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山东省济南市市中区人民法院 行 政 判 决 书 （2009）市行初字第78号 原告贾X甲，男，X年X月X日出生，汉族，无业。 原告贾X乙，女，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 原告贾X丙，女，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 原告孟X，女，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 原告贾X峰，男，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 上述原告的共同委托代理人王X，女，济南市XXXX法律服务所法律工作者。 被告济南市XXXX局。 法定代表人高XX，男，局长。 委托代理人马XX，男，济南市XXXX登记中心干部。 委托代理人张XX，女，济南市XXXX登记中心干部。 第三人贾X丁，男，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 第三人贾X鑫，男，X年X月X日出生，汉族，其他情况不详。 上述第三人的共同委托代理人盛XX，男，山东XXXX律师事务所律师。 原告贾X甲、贾X乙、贾X丙、贾XX因不服被告济南市XXXX局2007年6月20日为第三人贾X鑫颁发的济房权证X字第X号《房屋所有权证》，于2009年8月18日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于同年8月21日向被告济南市XXXX局送达了起诉状副本及应诉通知书。因贾X丁、贾X鑫与本案具有法律上的利害关系，本院于同年8月22日、23日分别通知其作为第三人参加诉讼。诉讼中，因原告贾XX于2009年9月1日因病死亡，其妻孟X、其子贾X峰均要求参加诉讼，本院于同年9月24日分别通知其作为原告参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2009年9月24日公开开庭审理了本案。原告贾X甲，贾X乙及贾X甲、贾X乙、贾X丙、孟X、贾X峰的共同委托代理人王X，被告济南市XXXX局的委托代理人马XX，第三人贾X丁、贾X鑫的共同委托代理人盛XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2007年6月21日，被告济南市XXXX局依据当事人提交的贾X友济房权证天字第X号《房屋所有权证》、买卖房屋协议、契税完税证、税收通用缴款书、房屋状况调查核定表等资料，为第三人贾X鑫办理了济南市XX区XX庄X号X-X-X室房屋的产权转移登记手续，并为贾X鑫颁发了济房权证天字第X号《房屋所有权证》。 被告在法定期限内向本院提供了其作出上述被诉具体行政行为的证据、依据：1、被告于2006年11月16日颁发给贾X友的济房权证天字第X号《房屋所有权证》；2、贾X友与贾X鑫于2007年5月8日签订的买卖房屋协议；3、贾X友、贾X鑫的身份证明；4、契税纳税申报审批表；5、契税完税证；6、税收通用缴款书；7、房屋状况调查核定表；8、房屋座落平面图；9、房屋所有权转让登记申请表；10、济南市XXXX局房屋权属登记表；11、《城市房屋权属登记管理办法》。 原告贾X甲、贾X乙、贾X丙、孟X、贾X峰诉称：原告贾X甲、贾X乙、贾X丙、贾XX与第三人贾X丁系亲兄妹关系，贾X友系四原告及贾X丁的亲生父亲，第三人贾X丁系第三人贾X鑫的亲生父亲，第三人贾X鑫系贾X友的长孙。2006年，贾X友与妻子于XX共同购买房产一处，位于天桥区XX庄街X号X单元X室，产权证号为济房权证天字第X号。于XX于2007年3月11日去世后，贾X友与第三人贾X鑫在2007年5月8日签订了买卖房屋协议，并办理了房屋产权过户手续，产权证号为济房权证天字第X号。2009年1月30日，贾X友去世。原告认为，涉诉房屋产权属于贾X友夫妇共同共有，于XX去世后，部分产权先发生继承，而贾X友却擅自处分共同共有的财产，故签订的买卖房屋协议应为无效。被告在资料审核过程中，未尽到审慎义务，违反了有关法律规定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求撤销被告为第三人贾X鑫颁发的济房权证天字第X号《房屋所有权证》。 原告向本院提供了以下证据：1、济南市第二建筑工程公司和贾X友于2006年9月11日填报的房屋所有权转让登记申请表；2、济南市第二建筑工程公司与贾X友于2005年4月9日签订的房屋购销合同；3、贾X友的契税完税证及购房发票；4、贾X友的死亡通知单；5、于XX的殡葬证明；6、贾X友、于XX的亲属关系证明；7、贾XX的殡葬证明；8、贾XX的亲属关系证明。 被告济南市XXXX局辩称：2007年6月21日，被告依据当事人提交的贾X友济房权证天字第X号《房屋所有权证》、买卖房屋协议、契税完税证、税收通用缴款书、房屋状况调查核定表等资料，为第三人贾X鑫办理了济南市天桥区XX庄X号X-X-X室房屋的产权转移登记手续，并为贾X鑫颁发了济房权证天字第X号《房屋所有权证》。被告的上述登记发证行为，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条、第二十七条的规定，依据充分，程序合法，没有不当。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定："房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护"，第三十一条规定："房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》"，第三条规定："本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人"，第十一条规定："房屋权属登记由权利人（申请人）申请"。在上述登记发证程序中，原所有权人贾X友与申请人贾X鑫持法定要件共同申请办理房屋转移登记，完全符合上述规定，被告尽到了审慎义务，并无不当。原告在起诉状中称，上述房屋系2006年贾X友与妻子于XX共同购买，但本案中该房屋原产权只登记在贾X友一人名下，于XX并未申请办理《房屋共有权证》，并且原告亦未提交合法有效的证据证明该房产属于贾X友与妻子于XX的共有财产，因此原告的"贾X友擅自处分共同共有的房产，故签订的买卖房屋协议无效"的说法没有事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的起诉，维持被告作出的上述发证行为。 第三人贾X丁述称：本案诉争之实际内容，实为家庭内部之分歧，血缘亲情应是首要因素，故可采取内部协商的办法解决，而不宜置血缘亲情于不顾，使同胞兄妹反目成仇，希望与原告共同协商解决分歧。 第三人贾X鑫述称：第三人以买卖方式取得诉争房产，手续完备，程序合法，依法应予保护。第三人系善意取得的房产，其合法权益应受到法律保护。关于房屋转让价格的确定，完全符合有关房屋买卖的规定，并依法完税，同时买受人系出卖人的长孙，转让价格的确定亦包含了深厚的血缘亲情，因此既合法又合理，无可非议，应予支持。 经庭审质证，本院对证据作出如下确认：被告提供的证据，客观真实的反映了其作为被诉具体行政行为的过程，与本案争议事实具有关联性，符合证据的认证条件，本院予以确认。原告提供的证据均真实有效，与本案争议事实亦具有关联性，符合证据的认证条件，本院亦予以确认。 经审理查明：贾X友与于XX系夫妻关系，并生育子女五人，分别为原告贾X甲、贾X乙、贾X丙、贾XX和第三人贾X丁。贾XX于2009年9月1日因病死亡，孟X系贾XX之妻，贾X峰系贾XX之子。第三人贾X鑫系贾X丁之子。座落于济南市天桥区XX庄X号X-X-X室房屋，原系济南市第二建筑工程公司的自管房，被告于1988年为该公司颁发了天堤字X号房产证。 2005年4月9日，贾X友与济南市第二建筑工程公司签订房屋购销合同，济南市第二建筑工程公司将济南市天桥区XX庄X号X-X-X室房屋出卖给贾X友。被告于2006年11月16日为贾X友办理了房屋权属转移登记手续，并颁发了济房权证天字第X号《房屋所有权证》。 2007年3月，贾X友之妻于XX因病死亡。同年5月8日，贾X友与贾X鑫签订买卖房屋协议，贾X友将涉诉房屋出卖给贾X鑫。同年11月16日，被告为贾X鑫办理了房屋产权转移登记手续，并颁发了济房权证天字第X号《房屋所有权证》。 2009年1月30日，贾X友因病死亡。 本院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定："夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权"。第十八条规定："有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产"。第十九条第一款规定："夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定"。本案中，贾X友在与于XX夫妻关系存续期间购买了涉诉房产，并未约定归贾X友个人所有，因此，依照上述法律规定，该房产应系贾X友与于XX的夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第二十四条规定："夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利"。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定："因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力"。《中华人民共和国继承法》第二条规定："继承从被继承人死亡时开始"。第五条规定："继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理"。第十条规定："遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。……"。第二十六条第一款规定："夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产"。于XX于2007年3月死亡时，继承开始，贾X友及其与于XX的婚生子女贾X甲、贾X乙、贾X丙、贾XX、贾X丁作为法定继承人，共同继承于XX的遗产。因此，涉诉房屋中的部分产权应由上述法定继承人共同继承并享有相应份额。贾X友在未征得其他法定继承人同意的情况下，擅自将涉诉房屋全部产权处分，违反了上述法律规定，其处分不属于其个人所有的遗产份额的部分财产的行为应属无效行为。第三人贾X鑫作为贾X友之孙，对涉诉房产的继承事宜应当是知道的，在此情况下，其仍买受全部涉诉房屋产权，不属于善意取得。综上所述，被告仅根据贾X友持有涉诉房屋的产权证，即认为其有权处分全部房屋权利，并根据贾X友与贾X鑫所签订的买卖房屋协议即为贾X鑫办理房屋产权转移登记手续、颁发《房屋所有权证》的具体行政行为，违反了有关法律规定，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下： 撤销被告济南市XXXX局于2007年6月20日为第三人贾X鑫颁发的济房权证天字第X号《房屋所有权证》。 案件受理费50元，由被告济南市XXXX局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判 长 叶慧东 审 判 员 马金勇 审 判 员 解洪涛 二ＯＯ九年十月十二日 书 记 员 刘双双 |
