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湖北省武汉市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2009）武行终字第24号 上诉人（原审第三人）钟东成（系被上诉人钟志成之胞弟），男，1951年1月6日出生（以查询公安机关登记为准），汉族，武汉市人，无职业，住(略)。 身份证号：(略)。 委托代理人万学汉，男，湖北元申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）钟志成，男，1950年10月12日出生（以查询公安机关登记为准），汉族，武汉市人，武汉市无线电五厂职工，住(略)。身份证号：(略)。 委托代理人黄海桃（系被上诉人钟志成之妻），女，1954年8月8日出生，汉族，无职业，住(略)。身份证号：(略)。 委托代理人刘家运，湖北联正律师事务所律师。 原审被告武汉市国土资源和房产管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。 法定代表人周玉珍，局长。 委托代理人吴克武，武汉市江岸区房产管理局法规科干部。 第三人武汉市江岸区房地产公司，住所地武汉市江岸区胜利街29号。 法定代表人袁善炎，经理。 委托代理人王红英，女，1966年11月23日出生，汉族， 武汉市人，武汉市江岸区房地产公司职工，住(略)。身份证号：(略)。 委托代理人赵刚，男，1974年8月27日出生，汉族，武汉市人，武汉市江岸区房地产公司职工，住(略)。身份证号码：(略)。 上诉人钟东成因钟志成诉武汉市国土资源和房产管理局房屋行政登记一案，不服武汉市江岸区人民法院作出的（2008）岸行初字第13号行政判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人钟东成及其委托代理人万学汉，被上诉人钟志成及其委托代理人黄海桃、刘家运，原审被告武汉市国土资源和房产管理局的委托代理人吴克武，第三人武汉市江岸区房地产公司的委托代理人王红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原告与第三人钟东成系兄弟关系。位于武汉市江岸区转车楼4号1—1号的房屋（建筑面积66.66平方米）原系武汉市无线电五厂（下简称市无线电五厂）的自管房。原告、原告的父亲及妹妹均系该单位职工。1984年市无线电五厂将该房屋分配给其父亲钟华山（1987年去逝），钟华山为房屋承租人，钟华山夫妻、原告夫妇及妹妹钟小珍共同居住于此。同年，市无线电五厂将该房屋移交武汉市房地产公司江岸区公司，房屋所有权登记在江岸区政府名下。1987年钟华山去逝后，钟小珍成家他居，该房屋承租人为钟华山之妻袁金梅（1998年12月去逝）。原告一家随其母亲袁金梅共同居住。1991年第三人钟东成以其位于江汉区涂家街巷41号（面积为14平方米）房屋与其母亲袁金梅将上述房屋互换。1995年12月，第三人钟东成与江岸区房地产公司二七房管所（现更名为武汉岸房黄浦经营发展有限公司）签订公房租约，从此第三人钟东成作为江岸区转车楼4号1—1号的房屋承租人向公房经营管理者江岸房地产公司交纳房屋租金，但该房屋一直由原告一家居住至今。2005年3月，第三人钟东成根据房改政策向第三人江岸房地产公司下属的武汉岸房黄浦经营发展有限公司递交购房申请，同年4月第三人江岸房地产公司审查同意钟东成购房申请并向江岸区房产局申报，江岸区房产局经审核于同月28日批准同意出售该房，双方于2005年5月27日签订房屋买卖协议书，第三人钟东成按成本价购买了房屋。嗣后，第三人钟东成持《房屋买卖协议书》和《出售直管公房审批表》等相关资料向被告申请办理房产登记，被告根据上述资料将江岸区转车楼4号1—1号的房屋权属登记在钟东成名下，并于同年6月向第三人钟东成颁发诉争房屋所有权证。另查明，2006年7月钟东成向武汉市江岸区人民法院提起民事诉讼，要求法院判决钟志成腾退江岸区转车楼4号1—1号的房屋。2006年10月9日武汉市江岸区人民法院作出（2006）岸民初字第1474号民事判决书，判决钟志成腾退，判决（送达时间为2006年10月11日）生效后，钟东成向该院申请强制执行，因原告夫妇无职业、无经济来源，家庭生活较困难，钟志成患病在身，2007年7月10日武汉市江岸区人民法院以钟志成尚不具备全部腾退的条件作出（2007）岸执民字第224—2号民事裁定书，中止该案的执行。 原审法院认为：武汉市国土资源和房产管理局是《中华人民共和国城市房地产管理法》授权负责本行政区域内房产管理工作的行政机关，对房屋进行权属登记是其法定职责。建设部根据该法律制定的《城市房屋权属登记管理办法》是规范房屋权属管理登记工作的部门规章。《武汉市房产管理条例》第三十九条规定：“租赁居住房屋，承租人与其常住户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。”钟志成及其妻从其父亲取得该房屋后即在此共同居住至今，且他处无住房，属于该《办法》规定的对该房屋享有共同承租权人。第三人钟东成虽与原承租人达成公房互换居住协议，但不能排除原告及其家人对诉争房屋享有承租权的事实。况且无证据证明原告表示放弃诉争房屋的承租权，原告应享有该房屋承租权。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查：凡权属清楚、产权来源齐全的，应当核准登记，并颁发房屋权属证书。”上述规定是办理房屋权属登记应当具备的条件和办理程序。本案争议房屋属于本市出售范围内的国家直管公有住房。被告办理该房屋出售产权登记中，依据买售双方提供的资料，在该房屋是否存在共同承租的事实不清的情况下，以公房出售的形式为第三人钟东成办理了房屋产权登记，该颁证行为主要证据不足，应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1目的规定，作出如下判决：撤销被告武汉市国土资源和房产管理局向第三人钟东成颁发的武房权证岸字第200505865号房屋所有权证的具体行政行为。 上诉人钟东成不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决对重要事实认定不清，被上诉人对涉案房屋不形成共同承租权，原审法院对于被上诉人的户籍登记及身份情况未作审查，适用法律错误，所做判决与生效民事判决相冲突，审理程序严重违法。请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判原审被告颁证行为合法。 被上诉人钟志成答辩称：我一直是房产的承租人，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告武汉市国土资源和房产管理局述称：本案讼争房屋系上诉人钟东成按国家房改政策购买的直管公有住房。行政机关经过形式审查后认为符合条件才颁发房屋所有权证，该颁证行为事实清楚，证据齐全，程序合法。 第三人武汉市江岸区房地产公司述称：被上诉人说是承租人，但房改前一直都是上诉人在交租金，我们是根据交租金的实际情况来审查颁证的，而且上诉人提供了相应的全部申请手续，我们经过形式审查合格才上报的，颁证行为是合法的。 武汉市国土资源和房产管理局向原审法院提供的证据及依据有： 1、武汉市房产权属登记审批表； 2、2005年5月27日第三人钟东成填写的武汉市房产交易权属登记申请表； 3、2005年3月1日申请人钟东成填写的购买直管公有住房申请表。 4、2005年5月27日钟东成与武汉市江岸区房产管理局签订的购房协议书。 5、武汉市江岸区房地局出售直管公有住房审批表。 6、直管公房租约（承租人为第三人钟东成）。 7、申请人购房人钟东成、唐凤玖身份证及户口簿（复印件）。 8、武汉市直管公有住房出售收入专用票据（钟东成购房发票）。 9、武汉市人民政府武政[1998]34号文件《武汉市人民政府关于进一步加快出售公有住房促进已售公房上市的通知》第二条：合法租住国家直管公房的住户可以申请购买租住的公有住房。第八条：出售直管公房，由承租住户向属地房管所提出购房申请，经房地产公司审核后，报市房产局审批并办理房产交易手续，发放房地产权属证件。 钟志成向原审法院提供的证据有： 1、2007年11月12日原告向被告递交的申请书及国内特快专递邮件详情单，证明原告发现自己的租住房被他人取得产权及时向登记管理机关主张权利。 2、2007年9月10日武汉市江岸区人民法院（2007）岸执民字第224—2号《民事裁定书》及武汉市房产管理局向钟东成颁发的武房权证岸字第200505865号房屋所有权证，证明2007年4月，原告得知钟东成取得了原告居住房屋的所有权。 3、2006年10月9日武汉市江岸区人民法院（2006）岸民初字第1474号民事判决书及原告的病历，证明2006年7月9日钟东成向原告主张房屋腾退诉讼前后，原告因病危在医院治疗，没有参加诉讼。 4、原告持有的户口簿（新村派出所1995年签发）、1984年1月4日武汉市房地产公司江岸区公司岸房司字（1984）第71号文件《关于同意接管转车楼职工住宅的复函》、1986年7月22日住房租约（出租人为江岸区公司二七房管所、袁金梅为房屋承租人）、袁金梅墓文、1997年7月28日、2007年l0月18日武汉市无线电五厂证明（两份）、2007年10月24日武汉市江岸区新村街转车楼社区居民委员会证明。证明原告的住房原系武汉市无线电五厂自管房，1984年，武汉市无线电五厂根据住房福利政策，将该房分配给钟华山夫妻、原告夫妻及钟小珍共同居住。1984年10月，武汉市无线电五厂将该房交给第三人武汉市房地产公司江岸区公司托管。1987年其父亲去逝后，该房以其母亲的名义承租，原告一家及母亲袁金梅共同使用。1998年12月25日，其母亲去世后，由原告一家四口居住至今。第三人钟东成系原告之弟。其无权购买本案争议房屋。 钟东成向原审法院提供的证据有： 1、钟东成身份证（复印件），证明第三人的身份。 2、2005年6月28日武汉市人民政府向钟东成颁发的岸国用（改2605）第4690号土地使用权证及钟东成持有的房产证，证明其合法享有江岸区转车楼4号1层的房屋所有权。 3、2004年11月10日武汉市江岸区人民法院（2004）岸民初字第1712号民事裁定书，证明武汉岸房黄浦房产经营发展有限公司以第三人钟东成拖欠房屋租金向法院提起民事诉讼。 4、武汉岸房黄浦房产经营发展有限公司收费发票，证明钟东成付清所欠租金。 5、2006年10月9日武汉市江岸区人民（2006）岸民初字第1474号判决书，证明钟东成取得本案争议房屋所有权后，于2006年7月25日向法院提起民事诉讼要求原告腾退，法院判决支持钟东成的主张，原告应在此时知道钟东成取得房屋所有权证。 6、2006年12月18日武汉市江岸区法院二七法庭出具法律文书生效证明书，证明法院已向钟志成送达（2006）岸民初字第1474号判决书，原告称其于2007年9月10日才知道第三人取得所有权证与事实不符。 7、购房发票，证明第三人钟东成支付了本案争议房屋的房款。 8、2008年3月26日武汉市建筑工程机械厂证明，证明江汉区涂家巷41号房屋系第三人钟东成单位分配的房屋。 9、房租收据，证明第三人将其单位分配的江汉区涂家巷41号房屋与母亲将本案争议的房屋互换后，其母亲袁金梅就承租并居住在江汉区涂家巷41号，第三人钟东成承租本案争议的房屋。 第三人江岸房产公司未向原审法院提交证据。 经庭审质证，一审法院对原、被告及第三人钟东成提交的证据作如下确认： 1、被告提交的证据真实，来源合法，但不能证明其向第三人钟东成的颁证尽到审查义务； 2、原告提供的证据1、证据2中的裁定书、房产证、证据3中（2006）岸民初字第1474号民事判决书、证据4中岸房司字（1984）第71号文件及住房租约真实，能证明本案争议房屋系武汉市无线五厂分配给其父亲钟华山，从原告的父亲取得该房屋原告及家人一直在此居住至今的事实； 3、原告提交的证据3中的病历及证据4中袁金梅的墓文与本案被诉具体行政行为无关联性； 4、原告提交的证据4中的证明材料（三份）只能证明本案争议房屋原系武汉市无线电五厂的自管公房； 5、原告提交的证据4中的户口簿与第三人钟东成在办理房屋登记时提交的户口簿能证明来源于武汉市公安局江岸区分局新村街派出所。 6、第三人钟东成提交证据虽真实，但不能证明其是本案争议房屋唯一合法承租人的主张成立。 以上诉讼证据均随案卷移送本院，经审查上述一审诉讼证据、各方诉讼参加人在一审庭审中发表的质证和辩论意见，以及一审法院对行政诉讼证据的认定，结合本院二审庭审查明的事实，本院审理查明的事实与一审认定事实相同。 本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，原审被告武汉市国土资源和房产管理局具有对本行政区域内房产履行行政登记管理的法定职责。建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定的《城市房屋权属登记管理办法》是规范房屋权属管理登记工作的部门规章。《武汉市房产管理条例》是地方性法规，该条例第三十九条规定：“租赁居住房屋，承租人与其常住户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。”经审理查明钟志成及其妻从其父亲取得该房屋后即在此共同居住至今，且他处无住房，属于该《条例》规定的对该房屋享有共同承租权人。上诉人钟东成虽与原承租人达成公房互换居住协议，但不能排除钟志成及其家人对诉争房屋享有承租权的事实。况且无证据证明钟志成表示放弃诉争房屋的承租权，依据法规规定和审理查明的事实，钟志成应享有该房屋承租权。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查：凡权属清楚、产权来源齐全的，应当核准登记，并颁发房屋权属证书。”上述规定是办理房屋权属登记应当具备的条件和办理程序。原审被告武汉市国土资源和房产管理局在办理该房屋产权转移登记中，没有依法审查和考虑该房屋的实际居住人钟志成所应享有该房屋承租权的事实，仅依据买售双方提供的相关资料进行形式审查，在该房屋是否还存在其他共同承租人这一事实没有核实清楚的情况下，以公房出售的形式为上诉人钟东成办理了房屋产权登记手续，该房产登记颁证行为的主要证据不足，依法应当予以撤销。上诉人钟东成的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人钟东成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张正武 审 判 员 杨 凯 代理审判员 胡 荣 二○○九年四月二十八日 书 记 员 李 丽 |
