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上海市静安区人民法院 行政判决书 （2009）静行初字第22号 原告上海顺泰创强实业有限公司。 法定代表人施德民，经理。 委托代理人施某。 被告上海市静安区住房保障和房屋管理局。 法定代表人杨志健，局长。 委托代理人周某，男，该局工作人员。 委托代理人刘某，男，该局工作人员。 第三人上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市某路##号。 法定代表人陈国雄，董事长。 委托代理人周某，男，上海静安市政建设动拆迁有限公司工作人员。 委托代理人仲奕，上海市润和律师事务所律师。 原告上海顺泰创强实业有限公司（原上海顺泰房地产有限公司，以下简称顺泰创强公司）不服原上海市静安区房屋土地管理局（以下简称静安房地局）作出的静房地裁（2009）第##号房屋拆迁补偿安置裁决，于2009年2月27日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于同年3月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，因上海天顺经济发展有限公司与本案被诉行政裁决具有法律上的利害关系，本院于同年3月23日通知其作为第三人参加诉讼，并于同年5月5日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人施德民及其委托代理人施某，被告的委托代理人周某，第三人的委托代理人周某、仲奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原上海市静安区房屋土地管理局于2009年1月22日作出静房地裁（2009）第##号房屋拆迁补偿安置裁决，认定：上海天顺经济发展有限公司（以下简称天顺公司）自2007年10月8日起获准拆迁静安区“某路##号地块新建商住办综合楼”项目范围内的房屋；上海顺泰房地产有限公司（以下简称顺泰公司）承租的本市静安区某某路##弄#号房屋属于拆迁范围，房屋类型为旧里，房屋用途为集体宿舍，租赁部位为二层前间，居住面积为21.70平方米，核定建筑面积为33.42平方米；房屋拆迁许可证核发之日，该房内无户籍，被拆除房屋属本区A级区域，该区域最低补偿单价为每平方米建筑面积13,600元，该房屋经上海富申房地产估价有限公司评估总价为551,999元（折合评估单价每平方米建筑面积16,518元）；根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《拆迁细则》）第37条规定，顺泰公司应得货币补偿款总价为513,##元；房屋拆迁许可证核发之日，本市##路某弄某号某室（五类地段产权房），建筑面积67.61平方米，市场评估单价每平方米建筑面积9160元，房屋总价619,307元。裁决过程中,天顺公司愿将被拆迁房屋视作非居住房屋补偿安置顺泰公司。根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）第十六条和《拆迁细则》第二十四条、第四十三条和第四十五条规定，原静安房地局作出如下裁决：一、准予申请人（天顺公司，以下略）价值标准换房安置被申请人（顺泰公司，以下略）于本市##路某弄某号某室一套房屋，另货币补偿款人民币513,##元；二、申请人应按现行有关规定，支付被申请人搬家补助费、家用设施移装费及停业停工补偿费；三、被申请人在本裁决书送达之日起16日内从本市某某路##弄#号搬迁到本市##路某弄某号某室住房内。 原告诉称，被告作出的裁决程序不合法，缺乏法律和事实依据，请求依法撤销被告作出的静房地裁（2009）第##号房屋拆迁补偿安置裁决。 被告辩称，裁决依照法定程序作出，认定事实清楚，符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人同意被告的诉讼意见。 被告于举证期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据： 一、作出房屋拆迁补偿安置裁决的职权依据是《拆迁细则》第二十四条第一款，内容为“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。” 经质证，原告无异议。 二、被告以下列证据证明裁决认定的事实 1.沪静房拆许字（2007）第18号房屋拆迁许可证及延长房屋拆迁期限的批复，证明拆迁人经批准实施拆迁，某某路##弄#号房屋属于拆迁范围且裁决是在拆迁期限内作出； 2.拆迁人天顺公司、拆迁实施单位上海静安市政建设动拆迁有限公司（以下简称静安市政公司）的企业法人营业执照以及静安市政公司房屋拆迁资格证书，证明拆迁人、拆迁实施单位身份； 3.顺泰公司、顺泰创强公司的企业法人营业执照、顺泰公司租用公房凭证及租赁资料摘录，证明被拆迁房屋租赁户名为顺泰公司，房屋类型为旧里，房屋用途为集体宿舍，租赁部位为二层前间，居住面积为21.70平方米，并以此核定建筑面积为33.42平方米； 4.非居住房屋拆迁估价分户报告单、送达回执及有关某某路##弄#号二层前间评估的情况说明，证明被拆迁房屋参照旧里住宅评估以及认定的评估总价； 5.本市##路某弄某号某室房地产权证及房地产估价报告书，证明安置房屋权属、状况及评估价格； 6.看房单（存根）以及拆迁双方当事人2008年1月14日、3月10日、6月16日和12月2日的谈话笔录，证明拆迁双方协商不成的事实。 原告对上述证据质证意见为：对证据1-3无异议；对证据4有异议，认为该评估报告已过半年有效期，不能作为裁决依据；对证据5有异议，认为安置房屋产权人应当是拆迁人天顺公司，而不应当是案外人静安市政公司，并且安置房屋的房地产估价报告书的委托方是案外人上海市静安区土地管理中心，有效期自估价时点起一年内有效，因此对该估价报告书不予认可；对证据6的真实性有异议，认为没有收到过看房单，也没有与拆迁方进行过安置洽谈。 经原告申请，本院依法通知证人李某、林某出庭作证。对送看房单一节事实，证人李某陈述，2009年1月7日，其与同事沈泉源以及社区工作人员林某、谭某在原告法定代表人施德民的办公室向其送达了四张看房单，其中两张是##路某弄某号某室和305室的看房单，施德民拒收并当场撕毁了看房单。证人林某陈述，2009年1月7日下午，其和单位同事谭某陪同拆迁公司工作人员一共四人到施德民的办公室送四张看房单，之后，施德民与拆迁公司人员发生争执，并将其赶出办公室，看房单上的见证人签名系其本人亲笔签名。对拆迁双方当事人进行过安置协商一节事实，证人李某陈述，其于2008年1月14日、3月10日去原告处时，施德民提出“等到基地动迁70－80％时再来找我们谈动迁的事”，6月16日再次登门，施德民表示，等法院对拆迁许可证案判决后再谈，之后多次打电话给施德民，但他不肯和拆迁方见面，12月2日，向施德民送书面通知，通知其到区动迁办洽谈公司房屋拆迁补偿事宜，以上四次协商安置的谈话笔录系李某本人事后补录。 原告认为，对送看房单一节事实两名证人的陈述不一致，因此，看房单没有证据效力；对拆迁双方当事人进行过安置协商一节事实，1月14日、3月10日、6月16日，李某是来过公司，但部分谈话笔录与实际内容不符，原告承认是说过“等到基地动迁70－80％时再来找我们谈动迁的事”这句话，但12月2日李某没有来过。 被告、第三人对证人李某、林某的证言无异议。 三、被告以下列证据证明裁决程序合法 1.裁决申请书、受理通知书、会议通知及前述文书的送达回证,证明原静安房地局受理裁决申请后，向原告送达了裁决申请书副本并通知双方于2009年1月14日进行调解； 2.2009年1月14日拆迁调解笔录,证明在原静安房地局主持下，对原告、第三人进行房屋拆迁调解，但调解未成； 3.房屋拆迁补偿安置裁决书、关于更正裁决书有关条款的通知及上述文书的送达回证、2009年1月23日张贴裁决书的照片5张，证明裁决书的内容及裁决书已送达双方当事人； 4.对裁决申请的答辩书及其附件，证明原告在裁决过程中向原静安房地局提供的材料。 原告对上述证据质证意见为：对证据1、2、4的真实性没有异议，但认为申请人不应当包括拆迁实施单位静安市政公司，受理日期不应当是2009年1月11日，该日为星期日；对证据3表示，至今未收到裁决书，对送达回证及2009年1月23日照片的真实性有异议，原告称1月23日当天下午曾接到过送达人陈某的电话，陈说其已将裁决书贴在门上，但之后原告并没有收到裁决书。对此，原告提供了自行拍摄的2009年2月2日被拆迁房屋前、后门的照片，证明没有张贴裁决书。 被告、第三人认为，原告照片是相隔七、八天自行拍摄的，不能说明没有送达过裁决书。 四、被告作出房屋拆迁补偿安置裁决的法律依据为《拆迁条例》第十六条、《拆迁细则》第二十四条、第四十三条和第四十五条。 经质证，原告对上述法律依据没有异议。 第三人对被告提供的证据和依据均无异议。 经庭审质证，本院认为，被告提供的证据均与本案待证事实相关。其中，除由拆迁单位制作的拆迁双方当事人的四次谈话笔录因系事后补记，且无谈话人和记录人签名，证据形式不符合要求，其真实性不予认可外，其余证据均真实、合法，具有证据效力。对于被拆迁房屋的拆迁估价分户报告单和安置房屋的房地产估价报告书的有效性问题，原告认为，前者应以半年为有效期，后者载明的有效期为“有效期自估价时点起一年内有效”，因此两份估价报告失效。本院认为，两份估价报告均系具有房屋拆迁评估资格的机构作出，对于某个确定的评估时点，其评估价格是相对固定的，不因超过估价报告书载明的有效期而丧失价格的可参考性；原静安房地局在拆迁期限内以此为依据作出裁决，根据《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十三条第二款之规定，房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限（包括延长期限），故上述两份估价报告书具有证据效力，可作为裁决的依据。此外，原告提出，安置房屋的房地产估价报告书的委托方不应当是案外人上海市静安区土地管理中心，本院认为，该房地产估价报告书非由拆迁人委托作出，确有瑕疵，但尚不影响估价结果的效力。至于向原告送达裁决书的送达回证，均有两名无利害关系的证人签名见证，被告提供的照片亦能证明其已将裁决书张贴于被拆迁房屋门上及拆迁基地公示栏内，且与原告当庭所作“当天下午曾接到过送达人陈某的电话，称已将裁决书贴在门上”的陈述相一致，因此，对上述证据，本院予以认可。原告提供自行拍摄被拆迁房屋前、后门的照片以证明没有收到裁决书，本院不予认可。对于证人李某、林某所作证言，本院认为，两位证人对于2009年1月7日向原告送达看房单一节事实的陈述基本一致，且能与被告提供的看房单（存根）相互印证，本院予以采信。 经审理查明，第三人天顺公司因某路##号地块新建商住办综合楼项目建设，于2007年9月30日取得原静安房地局核发的房屋拆迁许可证，拆迁实施单位静安市政公司，拆迁期限自2007年10月8日起至2008年10月7日止，后经原上海市房屋土地资源管理局批准，延长拆迁期限至2009年4月30日止。顺泰公司承租的本市静安区某某路##弄#号房屋属于拆迁范围，房屋类型为旧里，房屋用途为集体宿舍，租赁部位为二层前间，居住面积为21.70平方米，依照《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》第十二条，核定建筑面积为33.42平方米。房屋拆迁许可证核发之日，该房内无常住户口，被拆除房屋属本区A级区域，该区域最低补偿单价为每平方米建筑面积13,600元，该房屋经上海富申房地产估价有限公司评估总价为551,999元（折合评估单价每平方米建筑面积16,518元）。该评估分户报告单于2008年1月14日送达原告。根据《拆迁细则》第37条规定，顺泰公司应得货币补偿款总价为513,##元。本市##路某弄某号某室（五类地段产权房）房屋产权人为拆迁实施单位静安市政公司，建筑面积67.61平方米，经上海房地产估价师事务所有限公司评估，每平方米建筑面积9160元，房屋总价619,308元。因第三人天顺公司与原告未能达成拆迁补偿安置协议，第三人于2009年1月11日向原静安房地局申请裁决，要求安置原告于本市##路某弄某号某室，并同意减免原告应支付的房屋差价款106,283元，另支付原告搬家补助费和家用设施移装费。原静安房地局于当日受理裁决申请后，向原告送达了受理通知书、会议通知及裁决申请书（副本），通知原告于2009年1月14日进行调解。当日，原告、第三人出席了调解会议，但调解未果。在裁决过程中，第三人愿按非居住房屋标准补偿安置原告，支付原告停业停工补偿费。2009年1月22日，原静安房地局作出被诉房屋拆迁补偿安置裁决，并于次日向原告、第三人送达了裁决书。同年2月10日，原静安房地局作出《关于更正静房地裁（2009）第##号裁决书有关条款的通知》，将被申请人由顺泰公司更正为顺泰创强公司，并于当日送达原告、第三人。 另查明，2007年4月10日，顺泰公司变更公司名称为顺泰创强公司。2009年3月10日，上海市静安区房屋土地管理局撤销后重新组建上海市静安区住房保障和房屋管理局。 本院认为，依据《拆迁条例》第十六条第一款及《拆迁细则》第二十四条第一款之规定，原静安房地局具有作出房屋拆迁裁决的职权。第三人因与原告不能达成拆迁补偿安置协议而向其申请裁决，该局受理申请后，向原告送达了裁决申请书的副本，并组织双方进行了调解，在调解不成时作出裁决，并送达了裁决书，程序符合规定。对于裁决前第三人是否与原告进行过拆迁安置协商，本院认为，尽管本院对被告提供的四次谈话笔录的真实性不予认可，但根据证人李某和原告的当庭陈述看，均确认曾就拆迁安置进行过协商，但因原告表示“等到基地动迁70－80％时再来找我们谈动迁的事”拒绝协商具体事项而不能达成协议，期间，第三人亦向原告提供过拆迁安置方案，因此，原告提出的未进行安置协商的诉称，与事实不符，本院不予认可。对于原告提出的裁决申请人不应当包括拆迁实施单位静安市政公司，以及周日不能受理裁决的意见，于法无据，本院不予采纳。对于安置房屋的产权问题，虽安置房屋产权人非拆迁人天顺公司，但以拆迁实施单位静安市政公司所有的房屋作为安置房屋能确保原告得到有效安置，并无不妥。从裁决内容来看，本院认为，裁决除准予第三人价值标准换房安置原告于本市##路某弄某号某室外，另由第三人支付原告相当于被拆迁房屋评估总价的货币补偿款人民币513,##元，并准予第三人按非居住房屋补偿安置标准，支付原告停业停工补偿费，其裁决结果远高于对原告的法定拆迁补偿安置标准，充分考虑了原告的利益。原静安房地局依据《拆迁条例》第十六条和《拆迁细则》第二十四条、第四十三条和第四十五条之规定作出裁决，适用法律正确。综上，裁决的主要证据确凿，适用法律正确，程序符合规定，应予维持。原告要求撤销裁决的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款之规定，判决如下： 维持原上海市静安区房屋土地管理局于2009年1月22日作出的静房地裁（2009）第##号房屋拆迁补偿安置裁决。 案件受理费人民币50元，由原告上海顺泰创强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 王 翔 副 庭 长 朱晓婕 副 庭 长 符德强 二ＯＯ九年五月二十五日 书 记 员 徐 静 |
