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上海市第二中级人民法院 行政判决书 （2009）沪二中行终字第356号 上诉人(原审原告)侯某。 上诉人(原审原告)吴甲。 上诉人(原审原告)楼某某。 三上诉人共同委托代理人陆某某。 三上诉人共同委托代理人卫新，上海市协力律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海市普陀区住房保障和房屋管理局。 法定代表人王某某，上海市普陀区住房保障和房屋管理局局长。 委托代理人方某某，上海市普陀区住房保障和房屋管理局工作人员。 委托代理人施某，上海市普陀区住房保障和房屋管理局工作人员。 原审第三人上海市普陀区人民政府长风新村街道办事处。 法定代表人李某某，上海市普陀区人民政府长风新村街道办事处主任。 委托代理人吴乙，上海市普陀区人民政府长风新村街道办事处工作人员。 上诉人侯某、吴甲、楼某某因物业管理区域划定一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普行初字第65号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人楼某某及侯某、吴甲、楼某某的共同委托代理人陆某某、卫新，被上诉人上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称普陀住房局)的委托代理人方某某、施某，原审第三人上海市普陀区人民政府长风新村街道办事处(以下简称长风街道办事处)的委托代理人吴乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2007年6月10日，上海绿地新龙基置业有限公司向原上海市普陀区房屋土地管理局(因机构调整，其职权由上海市普陀区住房保障和房屋管理局承继，以下简称原普陀房管局)提出申请，称由其公司开发建造的世纪同乐小区已于2003年12月竣工，申请原普陀房管局对该小区的区域划定给予确定。2007年6月28日，原普陀房管局向上海绿地新龙基置业有限公司出具了划定物业区域通知，并于同年9月4日发布了《关于划定上海市普陀区绿地世纪城二期——世纪同乐业主大会物业管理区域的公告》。公告主要内容为“根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于实施的若干意见》等有关法规、规章和规范性文件的规定，上海市普陀区绿地世纪城二期——世纪同乐业主大会的物业管理区域划定为：东曹杨路，西白玉路，南隆德路，北顺义路。门牌范围：曹杨路甲-乙号(单)，顺义路甲-乙号(双)(含绿地同创大厦，以下简称同创大厦)，顺义路某弄。”原审原告侯某、吴甲、楼某某不服，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销上述物业管理区域的划定，并要求普陀住房局重新予以划定。 原审法院认为，根据《物业管理条例》第五条、《上海市住宅物业管理规定》第五条第三款等规定，原普陀房管局作为房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有划定物业管理区域的职权。关于执法程序方面，即建设单位提出申请以及征求街道办事处意见和听取业主意见的问题。根据《上海市住宅物业管理规定》第五条第二款的规定，建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当提出划分物业管理区域的要求。被诉行政行为并非在办理住宅建设工程许可证的同时作出。但根据《上海市住宅物业管理规定》第五条第三款的规定，原普陀房管局有权依职权划定物业管理区域。建设单位向原普陀房管局提出的申请，不影响原普陀房管局依职权作为的性质。至于征求街道办事处意见，相关法律法规或规范性文件未规定征求意见的法定形式。原普陀房管局向原审第三人征求意见时，原审第三人以在绿地世纪城2#地块平面图上盖章的方式表示予以认可，其方式虽不够严谨，但尚未构成程序违法。就本案而言，上海市普陀区绿地世纪城二期——世纪同乐业主大会是第一次划分物业管理区域，并非重新调整物业管理区域，原审原告认为应当听取业主意见的观点无法律依据。关于法律适用方面，即划分物业管理区域时涉及非住宅的能否适用《上海市住宅物业管理规定》的问题。《上海市住宅物业管理规定》第二条规定，本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理适用本规定。《上海市住宅物业管理规定》第四十八条规定，非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。因此，对《上海市住宅物业管理规定》第四十八条规定，应理解为非住宅物业管理、使用及监督管理适用《上海市住宅物业管理规定》。原审原告认为商务办公楼和住宅楼不能划定为同一物业管理区域的观点缺乏法律依据。关于事实认定方面，即同创大厦和世纪同乐住宅区的配套设施设备是否共用以及是否已形成封闭小区的问题。虽然同创大厦公寓式办公楼和世纪同乐住宅楼现分别由2个物业管理处管理，但从配套设施设备的设置来看，世纪同乐甲、乙号住宅楼和同创大厦的水泵均位于同一场所，水泵的分开使用不影响该设施设备的共用性质。从同创大厦地下车库延伸至小区绿化带下，其消防出口位于住宅楼间的布局，以及同创大厦和世纪同乐住宅楼之间无围墙分隔等客观情况，亦表明两者不符合《上海市住宅物业管理规定》第五条第一款“已分割成多个自然街坊或者封闭小区”的情形。因此，原普陀房管局作出被诉行政行为将两者划分为一个物业管理区域具有事实根据和法律依据。原审原告提出将世纪同乐住宅楼和同创大厦划分为2个分别独立的物业管理区域的要求，并不具备相应的法定条件。综上所述，原普陀房管局作出被诉行政行为，不违反法律法规的禁止性规定，且对原审原告的权益也未造成侵害。原审原告要求撤销被诉行政行为的诉讼主张，缺乏事实和法律依据。原审遂判决驳回侯某、吴甲、楼某某的诉讼请求。判决后，侯某、吴甲、楼某某不服，上诉于本院。 上诉人侯某、吴甲、楼某某上诉称，小区平面图表明，曹杨路、顺义路、白玉路、隆德路合围的长风街道某街坊某丘是世纪同乐住宅小区项目用地，规划图示和技术指标上均没有办公楼。同创大厦是商务办公楼，与住宅区分属不同的物业管理处管理，各自独立核算，事实上已经形成了两个物业管理区域。根据《中华人民共和国物权法》第73条、第74条等规定，同乐住宅小区和同创大厦分属不同建筑区划，其道路、绿地和其他共有设施的共有使用权必然是分开的。原审法院未查清该地块规划变更而引起共有权关系变化的事实。原审第三人在规划图纸上盖章不能代表其发表过意见。被上诉人将作为商务办公楼的同创大厦和同乐住宅小区划为同一物业管理区域，不利于住宅区的管理，属于认定事实不清、适用法律错误、程序不合法。故请求撤销原审判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人普陀房管局辩称，涉案物业管理区域的划分系首次，且该小区属于物业管理规定颁布前建造的小区，该物业管理区域的划定是适应物业管理的需要后补的。同创大厦与同乐住宅小区属同一建设项目的规划设计方案，在一个规划红线内，实际建成后有共用的设施。法律并未禁止住宅和非住宅划分在同一物业管理区域内。同创大厦虽经规划变更改变过房屋用途，但不影响其与同乐住宅小区仍同属一个整体规划用地范围的事实。该局作出的被诉行政行为认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，要求予以维持。 原审第三人长风街道办事处同意被上诉人的意见，并且认为管理同创大厦与同乐住宅小区的物业管理处均同属于上海科瑞物业管理发展有限公司。 本院经审理查明，上海绿地新龙基置业有限公司向原普陀房管局申请涉案小区的物业管理区域划定时提供的绿地世纪城2#地块平面位置图显示，同创大厦与同乐住宅小区在同一个建设工程规划许可项目的用地范围内，同属于绿地世纪城2#地块。同创大厦物业管理处出具的《关于世纪同乐小区住宅楼和绿地同创商办楼设施设备共同情况说明》载明，同创大厦(商办)、甲号住宅楼、乙号住宅楼等三幢楼的水泵房共用，位于同创大厦地下室内。同创大厦地下汽车库位于同乐住宅小区的绿化带下，同时车库的消防出口位于住宅甲号楼、乙号楼对面。原审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第五条的规定，原普陀房管局具有对本行政区域内物业管理活动进行监督管理的职责。《物业管理条例》第九条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《上海市住宅物业管理规定》第五条规定，新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。沪府发[2004]38号《关于实施的若干意见》第一条关于“物业管理区域的划分和调整”中规定，建设单位向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。故物业管理区域的划定应当综合考虑规划设计和配套设施设备的共用情况等因素。本案中，同创大厦与同乐住宅小区在同一规划用地范围内，同属于绿地世纪城2#地块，其公建配套设施设备亦具有整体统一性。根据物业管理部门出具的情况说明，现同创大厦与同乐住宅小区甲号住宅楼、乙号住宅楼共用水泵房，位于同创大厦地下室，同创大厦地下汽车库位于同乐住宅小区的绿化带下，同时车库的消防出口亦位于同乐住宅小区内。故被上诉人认定同创大厦与同乐住宅小区在同一个规划设计中，其配套设施设备上存在共用性，有事实依据。 本案被诉物业管理区域的划定系绿地世纪城二期世纪同乐小区竣工之后的首次物业管理区域的划定。《物业管理条例》等行政法规对首次物业管理区域的划定是否应当征求街道办事处及业主的意见并无强制性规定。根据《上海市住宅物业管理规定》，街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系。本案中，在被上诉人作出本案所涉物业管理区域划分核定之前，长风街道办事处通过在规划图纸上盖章的形式对物业管理区域的划分表明了意见。上诉人认为被上诉人执法程序违法，本院不予采纳。 根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，一个住宅区内可以有非住宅物业业主。上诉人认为商办楼与住宅楼不能同属于一个物业管理区域的主张，缺乏依据。上诉人如认为同创大厦与同乐住宅小区划定为一个物业管理区域不利于住宅小区的管理，可以通过相关物业管理措施予以治理解决。至于同创大厦规划变更房屋用途是否侵害住宅区业主的权益，不属本案审查范围。 综上，被上诉人结合规划及配套设施设备情况，核定将同创大厦与同乐住宅小区划定为一个物业管理区域，并无不当。上诉人要求撤销被诉行政行为缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人侯某、吴甲、楼某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 华 代理审判员 陈瑜庭 代理审判员 田 华 二○一○年一月十一日 书 记 员 任夏青 |
