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原审原告庐江县育才花园业主委员会诉原审被告庐江县房地产管理局、原审第三人安徽省庐江县天友房地产开发有限公司、徐X房产行政登记一案 安徽省巢湖市中级人民法院 行 政 判 决 书 〔2010〕巢行终字第00028号 上诉人（原审第三人）：安徽省庐江县天友房地产开发有限公司，住所地庐江县庐城镇军二西路。 法定代表人：汤晶，该公司董事长。 委托代理人：徐学锋，安徽潜川律师事务所律师。 委托代理人：卜实，安徽银鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庐江县育才花园业主委员会，住所地庐江县育才花园。 诉讼代表人：胡苏北，该委员会主任。 委托代理人：朱大福，男，1957年1月27日出生，汉族，庐江县育才花园业主委员会执行秘书，住安徽省庐江县育才花园2栋2单元104室。 委托代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。 原审被告：庐江县房地产管理局，住所地庐江县庐城镇越城北路，组织机构代码：73731351-1。 法定代表人：吴成扣，该局局长。 委托代理人：程建生，庐江县房地产管理局工作人员。 委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 原审第三人：徐X，女。（略） 原审原告庐江县育才花园业主委员会诉原审被告庐江县房地产管理局、原审第三人安徽省庐江县天友房地产开发有限公司（简称天友公司）、徐X房产行政登记一案，安徽省庐江县人民法院于2010年4月2日作出〔2010〕庐行初字第0015号行政判决。天友公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人天友公司的委托代理人徐学锋、卜实，被上诉人庐江县育才花园业主委员会的委托代理人朱大福、谭德凯，原审被告庐江县房地产管理局的委托代理人程建生、刘爱民到庭参加诉讼，原审第三人徐X经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庐江县育才花园业主委员会诉称：天友公司出售给徐X的房屋为育才花园北门楼的附加，是育才花园北大门的组成部分，系物管公用房屋。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》相关规定，该房屋应属于育才花园全体业主共有，建设单位不能擅自处分。天友公司以隐瞒事实真相的方式向被告申请办理了房屋所有权初始登记，被告依据错误的房屋初始登记，同意天友公司将该房屋转售给徐X，并向徐X核发了房地产权证，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求人民法院依法撤销被告向徐X核发的房地权庐字第22981号《房地产权证》。 原审法院查明：2006年4月12日，第三人天友公司向被告申请要求对其建造的育才花园小区北门楼附加以育才花园1#楼附加和6#楼附加办理房屋产权初始登记。第三人天友公司申请初始登记时向被告提交了建设育才花园小区的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、建设项目批文、以及建设南、北门楼附加工程的《建设工程规划许可证》。2006年7月21日，被告按照第三人天友公司的申请，将位于育才花园小区北门楼东、西两侧的一层两间附加房屋分别登记为育才花园1#楼附加和6#楼附加，房屋设计用途为“商业”，并向第三人天友公司颁发了房地产权证。2006年11月4日，第三人天友公司与第三人徐X签订商品房买卖合同，将育才花园北门楼西侧的一间附加房屋，以1#楼附加商业用房出售给徐X。2007年1月26日，天友公司与徐X共同向被告庐江县房地产管理局申请办理权属转移登记。被告于同年2月10日以育才花园1#楼附加商业用房向第三人徐X核发了房地权庐字第22981号《房地产权证》。原告认为被告将物管用房登记为商业用房，并允许第三人天友公司出售给第三人徐X，侵犯了全体业主的合法权益，遂于2009年9月29年日向庐江县人民政府提出行政复议。庐江县人民政府作出庐行复决字（2009）11号行政复议决定，维持被告庐江县房地产管理局向第三人徐X核发房地权字第22981号《房地产权证》的具体行政行为。另查明，育才花园小区北门楼东、西两侧的两间一层房屋系2005年12月30日经庐江县建设局许可建设育才花园小区北门楼附加工程。2006年11月13日相关部门对该工程进行了竣工验收，竣工验收备案表中载明该工程用途为“公用”。 原审法院认为：诉争的房屋系第三人天友公司向建设部门申请许可建设的育才花园北门楼附加工程，天友公司向被告申请房屋所有权初始登记符合法律规定。但被告在进行初始登记时疏于审查，仅按照天友公司的申请，将其登记为育才花园小区1#楼附加商业用房，造成初始登记的内容与天友公司提交的建设工程规划许可证、竣工验收资料记载的内容不一致。后被告又按照两第三人权属转移登记申请，向徐X核发了房地权庐字第22981号《房地产权证》。第三人天友公司作为该诉争房屋的建设单位，明知该房屋系育才花园北门楼附加工程、房屋用途为“公用”，但在申办房屋所有权初始登记时却申报为育才花园1#楼商业用房，致使被告登记内容事实不清、证据不足，故第三人天友公司有明显过错。鉴于第三人徐X受让本案诉争房产时是善意的，其取得该房产的所有权依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条之规定，判决确认被告向第三人徐X核发房地权字第22981号《房地产权证》的具体行政行为违法。案件受理费50元，由被告庐江县房地产管理局负担。 天友公司上诉称：一、房屋登记的编号问题不属于人民法院对登记行为合法性进行审查的范围，原判认定原审被告登记内容事实不清、证据不足，上诉人存在明显过错不符合事实和法律规定。诉争房屋经建设部门规划许可，核发了《建设工程规划许可证》。虽是育才花园北大门的附加工程，但与育才花园小区已竣工的1#楼连在一起，形成整体，故经原审被告同意，将该房编号为1#楼附加。房屋编号不涉及产权归属，房屋部门对房屋编号无具体规定，不属于人民法院对房屋登记行为合法性进行审查的范围。二、原判认定房屋用途为 “公用”属认定事实错误。本案诉争的房屋为临街房屋，根据庐江县建设局和上诉人签订的《庐江县大市场B区项目开发建设条件》，临街为商业住宅楼。因此，诉争房屋的性质早已界定。出现“公用”一词是施工单位编制竣工验收资料时笔误，上诉人经办人员未认真审查所致，且竣工验收不是确定房屋性质和产权的依据，在房地产权属用语中亦无“公用”这一概念。三、原判既已确认天友公司向原审被告申请房屋所有权初始登记符合法律规定，即证明原审确认该房屋所有权属于上诉人。原审被告后向徐X核发房地产权证事实清楚，证据确凿，适用法律正确。四、原判认定相关部门于2006年11月13日对该工程进行了竣工验收不符合事实。勘察、设计、施工、工程监理等有关部门于2006年5月30日签署了工程合格的文件，故该工程是该日竣工验收的。2006年11月13日是移交建设项目档案时间，并非竣工验收时间。五、被上诉人不具备原告主体资格。原判已认定该房屋属上诉人所有，而被上诉人并无证据证明其对诉争房屋享有所有权，故无权作为原告提起行政诉讼。另外，双方签订的《育才花园小区物业移交接管协议书》已对物业管理用房作出明确规定。综上所述，原判认定事实和适用法律均有误，且违反法定程序。请求人民法院撤销原判，驳回庐江县育才花园业主委员会的诉讼请求。 庐江县育才花园业主委员会在庭审中辩称：一、建设工程许可证明确载明诉争房屋为育才花园北门楼的附加部分，属于北门楼的附属物，在工程竣工验收时，上诉人将其与南北门楼、物管用房归属于一类，并明确其用途为公用。上诉人故意将该房屋作为1#楼附加的营业用房申请办理初始登记，庐江县房地产管理局据此为其颁发的房地权庐字19033号《房地产权证》的行为违法。原审判决认定庐江县房地产管理局的初始登记行为事实不清、证据不足是正确的。考虑到徐X是善意取得房屋，不存在过错，故一审法院仅确认庐江县房地产管理局发证行为违法。二、上诉人称根据其与庐江县建设局签订的《庐江县大市场B区项目开发建设条件》的规定，诉争房屋为商业门面房的理由不能成立。该证据既不是庐江县房地产管理局发证的依据，也不能作为确定诉争房屋性质的依据，确定房屋性质应根据规划设计及竣工验收备案等资料。三、虽然施工、监理、设计及建设单位于2006年5月30日共同签署了《竣工验收记录》，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，上述单位出具的同意验收意见只是竣工验收的一个必要程序，不能由此得出工程竣工验收合格或结束的结论。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定，竣工验收除具备前述条件外，还需规划行政主管部门、公安消防、环保等主管部门分别出具认可或批准使用文件。本案中，规划主管部门于2006年10月24日才出具验收合格意见，公安消防、环保等部门至今尚未出具任何许可文件，故上诉人称2006年5月30日即竣工验收结束的说法不能成立。另外，根据《安徽省房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收与备案管理规定》第十一、十六条规定，未通过竣工验收备案的工程，房地产管理部门不得为其办理产权登记手续、颁发房地产权属证书。上诉人将工程竣工验收资料送交备案的时间为2006年11月13日，故庐江县房地产管理局于2006年7月21日即为上诉人颁发房地产权证不符合法定程序。四、被上诉人具备原告主体资格。诉争房屋为全体业主所有，而庐江县房地产管理局却登记为上诉人所有，后又为徐X办理了房产转移登记并颁发了房地产权证，该行为损害了全体业主的合法权益，故被上诉人代表全体业主起诉符合法律规定。庐江县建设局等五部门作出的［2007］67号答复不具有任何法律效力，无权确定房屋权属。《物业移交接管协议书》并未界定诉争房屋不属于业主所有。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 庐江县房地产管理局述称：原判认定初始登记合法，故诉争房屋应属上诉人所有。房屋编号不改变房屋的性质。诉争房屋如是物管用房，应纳入业主的公摊范围，但业主并未买单。公用只能说明用途，并不代表是业主所有。另外，根据法律规定，房屋权属问题不是业主委员会的职权范围，上诉人无权以自己的名义提起行政诉讼。 本案在二审中的争议焦点主要有：1、庐江县育才花园业主委员会是否具备原告主体资格？2、本案诉争房屋的性质；3、庐江县房地产管理局向徐X核发房地权字第22981号《房地产权证》的行为是否合法？ 针对争议焦点1，庐江县育才花园业主委员会认为业主委员会是全体业主选举产生的，代表全体业主的合法权益。诉争的房屋属全体业主所有，庐江县房地产管理局为徐X核发房地产权证侵犯了全体业主的合法权益，业主委员会有权提起行政诉讼。且业主委员会参加了行政复议，对方当事人对此并未提出异议。 针对争议焦点1，天友公司提举了以下证据：1、《庐江县育才花园小区物业移交接管协议书》，证明该协议书第五条明确约定物业管理是属于业主大会的权利，业主委员会只有在业主大会授权的情况下才有权进行管理。2、上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答。证明物业管理条例对业主大会及业主委员会权限有明确规定，本案诉争房屋应由业主大会和业主代表大会决定，业主委员会无权决定，庐江县育才花园业主委员会不具有原告主体资格。 庐江县育才花园业主委员会质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明诉争房屋属于天友公司所有，也不能证明庐江县育才花园业主委员会不具有原告主体资格；证据2不是司法解释，不适用于本案。 庐江县房地产管理局质证认为：对证据1无异议；证据2不是证据。 针对争议焦点1，庐江县房地产管理局认为：庐江县育才花园业主委员会不是公民，也不是法人或其他组织，不符合原告主体条件。 针对争议焦点2，天友公司提举了以下证据：1、《庐江县大市场B区项目开发建设》，证明育才花园项目建设初期，天友公司与庐江县建设局就主体建筑物的性质约定为：临街为商业住宅楼，内部为住宅楼和服务用房。2、《庐江县房地产开发合同》，证明关于该项目的公用服务配套设施的产权界定已约定明确，其中物业管理用房为740平方米。3、育才花园小区平面设计图，证明诉争的门面房在最初设计时即已确定在1#楼一侧，只是为不影响后期北大门的设计与建造，当时未完成，而在北大门建造时一并另行规划。4、20051115和20051116号《建设工程规划许可证》，证明育才花园东西服务用房的规划面积为744平方米。5、《庐江县育才花园小区物业移交接管协议书》、《育才花园公共设施及零星物品清单》、《育才花园公共设施完善项目工程验收单》，证明天友公司与庐江县育才花园业主委员会已就小区公共配套设施进行交接，包括740平方米的物业公共用房，所有属于业主公用的小区配套设施都已移交。6、建设工程规划许可证申请表、建设工程规划审批单存根和庐建规建20051216号《建设工程规划许可证》，证明育才花园北门楼及附加工程系天友公司后期另行规划申请，建设性质为“商住”，故本案诉争房屋为天友公司所有，房屋性质为商住。7、庐信字【2007】67号《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》，证明相关行政机关的调查结果证实了育才花园公建配套设施都已移交给业主，本案诉争的房屋属天友公司所有。8、庐行复字【2009】11号行政复议决定书，证明行政复议机关的复议决定都证实了育才花园公建配套设施都已移交给业主，本案诉争的房屋属天友公司所有。9、《工程竣工验收报告》及《证明》一份，证明“公用”一词系建设单位在工程竣工验收资料中误填所致。 庐江县育才花园业主委员会质证认为：证据1不是房屋登记部门颁证时依据的材料，也不能得出诉争房屋为商业门面房；证据2合同第9条规定公用服务配套设施包括其他用房及设施，诉争房屋属公用设施；证据3在原审中未提供，不能作为新证据使用；对证据4的真实性、合法性和关联性无异议；证据5不能证明诉争房屋的权属无争议；对证据6中的申请表、审批单的真实性有异议，且在原审中未提供，不能作为新证据使用；对规划许可证的真实性无异议，该证清楚载明诉争房屋是北门楼的附加，而门楼是公共设施，其附加部分也应属于公共设施；对证据7的真实性无异议，该答复第五项告知业主可通过法律渠道合理解决权属纠纷问题；证据8不能作为证据使用；对证据9中的工程竣工验收报告的真实性无异议，报告中工程用途一栏填写为“公用”；《证明》在原审中未提交，不能作为新证据使用。 庐江县房地产管理局对天友公司提举的证据1-9无异议。 针对争议焦点2，庐江县育才花园业主委员会提举了以下证据：1、庐建规建20051216号《建设工程规划许可证》；2、《工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》，上述证据证明诉争房屋是作为北门楼附属工程建造的，属于公用房屋。3、庐建〔2007〕83号《关于育才花园小区规划建设情况的答复》，在该答复第九项中，庐江县建设局对诉争房屋界定为物业管理用房，属育才花园全体业主共有。4、庐信字【2007】67号《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》，证明联合调查组亦告知业主可通过法律渠道解决诉争房屋的权属纠纷问题。5、庐房信字〔2007〕8号《关于育才花园小区物业管理等相关问题的答复》，该答复第二项可以证明北大门附加部分在最初规划时并不存在，天友公司提供平面设计图证明诉争房屋在原始规划时就存在的主张不能成立。 天友公司质证认为：对证据1的真实性无异议，能够证明天友公司对诉争房屋享有所有权；对证据2，竣工验收资料主要是对房屋质量问题进行验收；证据3和证据4的结论相反，而证据4形成在后，且庐江县建设局也是调查组成员之一，所以联合调查组的结论自然推翻证据3中庐江县建设局作出的结论；证据5恰恰证明诉争房屋属天友公司所有。 庐江县房地产管理局综合质证认为：物业管理用房是有单独的规划许可证的；庐江县建设局作出的答复不符合规定，而调查组的答复是严格审查后得出的结论，所以庐江县建设局的答复意见不能作为证据；业主对诉争房屋能否主张权利，不仅要看规划许可证，还要看业主是否买单。 针对争议焦点2，庐江县房地产管理局未提供证据。 针对争议焦点3，庐江县房地产管理局提举了以下证据：1、庐建规地20030405号《建设用地规划许可证》、庐江县人民政府庐政土出〔2004〕06号文件、庐江县发展计划委员会［2003］02号《关于同意大市场B区工程项目立项的批复》、庐国用（2005）字第276号《国有土地使用证》、庐建规建20051216号《建设工程规划许可证》，证明申请转移登记的房屋用地及建房手续合法。2、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等工程竣工资料，证明申请办理转移登记的房屋已进行了竣工验收。3、庐江县公有房屋产权证登记申请表、房地权庐字第19033号《房地产权证》，证明天友公司于2006年4月12日将本案诉争房屋以1#楼附加向庐江县房地产管理局申请房屋产权初始登记，后者于同年7月21日向天友公司核发了房地权庐字第19033号《房地产权证》。4、申请书、商品房买卖合同，证明天友公司与徐X于2006年11月4日签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给徐X；2007年1月26日，天友公司与徐X向庐江县房地产管理局提出申请，要求对该房进行产权变更登记。5、庐建〔2007〕83号《关于育才花园小区规划建设情况的答复》、庐信字【2007】67号《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》及《庐江县育才花园小区物业移交接管协议书》，证明诉争房屋的性质已经相关部门认定且天友公司与庐江县育才花园业主委员会就相关物业达成移交协议。 庐江县育才花园业主委员会综合质证认为：对上述证据的真实性没有异议，但不能证明庐江县房地产管理局颁证行为合法；根据法律规定，房屋未经验收不能进行初始登记，庐江县房地产管理局在竣工验收备案前对诉争房屋进行初始登记违反了法定程序。 天友公司对庐江县房地产管理局提举的证据没有异议。 针对争议焦点3，天友公司和庐江县育才花园业主委员会未提供证据。 经过庭审举证、质证，综合认证如下：对天友公司针对争议焦点1提举的证据1，不能证明其主张成立，不予认定；证据2不属于证据，且该解答既不是最高人民法院的司法解释，也不是安徽省高级人民法院作出的，不具有指导性，应不予认定。对天友公司针对争议焦点2提举的证据1-5，因在原审中无正当理由未提供，不能作为新证据使用；证据6中的庐建规建20051216号《建设工程规划许可证》，各方当事人均作为证据提供，应予认定；建设工程规划许可证申请表和建设工程规划审批单在原审中无正当理由未提供，且这两份材料就建设性质分别填写为“商住”和“新建”，而建设性质应分为新建、扩建等，故不能证明育才花园北门楼及附加工程的建设性质为“商住”，应不予认定；证据7在原审中无正当理由未提供，不予认定；证据8是被诉具体行政行为的复议决定，不能作为证据使用；证据9中的《工程竣工验收报告》各方当事人均作为证据提供，应予认定；《证明》在原审中无正当理由未提供，且证人未出庭作证，应不予认定。对庐江县育才花园业主委员会针对争议焦点2提供的证据1-2，虽在原审中无正当理由未提供，但与庐江县房地产管理局提供的证据相同，且对方当事人对其真实性无异议，应予认定；证据3与证据2证明的内容相吻合，应予认定；证据4-5在原审中无正当理由未提供，应不予认定。对庐江县房地产管理局针对争议焦点3提举的证据1-2，双方当事人均无异议，予以认定；对证据3中的庐江县公有房屋产权证登记申请表双方无异议，予以认定；房地权庐字第19065号房地产权证颁发合法与否直接影响到转移登记行为合法与否，是本案审查对象，不能作为证据使用；对证据4，双方当事人均无异议，予以认定；证据5是具体行政行为作出后形成的材料，不能作为证明具体行政行为合法的依据，不予认定。 通过对证据的分析与认定，查明事实如下： 2006年5月30日建设单位、监理单位、施工单位和设计单位共同对南北门楼工程进行验收，同年10月24日，规划主管部门出具了规划验收合格意见。2006年11月13日，该工程的竣工验收备案文件全部提交给庐江县建设局。 除本院认定的上述事实外，原审对其它事实的认定符合法律规定，本院予以确认。 本院认为：庐江县育才花园业主委员会对庐江县房地产管理局为徐X颁发房地产权证的行为不服，向庐江县人民政府申请复议，庐江县人民政府作出行政复议决定，维持庐江县房地产管理局作出的具体行政行为。庐江县育才花园业主委员会对复议决定不服，依法向人民法院提起行政诉讼，符合行政诉讼法的规定。虽然法律对业主委员会能否作为原告提起行政诉讼没有明确规定，但在庐江县人民政府作出行政复议决定后，若再否认业主委员会的原告主体资格，则实际上剥夺了其获得救济的权利。故上诉人称庐江县育才花园业主委员会无原告主体资格的主张不能成立，本院不予采纳。本案诉争的房屋是作为育才花园小区南北大门附加工程同时规划、同时施工建造的，南北大门无疑是整个小区的公共设施，按照通常理解，作为其附加工程的属性也应为公共的；从南北门楼竣工验收资料记载的内容来看，南北门楼工程和整个小区物管用房均载明为公用，因此从规划到验收，该工程均属于公用设施，理应属小区全体业主所有。庐江县房地产管理局是庐江县人民政府房地产行政主管部门，负责该行政区域内的房屋权属登记管理工作。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，申请房屋所有权初始登记的，应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案中，天友公司将诉争的房屋以1#楼附加的营业用房向庐江县房地产管理局申请初始登记，但从建设工程规划许可证及房屋竣工验收资料来看，该房屋并非是与该小区1#楼同时规划建造的，而是小区北门楼的附加工程，属于小区的公共设施，故庐江县房地产管理局将该房屋登记在天友公司名下，没有事实依据。天友公司上诉称“公用”一词系笔误因无充分的证据予以证明，本院不予支持。天友公司与徐X签订商品房买卖合同，将诉争的房屋转让给徐X，庐江县房地产管理局根据天友公司与徐X的转移登记申请，向徐X核发了房地产权庐字第22981号《房地产权证》。由于庐江县房地产管理局初始登记行为违法，致使其作出的转移登记行为缺乏合法前提，依法应予撤销。鉴于徐X已善意受让诉争房屋，取得了该房屋的所有权，若撤销转移登记明显损害其合法权益，故原审判决确认违法正确，应予维持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省庐江县天友房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张尚平 审 判 员 应道荣 代理审判员 蒋春晖 二Ｏ一Ｏ年七月九日 书 记 员 李 伟 |
