。综上，被告作出的闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决书，认定事实清楚、适用法律正确，裁决程序合法。据此，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告夏A要求撤销被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2012年8月某日作出闸房管拆裁字（2012）第XXX号房屋拆迁裁决的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告夏A负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 杜敏仙 代理审判员 叶 一 人民陪审员 金 艳 二〇一三年三月二十二日 书 记 员 吴金怡 |
