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重庆市第五中级人民法院 行政判决书 （2009）渝五中法行终字第46号 上诉人（一审原告）重庆铧钫商贸有限公司。 法定代表人徐XX，该公司董事长。 委托代理人侯X，重庆玉鉴律师事务所律师。 委托代理人钟XX，重庆玉鉴律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）重庆市国土资源和房屋管理局。 法定代表人张XX，该局局长。 委托代理人肖X，重庆市土地房屋登记中心工作人员。 委托代理人贺X，重庆市土地房屋登记中心工作人员。 一审第三人万XX，男。 上诉人重庆铧钫商贸有限公司因诉重庆市国土资源和房屋管理局商品房买卖合同行政登记一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2008）中区行初字第229号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院公开开庭审理并经庭审质证认定如下事实：2003年5月26日，重庆铧钫商贸有限公司通过重庆市高级法院司法拍卖，竞得瑞奇大厦负3层、负4层车库、第3、4、6、7层及第5层的2、4号共计33200平方米房屋及瑞奇大厦项下的部分土地的使用权，重庆市高级法院裁定将上述房屋产权及土地使用权过户给重庆铧钫商贸有限公司。因该大厦系在建工程，按照当时的惯例，重庆铧钫商贸有限公司与重庆瑞奇物业有限公司就瑞奇大厦负4层房屋采取预购的方式签订了商品房买卖合同，并在重庆市房地产交易所办理了（2004021067）号商品房买卖合同的登记备案。2004年8月12日，重庆瑞奇物业有限公司伪造重庆铧钫商贸有限公司的相关资料，由金阳冒充重庆铧钫商贸有限公司的委托代理人，向重庆市房地产交易所申请办理（2004021067）号商品房买卖合同权益转让给万XX的登记备案，并提交了相关材料。重庆市房地产交易所审查后于同日办理了前述商品房买卖合同权益转让的登记备案。 一审法院认为，重庆市房地产交易所是重庆市国土资源和房屋管理局直属的事业单位，其职责是受重庆市国土资源和房屋管理局的委托，从事重庆市渝中区辖区内房屋权属登记、房地产交易合同登记备案等工作。因此，重庆市房地产交易所行使房地产交易合同登记备案等职责的法律责任应当由重庆市国土资源和房屋管理局承担。 关于重庆市国土资源和房屋管理局认为重庆铧钫商贸有限公司的起诉已经超过起诉期限的问题，最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定了由重庆市国土资源和房屋管理局承担举证责任。重庆瑞奇物业有限公司伪造材料以重庆铧钫商贸有限公司的名义办理了合同权益转让登记备案，重庆铧钫商贸有限公司对此并不知晓，重庆市国土资源和房屋管理局也未能提供证据证明其观点，故重庆铧钫商贸有限公司的起诉没有超过起诉期限。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《重庆市城镇房地产交易管理条例》第25条等法律和法规的规定，商品房预购人可以将预购的商品房在合同登记备案后交付使用前再行转让。相关法律、法规或规章没有对办理商品房买卖合同权益转让等登记备案作出明确的实体和程序规定。重庆市国土资源和房屋管理局根据建设部（建住房[2000]201号）《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，制定了渝国土房管发[2000]500号《重庆市简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，对登记机关在办理房地产抵押登记、房地产抵押注销登记、商品房预售（购）合同登记、预购商品房再转让登记时必须收取的要件作出了具体规定。在物权法颁布实施前，登记机关的工作人员在房屋登记过程中，对申请人提交的申请材料履行形式审查职责，即在受理登记事项的申请后，只要具备法定的形式和要件，对符合办理条件的应当予以办理，至于印章等资料的判别必须经鉴定才能识别。因本案申请人提交的法定要件齐备，符合办理条件，重庆市国土资源和房屋管理局已经尽到审查职责，其办理本案商品房买卖合同权益转让的登记备案是合法的。重庆铧钫商贸有限公司要求撤销该登记备案的理由不能成立。现已查明涉及重庆铧钫商贸有限公司的相关材料系重庆瑞奇物业有限公司伪造的，应由其承担相应的法律责任。此次登记备案行为具有合法性，但存在一定的合理性问题。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（二）项之规定，判决驳回重庆铧钫商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费50元由重庆铧钫商贸有限公司负担。 上诉人重庆铧钫商贸有限公司不服，请求撤销一审判决，上诉来院。其主要理由有：1、重庆铧钫商贸有限公司对该房屋产权是通过司法裁定取得的，并不是通过与商品的预售人重庆瑞奇物业有限公司购买取得，交易转让行为并不适用《中华人民共和国房地产管理法》第45条、《重庆市城镇房地产交易管理条例》第25条的规定。2、重庆市国土资源和房屋管理局对通过司法拍卖取得的在建房屋进行产权登记时，擅自决定使用预售合同进行登记、交易管理，要求司法拍卖取得人使用预售合同进行登记，这是一种越权行为。3、重庆市国土资源和房屋管理局审查不严，在形式要件不符的情况下进行了错误登记，登记行为应当被撤销。 被上诉人重庆市国土资源和房屋管理局辩称，1、在办理预售合同备案登记过程中，双方提交了齐全的登记备案申请资料，程序合法，因此，重庆市国土资源和房屋管理局办理相关房屋的登记备案合法。2、房屋的转让，是合同权利义务的转让，符合《民法通则》第91条之规定。3、当事人对拍卖取得的房屋再转让，是当事人对其民事权利的处分，是否有效，不是行政诉讼的审理范围。 被上诉人万XX未向本院递交书面答辩意见。 被上诉人重庆市国土资源和房屋管理局在一审中向法院提交的证据、依据有：1、重庆市房地产交易合同登记申请表，以此证明双方向重庆市房地产交易所提出申请事项的事实；2、董事会决议、转让和受让申请、商品房买卖合同、委托书、身份证复印件、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件、收费通知单，以此证明重庆市房地产交易所收取的要件齐全；3、商品房预售合同转让背书登记表，以此证明重庆市房地产交易所办理了合同权益转让登记备案的事实；4、重庆市房地产交易所业务受理单、预售合同变更登记备案审查表，以此证明重庆市国土资源和房屋管理局办理登记备案的程序合法；5、《中华人民共和国城市房地产管理法》45条，《重庆市城镇房地产交易管理条例》25条。 上诉人重庆铧钫商贸有限公司在一审中向法院提交的证据有：1、（2006）渝一中刑初字第175号刑事判决书、（2006）渝高法刑终字第28号刑事裁定书，证明金阳冒充重庆铧钫商贸有限公司的委托代理人骗取登记备案；2、（2003）渝高法执他字第94－2、96－2号民事裁定书，以此证明重庆铧钫商贸有限公司经司法拍卖程序竞得瑞奇大厦房屋；3、重庆市房地产交易所公布的《商品房预售登记备案》，以此证明在办理合同转让登记备案时必须提交不动产销售专用发票； 一审法院经庭审质证认为：重庆市国土资源和房屋管理局举示的证据1、2、3、4形式要件合法，且与本案有关联，依法予以采信。重庆铧钫商贸有限公司提供的证据1、2真实、合法，与本案有关联，依法予以采信。重庆铧钫商贸有限公司提供的证据3，不能证明重庆铧钫商贸有限公司的观点，依法不予采信。 上述证据已随案移送本院，且一审中已在法庭上出示，已经庭审质证。经开庭审理，本院对证据的分析认证与一审法院相同，对一审法院的证据认证意见，本院依法予以确认。 根据以上确认证据，本院认定事实与一审法院认定事实无异。 本院认为，重庆市房地产交易所是重庆市国土资源和房屋管理局直属的事业单位，其从事的房屋权属登记、房地产交易合同登记备案等工作职责，来源于重庆市国土资源和房屋管理局的委托，因此，重庆市房地产交易所行使房地产交易合同登记备案等职责的法律责任，应当由重庆市国土资源和房屋管理局承担。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《重庆市城镇房地产交易管理条例》第25条等法律和法规的规定，商品房预购人可以将预购的商品房在合同登记备案后交付使用前再行转让。本案中重庆铧钫商贸有限公司经过司法拍卖已于2004年7月取得了对拍卖房屋的备案登记，司法拍卖程序已履行完毕。根据前述法律法规的规定，该房屋可以进行转让。2004年8月12日，重庆市房地产交易所的业务受理单表明，申请人金阳向重庆市房地产交易所提供了申请人身份证、商品房预售合同、商品房预售合同转让背书、房地产交易合同登记申请表、董事会决议、委托书、营业执照、代码证、代理人身份证、受让申请等资料。根据重庆市国土资源和房屋管理局根据建设部（建住房[2000]201号）《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》制定的渝国土房管发[2000]500号《重庆市简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的规定，申请人提交的申请材料齐全，符合办理商品房买卖合同权益转让的条件。被上诉人在办理商品房买卖合同权益转让过程中，对申请人提交的材料履行形式审查的职责，只要具备法定的形式和要件，对符合办理条件的应当予以办理。被上诉人重庆市国土资源和房屋管理局办理本案的商品房买卖合同权益转让登记备案符合法律法规的规定，上诉人重庆铧钫商贸有限公司要求撤销该登记备案的理由不能成立，一审法院判决驳回重庆铧钫商贸有限公司的诉讼请求并无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费50元，由上诉人重庆铧钫商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓 莉 审 判 员 周 琦 代理审判员 肖 飒 二00九年五月二十日 书 记 员 熊 周 |
