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山东省青岛市中级人民法院 行政判决书 （2009）青行终字第109号 上诉人（原审原告）郭胜义，男，汉族，1948年11月1日出生，住(略)。 上诉人（原审原告）郭胜智，男，汉族，1958年2月4日生，住(略)。 二上诉人之委托代理人周元川，胶州市恒德法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）胶州市房产管理局，住所地胶州市湖洲路236号。 法定代表人刁伟国，职务局长。 委托代理人彭桐亮，山东康元律师事务所律师。 委托代理人王立新，该局工作人员。 原审第三人胶州市文化局，住所地胶州市北京路1号。 法定代表人于敬军，职务局长。 委托代理人胡颖，山东海金州律师事务所律师。 上诉人郭胜义、郭胜智因诉被上诉人被告胶州市房产管理局，原审第三人胶州市文化局拆迁行政裁决一案，不服胶州市人民法院作出的（2008）胶行初字第45号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年2月26日在第26法庭公开开庭审理了本案。上诉人郭胜智及二上诉人之委托代理人周元川，被上诉人之委托代理人彭桐亮、王立新，原审第三人之委托代理人胡颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：胶州市城隍庙为青岛市文物重点保护单位。因多年失修，导致庙宇部分损坏。胶州市人民政府根据山东省建设厅、山东省发展和改革委员会《关于下达城市房屋拆迁计划和拆迁安置房年度建设计划（第二批）的通知》[鲁建房字（2008）20号]、青岛市建设委员会青建函字第（2008）70号文件及胶州市人民政府胶政会纪（2008）3号会议纪要的规定，决定对城隍庙进行修复，修复工程需拆迁城隍庙周边部分房屋。第三人胶州市文化局持申领拆迁许可证相关材料，被告向胶州市房产管理局申领房屋拆迁许可证。经被告胶州市房产管理局的审查，第三人胶州市文化局于2008年5月21日获得了胶拆许字（2008）第03号《房屋拆迁许可证》，被告胶州市房产管理局于当日发布了拆迁公告。产权人郭鸿顺在该拆迁地段兰州东路101号有房屋一处，郭鸿顺及妻子均已去世，该房屋由产权人之子郭胜智居住使用，临路部分房屋用于出租经营。郭胜智在拆迁公告规定的期限内未能同胶州市文化局达成拆迁补偿协议、搬家腾房。经第三人胶州市文化局的委托，由青岛胶州湾房地产估价事务所对涉案的郭鸿顺房地产及附属设施作出拆迁补偿参考价值为332572元的估价报告。2008年6月16日，第三人胶州市文化局就胶州市城隍庙修复工程项目房屋拆迁纠纷一案向被告胶州市房产管理局申请行政裁决，被告胶州市房产管理局于2008年6月16日受理了此案。被告依照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，于2008年6月27日作出了胶房拆裁字（2008）03号裁决书。原告以被告在裁决过程中，没有严格按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》及山东省、青岛市城市房屋拆迁管理条例的规定办事，原告郭胜义、郭胜智和第三人胶州市文化局没有共同选定房地产评估机构，被告胶州市房产管理局没有依法组织原告和第三人抽签确定评估机构，原告也没有和任何一家评估机构订立拆迁评估委托合同，也没有任何单位给原告送达评估报告书。因此，被告裁决依据的评估报告书属于无效证据。另，本案所涉及的房屋虽然房产证登记的是住宅，但该房长期用于经营，根据青房政发（2000）196号文件第2条第2款第2项的规定，应属于非住宅房屋。因此，被告认定该房属于住宅错误。综上，被告裁决程序违法，认定事实错误，导致裁决结果不公，损害了原告的合法权益，请求依法撤销该裁决。 又查明，原告称一直未收到评估报告书与事实不符，在被告对原告所作的调查笔录中也能反映原告已收到该评估报告。原告的房屋曾经部分拆迁过，而该拆迁房屋所涉及的胶房私字第2451号的房屋产权证未办理变更登记，原告认可拆迁后的合法建筑面积为96.70平方米。 原判认为：本案争议的焦点是被告作出的胶房拆裁字（2008）03号裁决书所依据的评估报告在鉴定过程中程序是否合法以及对原告的房屋是否应按非住宅房屋予以补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第六条第二款规定：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。本案所涉及的被拆迁人系原告一方，拆迁人委托的评估机构具评估资格，而该评估报告的作出也由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，且估价报告也由专职注册房地产估价师签字。第十八条规定：估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示七日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁人房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。第二十条规定：拆迁当事人对估价报告结果有异议的，自收到估价报告之日起五日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估计机构评估。而本案的原告在收到评估报告后并未提出异议且在被告作出裁决的程序中也未提出评估程序不合法，却在提起行政诉讼后，被拆迁人又向人民法院举证否定原评估报告，人民法院对其举证不予采纳。另外，原告认为被告将其所有的房屋按住宅补偿不合理，应根据青房政发（2000）196号文件第2条第2款第2项的规定，按非住宅房屋予以补偿。根据青房政发（2000）196号文件第2条第2款第2项的规定：私有住房，符合以下条件的，认定为非住宅房屋。一是房屋所有权证上载明的是非住宅的，且作为非住宅房屋使用的；二是房屋所有权证上载明的是住宅，但已全部作为非住宅房屋使用的，且作为注册办公地址或营业执照载明的营业地址的。而本案原告的房屋所有权证上载明的是住宅，虽然也用于营业，但其出租用于营业的房屋根据原告本人提交的房屋租赁证来看是76平方米，而其所有的房屋合法的建筑面积是96.70平方米，并不是房屋全部作为非住宅使用的，原告要求按非住宅补偿不符合该项规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项之规定，判决维持胶房拆裁字（2008）03号裁决书。案件受理费50元，由原告负担。 上诉人不服一审判决，上诉称：《山东省城市房屋拆迁管理条例》第46条规定：“拆迁当事人应当协商选择拆迁评估机构；协商不成的，由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织抽签确定；拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。拆迁当事人应当与选定的拆迁评估机构订立拆迁评估委托合同，并自合同签订后十五日内报当地房屋拆迁管理部门备案。”《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第41条也有类似的规定。尽管地方性法规对评估机构的选择有十分明确地规定，上诉人的房屋还是由原审第三人私自进行了评估。一审依据评估机构具有评估资格，评估报告也由估价师签字即认可了评估报告来源合法，显然是错误的。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第49条、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第43条的规定，被上诉人和原审第三人等有关单位应当依法给上诉人送达评估报告，而上诉人至今没有收到评估报告。一审仅以被上诉人对上诉人所做的调查笔录中能反映上诉人已经收到评估报告为由，认定上诉人收到了评估报告是错误的。上诉人的房屋，虽然房产证登记的是住宅，但该房长期用于经营，根据青房政发（2000）196号文件第2条第2款第2项的规定，应按非住宅房屋标准补偿。请求二审撤销原判、撤销原裁决书，一二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人辩称：上诉人在裁决过程中提交的答辩状，以及被上诉人对其作的调解笔录中，均反映上诉人只是对评估机构没有按照非住宅进行评估提出异议，且上诉人既没有向被上诉人提出复核，也没有另行委托评估机构评估，裁决并无不当，请求二审法院驳回上诉维持原判。 原审第三人述称：一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 双方当事人一审过程中提交的证据均已随案移送我院，经庭审质证、认证，本院认定的事实与原审一致。上诉人对原审审判程序没有提出异议，经审查本院确认原审程序合法。 本院认为：《山东省城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定：“拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。除本条例第三十条规定的以外，由被拆迁人选择拆迁补偿方式。”被上诉人作出的胶房拆裁字（2008）03号裁决书，仅采用了货币补偿方式，未对房屋补偿方式予以裁决，侵害了上诉人的选择权，应当予以撤销。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销胶州市人民法院作出的（2008）胶行初字第45号行政判决； 二、撤销被上诉人胶州市房产管理局作出的胶房拆裁字（2008）03号裁决书； 三、被上诉人胶州市房产管理局于收到本判决之日起60日内重新作出具体行政行为。 一、二审案件受理费共计人民币100元由被上诉人胶州市房产管理局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 英 代理审判员 刘 桂 敏 代理审判员 李 国 宁 二○○九年三月十六日 书 记 员 王 崧 书 记 员 彭 晓 凤 |
