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原审原告庐江县育才花园业主委员会诉原审被告庐江县房地产管理局、原审第三人安徽省庐江县天友房地产开发有限公司房产行政登记一案 安徽省巢湖市中级人民法院 行 政 判 决 书 ［2010］巢行终字第00029号 上诉人（原审第三人）：安徽省庐江县天友房地产开发有限公司，住所地：庐江县庐城镇军二西路。组织机构代码74892741-2。 法定代表人：汤晶，该公司董事长。 委托代理人：刘小成，安徽银鼎律师事务所律师。 委托代理人：徐学锋，安徽潜川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庐江县育才花园业主委员会，住所地庐江县育才花园。 诉讼代表人：胡苏北，该业主委员会主任。 委托代理人：朱大福，该业主委员会委员。 委托代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。 原审被告：庐江县房地产管理局，住所地庐江县庐城镇越城北路。组织机构代码73731351-1。 法定代表人：吴成扣，该局局长。 委托代理人：程建生，该局工作人员。 委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 原审原告庐江县育才花园业主委员会（简称育才花园业委会）诉原审被告庐江县房地产管理局（简称庐江县房产局）、原审第三人安徽省庐江县天友房地产开发有限公司（简称天友房产公司）房产行政登记一案，前由庐江县人民法院于2009年4月1日作出［2010］庐行初字第0012号行政判决。宣判后，天友房产公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人天友房产公司委托代理人徐学锋、刘小成，被上诉人育才花园业委会诉讼代表人胡苏北及其委托代理人朱大福、谭德凯，原审被告庐江县房产局委托代理人程建生、刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原判认定，2006年4月12日，天友房产公司向庐江县房产局申请要求对庐江县育才花园小区南门楼附加的两间房屋连同育才花园小区5#楼 、10#楼一层商业用房办理房屋产权初始登记。天友房产公司申请登记时向庐江县房产局提交了建设育才花园小区5#楼、10#楼的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、建设项目批文、《建设工程规划许可证》、育才花园小区南门楼修改的《施工联系单》。庐江县房产局按照天友房产公司的申请将位于育才花园小区5#楼西侧、南门楼东侧的附加一层房屋登记在5#楼129室，将位于育才花园小区10#楼东侧、南门楼西侧的附加一层房屋登记在10#楼101室，并将房屋的设计用途登记为商业。育才花园业委会认为被诉房屋（育才花园5#楼129室）为物管用房，庐江县房产局将其登记为商业用房并登记在天友房产公司的名下侵犯了全体业主的合法权益，于2009年9月29日向庐江县人民政府提出行政复议。2009年12月26日，庐江县人民政府以庐行复决字（2009）11号《行政复议决定书》，维持庐江县房产局向天友房产公司核发房地权字第19088号《房地产权证》的具体行政行为。育才花园业委会不服，于2010年1月6日向法院提起行政诉讼。 另查明，育才花园小区南门楼东、西两侧的两间一层房屋系2005年12月30日经庐江县建设局许可建设的育才花园小区南门楼附加工程；2006年11月13日相关部门对该工程进行了竣工验收，竣工验收备案表中登记该工程用途为“公用”。 原判认为，参照1998年实施的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，天友房产公司申请房屋所有权初始登记时，应当向庐江县房产局提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案天友房产公司申请对被诉的育才花园南门东侧附加的一层房屋进行所有权初始登记时没有如实向庐江县房产局提交建设南门楼附加工程的建设工程规划许可证，且当时该房屋没有经过竣工验收，故天友房产公司的登记申请不符合法定要求。庐江县房产局作为庐江县房地产管理部门，依法具有对天友房产公司的申请进行审查的法定职责。但庐江县房产局在对该房屋进行初始登记时未尽审查职责，仅按照天友房产公司的申请将育才花园南门楼东侧附加的一层房屋登记为该小区5#楼一层商业用房。庐江县房产局的登记行为显属事实不清，证据不足。育才花园业委会诉求成立，法院予以支持。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决：撤销庐江县房地产管理局向庐江县天友房地产开发有限公司核发的庐房地权字第19088号《房地产权证》的具体行政行为。案件受理费50元，由庐江县房地产管理局负担。 上述一审判决宣判后，天友房产公司不服，向本院提起上诉，其上诉的请求和理由为：1、原审判决认定事实有误。天友房产公司向庐江县房产局申请对育才花园南门楼东侧附加的一层房屋进行所有权初始登记时，提交了庐江县建设局核发的庐建规建字20051216号《建设工程规划许可证》及《施工联系单》。该《建设工程规划许可证》项目名称为“育才花园南、北门楼及附加部分”，《施工联系单》是庐江县建设局2006年3月9日对南门楼及附加工程规划进行了调整，该局在《施工联系单》上加盖了公章。上述《建设工程规划许可证》及《施工联系单》已由庐江县房产局提交给原审法院，并经庭审质证，原审认定天友公司“没有如实”提交，属认定事实错误。本案诉争房屋在办理初始登记时，由于该房和5#楼连在一起，经庐江县房产局同意，将该房编号为5#楼129室。该编号从表面看似有不妥，但仅是房屋编号问题，不能改变该房经过规划及产权归天友房产公司所有这一客观事实。2、诉争南门楼东侧附加的一层房屋于2006年4月30日竣工，天友房产公司组织勘察、设计、施工、工程监理等有关部门进行竣工验收，于2006年5月30日结束，上述单位2006年5月30日分别签署了工程合格的文件。原审判决称“2006年11月13日相关部门对该工程进行了竣工验收”与事实不符。2006年11月13日是移交建设项目档案时间，并非竣工验收时间。3、天友房产公司申请房屋初始登记根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定提交了相关资料及证明文件，庐江县房产局予以核发《房地产权证》，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。竣工验收备案表中工程用途为“公用”，是施工单位编制备案材料时笔误，天友房产公司经办人员未认真审查所致。竣工验收只是针对该工程已经竣工、质量合格的一种认定，而不是作为确定房屋产权的依据。确定房屋产权应以规划文件及相关法律作为依据。在房地产权属用语中，没有“公用”这一概念，故“公用”一词在本案中没有任何法律意义。4、育才花园业委会不具备主体资格。育才花园业委会认为不动产登记机关作出的不动产登记侵害其合法权益，向法院提起行政诉讼，必须与被诉的行政登记有具体的法律上利害关系，即育才花园业委会应当证明购房时已经与天友房产公司就自己主张的相关不动产的权属进行过约定，如果不能证明这一点，育才花园业委会无权作为原告提起诉讼（本案讼争的不动产权属系天友房产公司开发建设，其所有权属天友房产公司，尚无证据证明育才花园业委会对讼争房屋享有所有权）。另，双方签订的《庐江育才花园小区物业移交接管协议书》已对物业管理用房作出明确界定，育才花园业委会无权提起行政诉讼。2007年11月20日，庐江县人民政府信访局、房产局、建设局、国土资源局、庐城镇人民政府作出的庐信字［2007］67号《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》第五条已明确确认本案所涉房屋“已经建设规划部门批准，且未摊入公共共用面积，不属于业主所有”，答复第一条将天友房产公司740㎡的服务用房作为物业管理用房，使小区物业管理用房的比例多达14‰，超过《安徽省物业管理条例》规定的物业管理用房不少于3‰的4倍多，使天友房产公司损失400多万元。上述《答复》及《移交接管协议书》因在诉争房屋初始登记之后，原审法院未作为证据使用，但足以证明本案诉前有关部门及双方当事人已对讼争房屋产权进行了界定，即育才花园业委会不享有诉争房屋的所有权，本案行政登记与育才花园业委会没有法律上的利害关系。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回育才花园业委会的诉讼请求。 育才花园业委会以原判正确予以答辩。 庐江县房产局对天友房产公司的上诉请求及理由无异议。 本案二审争议焦点为：1、育才花园业委会主体是否适格？2、本案讼争的房屋进行房屋所有权初始登记是否有事实和法律依据？程序是否合法？ 针对争议焦点1，天友公司举证为：上海市高院关于诉讼主体资格的解答。证明：依据此解答，业主委员会的权限是有规定的，本案争议的房屋应由业主大会或业主代表大会决定，业主委员会是无权决定的，业主委员会没有独立的资格，不具有原告主体资格。 育才花园业委会质证认为，上海市高院的上述《解答》，不是证据，且在安徽省不能作为司法解释和规范性文件使用。业主委员会是全体业主通过法定程序选举产生的，是维护全体业主合法权益的，是法律上“公民、法人或其他组织”中的其他组织，完全有资格作为原告提起诉讼。另，此案已经过行政复议，在一审审理时，原审被告并未提出主体问题。 庐江县房产局质证认为，业主委员会行使职权应当有依据，没有法律上的授权，就应当禁止。业主委员会既不是公民、法人，也不是其他组织。只要有一方当事人提出主体资格问题，法院就要对其进行审查。 针对争议焦点1，育才花园业委会、庐江县房产局均未举证。 针对争议焦点2，庐江县房产局举证为，第一组证据：1、庐建规地20030405号《建设用地规划许可证》;2、庐政土出［2004］06号《关于出让国有土地使用权的批复》;3、庐江县发展计划委员会［2003］02号文件，即《关于同意大市场B区工程项目立项的批复》;4、庐国用（2005）字第276号《国有土地使用证》。该组证据证明本案诉争房屋所在的区域建设用地是经过合法程序取得的，项目规划是进过政府批准的。第二组证据：1、庐建规建20051216号《建设工程规划许可证》，证明南门楼附加部分规划是单独作出的，房屋是经过规划许可的。2、天友房产公司《施工联系单》及设计图纸。证明对南门楼的变更，调整为现在的状况，是经过论证并经相关部门同意的。3、庐建规建字第050303号《建设工程规划许可证》，证明5#楼、10#楼规划许可情况。南门楼的附加工程是与5#楼、10#楼连为一个整体的。第三组证据：1、《房产登记申请表》。证明房屋建成后，天友房产公司对南门楼附加工程办理了初始登记的申请。2、2006年5月相关竣工验收资料。证明相关验收情况。3、2006年，庐江县房产局向天友房产公司核发的本案诉争房屋的产权证，即房地权庐字第19088号《房地产权证》。 育才花园业委会质证：对第一组证据真实性没有异议。对第二组证据，可以看出庐江县房产局旨在证明5#楼和10#楼与南门楼是连在一起的，本案诉争的房屋天友房产公司是 作为5#楼组成部分申请办理房屋初始登记的，天友房产公司向庐江县房产局提交的《房产登记申请表》中，把诉争房屋作为5#楼组成部分予以申请登记，并不是编号问题。对第三组证据，从天友房产公司的《房产登记申请表》可以看出，诉争房屋是以5#楼129室来申请登记的，为什么不以南门楼附加工程来申请登记？天友房产公司故意将争议房屋与南门楼资料混在一起，庐江县房产局对此也没有进行审查。从竣工验收资料来看，南门楼是92㎡，这92㎡既包含南门楼本身也包含两间争议房屋（5#楼129室、10#楼101室），与5#楼、10#楼没有任何关系。关于验收记录，只是竣工验收条件，是必经程序，不代表竣工验收已经结束，到2006年11月13日才有验收意见，我们认为这个工程的验收到2006年10月份才结束。竣工验收必须要有相关部门出示意见，只有在这些意见都具备的情况下，才能谈得上竣工验收。庐江县房产局在对争议房屋进行初始登记的时候，竣工验收没有结束。对争议房屋房产证的真实性无异议。 天友房产公司质证：对庐江县房产局所举证据的真实性没有异议。对举证目的有异议。本案诉争房屋的规划许可证应在一审所举证据范围内。《工程施工联系单》已经在一审举证范围内，应该是先有规划，才会有修改。育才花园业委会所说的，天友房产公司在办理南门楼附加工程登记时没有提供《规划许可证》不正确，我们既提供了南门楼规划许可证，还提交了5#楼、10#楼规划许可证。 针对争议焦点2，天友房产公司举证为：第一组证据：1、《庐江大市场B区项目开发建设条件》；2、《庐江县房地产开发合同》；3、《育才花园小区平面设计图》；4、《建设工程规划许可证》（两份，20051115号和20051116号，为育才花园服务东西用房）；5、《庐江育才花园小区物业移交接管协议书》、《育才花园公共设施及零星物品清单》、《育才花园公共设施完善项目工程验收单》。证明：育才花园小区是招商引资项目。整个项目规划就已经约定主体建筑物的性质：临街商业住宅楼，内部为住宅楼和服务用房。物业服务用房是740㎡，天友房产公司与小区业主委员会就该小区所有的公共配套设施进行了全部移交，移交中并不包括南门楼的附加工程。第二组证据：1、《建设工程规划许可证申请表》（南北门楼及附加部分）；2、《建设工程规划审批单存根》（南北门楼及附加部分）；3、《建设工程规划许可证》（编号：庐建规建20051216号，南北门楼及附加部分）。证明：天友房产公司对南北门楼及其附加工程的申报是天友房产公司后期另行规划申请的，建设性质为“商住”，并不是竣工验收单上载明的“公用”。本案诉争的房屋虽然以南门楼附加工程申报规划，但为天友房产公司所有，性质为“商住”。第三组证据：1、《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》（庐信字［2007］67号）;2、《庐江县人民政府行政复议决定书》（庐行复字［2009］11号）。证明：育才花园公建配套设施都已移交给业主，本案诉争的房屋属于天友房产公司所有。第四组证据：1、《工程竣工验收报告》；2、庐江县第五建筑安装有限公司、庐江县双凤建筑工程有限公司、浙江省东阳市天工建筑工程有限公司《证明》。证明：一审判决认定的房屋用途为“公用”，实则为建设单位在工程竣工验收资料中误填所致。 育才花园业主委员会质证：对第一组证据，天友房产公司所举证据不能证明诉争房屋归天友房产公司所有。20051115号、20051116号规划许可证，是对东西物管用房进行规划许可，与本案没有关联性。《庐江育才花园小区物业移交接管协议书》签订时间是2007年12月19日，说明早在2007年之前，我们与天友房产公司为设施问题就发生纠纷，且经过政府协调。《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》中已注明“如果对权属有异议，可通过法律程序来解决”。双方就没有争议的部分进行了移交，并不证明双方就没有争议，更不代表我们放弃了权利。对第二组证据，我们认为南门楼变更前是三层，变更后改为一层，边房是南门楼的组成部分，是包含在南门楼的附加工程。对第三组证据，《行政复议决定书》不是证据，《答复意见》不符合法律规定，也不能作为证据使用。竣工验收备案资料是天友房产公司送到相关部门办理竣工验收的，天友房产公司称“公用”是误填所致不是事实。 庐江县房产局质证：对天友房产公司所举证据没有异议。南门楼的修改是天友房产公司在2005年11月28日提出方案——《施工联系单》，报给建设设计院，经过论证后才对图纸进行了修改。通过天友公司举证，育才花园小区有独立的物管用房，移交协议涉及到南门楼有明确的表述，该协议是在我们监管下，双方达成的，哪些是物业部分都有明确的规定。 针对争议焦点2，育才花园业委会举证：1、南门楼及附加部分竣工验收报告。证明：南门楼是整个作为92㎡一起验收的，诉争的房屋是包含在南门楼92㎡之内，工程用途是“公用”，规划设计部门2006年10月24日才出具规划竣工意见。2、竣工验收备案表。备案表上清楚的载明争议房屋用途是“公用”，竣工验收资料应该是天友房产公司提交备案的。这上面相关部门的同意验收意见，并不代表竣工验收已经结束。在工程竣工验收没有备案之前，庐江县房产局不得颁发产权证。3、《关于育才花园小区规划建设情况的答复》（庐建［2007］83号）；4、《关于育才花园小区业主反映有关问题的答复》（庐信字［2007］67号）。 庐江县房产局质证：对育才花园业委会所举证据真实性没有异议。但证明观点不能接受。竣工验收资料是在我们发证之前签章就已经形成了，所以我们认为天友房产公司具备相关验收的资料，目前来讲，备案也具备了。关于答复，庐江县建设局先后有两个不同的意见，按照时间顺序，我们认为应当以后面的答复为主。 天友房产公司质证：对育才花园业委会提供的4份证据的真实性没有异议，但对其证明的目的有异议。诉争的房屋本身就是与5#楼、10#楼连在一起，房管部门为了方便登记，便作为该两幢楼附加部分进行登记，并没有改变房屋的位置和性质。也不违反法律规定。竣工验收表注明的“公用”是误填。 原审法院对案件事实认定除竣工验收时间外是正确的，本院予以确认。 另外，本案二审期间，合议庭勘验了现场，南门楼由两间争议房及伸缩门组成，伸缩门的电动按钮安装在争议的房屋内；《竣工验收报告》中规划验收合格时间是2006年10月24日，《竣工验收备案表》中注明“该工程的竣工验收备案文件已于2006年11月13日收讫，文件齐全。” 本院认为，本案育才花园业委会以申请人身份参与了庐江县人民政府的行政复议，被申请人庐江县房产局，及第三人天友房产公司对育才花园业委会的主体资格均未提出异议，目前法律对业主委员会是否具备诉讼主体资格尚无明确规定，本案育才花园业委会作为主体参加诉讼，是其对行政复议决定不服的救济权利。天友房产公司举证的上海高院的解答对本案无必然的指导作用。故天友房产公司上诉认为育才花园业委会主体不适格，本院不予支持。本案诉争的房屋，系育才花园南门楼东侧的边房，与育才花园5#楼相临，经查一审开庭笔录，庐江县房产局在一审开庭时并未举出南门楼及该边房的规划许可证，庐江县房产局在一审所举050303号建设工程规划许可证是3#、5#、8#、10#商住楼的规划许可，并未涉及南门楼及边房。庐江县房产局在一审所举的20051115号建设规划许可证，是育才花园服务用房（东）（372㎡）的规划许可，也非南门楼及边房的规划许可。只有《施工联系单》涉及南门楼的规划变更，经相关部门批准，由三层改为一层。一审判决认为天友房产公司没有如实向庐江县房产局提交建设南门楼及附加工程的建设工程规划许可证，并无不当。从本案的竣工验收报告上可以看出，规划部门竣工验收日期为2006年10月24日，庐江县房产局在工程未全部竣工验收的情况下，于2006年7月24日向天友房产公司颁发争议房屋的《房地产权证》，一审认定程序违法，并无不妥。《工程竣工备案表》中工程名称为“育才小区附属工程（南北门楼、东西物管房）”，工程用途为“公用”，结合现场勘验，南门楼东西两边房含于该备案表中南门楼92㎡之内，属小区附加工程。天友房产公司将南门楼东侧边房以5#楼129室申请房产登记，并提供5#楼的050303规划许可证及服务用房（东）20051115号规划许可证，庐江县房产局对此疏于审查，予以颁证，属无事实和法律依据，原审法院将庐江县房产局该颁证的具体行政行为予以撤销正确，本院予以维持，天友房产公司上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由庐江县天友房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张尚平 审 判 员 应道荣 代理审判员 蒋春晖 二〇一〇年七月十四日 书 记 员 李 伟 |
