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浙江省绍兴市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2011）浙绍行终字第1号 上诉人（原审原告）浙江某某有限公司。住所地：绍兴市越城区##。 法定代表人孟某某，董事长。 委托代理人何某某，浙江##律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）绍兴市某某。住所地：绍兴市##。 法定代表人钱某某，##。 委托代理人严某某，浙江##律师事务所律师。 委托代理人许某，女，绍兴市##工作人员。 被上诉人（原审第三人）王某某，男，1968年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区##。 委托代理人叶某某，浙江##律师事务所律师。 浙江某某有限公司（以下简称浙江某某公司）因诉绍兴市某某土地行政登记一案，浙江省绍兴市越城区人民法院于2010年11月11日作出（2010）绍越行初字第35号行政判决，浙江某某公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人浙江某某公司的委托代理人何某某，被上诉人绍兴市某某的委托代理人严某某、许某，被上诉人王某某的委托代理人叶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绍兴市某某于2007年10月11日根据王某某的申请，向其颁发绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证，权证记载：土地使用权人王某某，座落平江路98号，地号005-004-3-1，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，使用权面积2612.70平方米。 原审法院审理查明：2007年7月23日，第三人王某某通过转让方式从案外人蔡金泉处购得座落绍兴市城东新区平江路98号（通用厂房附房）综合楼，建筑面积1766.76平方米（一层402.23平方米、二层427.89平方米、三层868.15平方米、屋面68.49平方米），并取得绍房权证稽山字第E0000146864号房屋所有权证。同年7月31日，第三人持房屋转让合同、原产权人蔡金泉的房屋所有权证和国有土地使用证、契证、绍兴市土地交易确认书等相关材料向被告下属土地行政主管部门提出土地使用权变更登记申请。经审查认为该宗土地使用者蔡金泉变更给王某某权属合法，符合土地变更登记规定后，2007年10月11日被告向第三人颁发了绍市国用(2007)第13815号国有土地使用证，权证记载：座落平江路98号，地号005-004-3-1，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，使用权面积2612.70平方米。同时查明，2002年5月11日，蔡金泉以商品房买卖形式从绍兴市房产发展有限公司受让位于城东新区I13-3#工业附属用房（平江路），契证名为城东新区通用厂房附房，并于2004年1月14日领取了绍市国用（2004）字第1-257号国有土地使用证，权证记载：座落绍兴经济开发区人民东路，地号5-4-0-3-1，用途工业，使用权类型出让，使用权面积2612.7平方米。绍兴市房产发展有限公司因商品房买卖后变更土地使用证登记余留使用权面积为1523.22平方米（原4135.9平方米）。还查明，2006年7月20日，原告浙江某某公司以商品房买卖的方式购入绍兴经济开发区城东新区I13-3#工业附属用房，并取得了房屋所有权证。2010年1月12日被告为其颁发了绍市国用（2010）第951号国有土地使用证，权证记载：座落平江路100-110号及114-138号，地号005-004-3-1，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，使用权面积973.28平方米 原审法院审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，被告绍兴市某某具有颁发国有土地使用证的法定职权。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。……”原国家土地管理局1995年12月28日颁布的《土地登记规则》第三十七条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）……；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；”本案第三人王某某因合法房屋转让而引起土地使用权转移，其在房产变更登记发证后，持原土地使用证书等合法证明文件向被告申请变更土地登记，符合法定申请条件。被告根据该《土地登记规则》及《浙江省土地登记办法实施细则》的规定，受理第三人申请，并经权属审核认为符合变更登记条件而颁发绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证，符合国有土地使用权变更登记法定条件及程序规定，故被告的颁证行为并不违法。本案系因买卖地上建筑物而导致土地使用权转移，并非国有土地使用权转让引发的行为，故原告提出的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对本案并不具适用性。原告与绍兴市房产发展有限公司在受让取得绍兴经济开发区城东新区I13-3#工业附属用房的合同附件中虽有土地使用范围的约定，但该约定既因原告与该公司签订购房合同时，该公司所持的讼争地块国有土地使用证权属面积已因其与案外人蔡金泉的房屋买卖而发生变更，从而使其与原告约定失去前提基础；又该约定并不能依法作为确认土地使用权归属的依据，更不能对抗第三人申请变更土地登记时的基础权属依据----原土地使用者蔡金泉依法取得的国有土地使用证的法律效力。综上，原告要求撤销被告对第三人颁发的绍市国用(2007)第13815号国有土地使用证的诉请理由不成立，该院不予采信。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告浙江某某公司的诉讼请求，案件受理费50元，由原告负担。 上诉人浙江某某公司上诉称：1、一审法院认定本案系因买卖地上建筑物而导致土地使用权转移，并非国有土地使用权转让引发的行为，不适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的认定是错误的；2、被上诉人以此实施具体行政行为所适用的法律错误，导致该行政行为错误。被上诉人承认颁发绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证所依据的主要法律依据是《浙江省土地登记办法实施细则》第七条第二款，即“在办理住宅小区等群体房地产开发建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工验收后变更登记时，应同时办理分割登记，将该宗地（地块）的土地面积根据所提供的具有合法依据的每套房子的建筑面积占总建筑面积之比予以分摊，并以宗地内每套住宅或每个分割单元为单位向房地产开发建设单位核发《土地使用权分割登记凭证》或《国有土地使用证》。”本案具体行政行为指向的地块属工业用地，其地上建筑物属工业用地上的附属用房，非《浙江省土地登记办法实施细则》第七条第二款所指向的住宅小区等群体房地产开发建设项目。住宅等群体房地产开发建设项目的先决条件是土地性质为商业或住宅用地，其房屋性质为商品房。本案土地转让应适用《中华人民共和国土地管理法》及《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省土地登记办法》及《实施细则》和《绍兴市土地使用权交易管理暂行规定》，按照“依法转让地上建筑物导致土地使用权转移”的项目，以“该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分”原则，进行土地使用权的变更手续。请求撤销一审判决，并支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人绍兴市某某答辩称：其于2007年10月11日向王某某颁发的绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证的具体行政行为符合法律规定且程序合法，一审判决认定事实清楚，程序合法。1、2002年5月11日，蔡金泉以商品房买卖合同的形式从绍兴市房产发展有限公司处受让位于城东新区通用厂房附房（平江路），计建筑面积1766.76平方米的综合楼（共四层），并于2003年12月29日依法取得房屋所有权证。2004年1月14日，蔡金泉依法取得国有土地使用权证，土地使用面积为2612.7平方米（地号为5-4-0-3-1）。2、2007年7月23日，蔡金泉将上述建筑面积1766.76平方米的综合楼转让给了王某某，王某某依法取得房屋所有权证。3、王某某向绍兴市国土资源局申请土地使用权变更登记，要求将原属蔡金泉的国有土地使用权变更至其名下，绍兴市国土资源局经审查认为，该宗土地使用者由蔡金泉变更为王某某，权属合法，符合变更登记条件，经答辩人批准，2007年10月11日，答辩人依法向王某某颁发了绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证（地号为5-4-0-3-1；土地使用面积为2612.7平方米）。4、本案系因买卖地上建筑物而导致土地使用权转移，并非国有土地使用权转让引发的行为，上诉人提出的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对本案并不具有适用性，原审判决法律适用正确，其提出的上诉理由依法不能成立；其次，作为工业用途的房地产项目，进行土地变更登记并无不当。请求二审法院维持答辩人作出的合法颁证行为并驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人王某某述称：1、一审判决认定事实和适用法律正确，被上诉人的具体行政行为符合法律规定。2、本案是因商品房的转让而引发的土地变更，不适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。3、上诉人对《浙江省土地登记办法实施细则》第七条第二款中住宅小区等群体房地产开发建设项目的理解过于狭隘，该款规定中有个“等”字，包括商品房，没有对工业用地进行限制或排除。商品房是指由房地产开发企业开发建设并用于出售的房屋，即使是工业用地上建造的厂房、附房，也属于商品房的范围。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，各方当事人围绕涉案土地使用权登记应否适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和涉案房产是否属于《浙江省土地登记办法实施细则》第七条第二款规定的住宅小区等群体房地产开发建设项目中的商品房等争议焦点展开了质证、辩论。 经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”故本案涉案土地登记行为属土地变更登记。本案中，原审第三人王某某从案外人蔡金泉处受让涉案房产，被上诉人根据原审第三人的申请，依照该条规定经审核为其办理土地变更登记，事实清楚，程序合法，法律适用正确。上诉人认为对该土地变更登记行为应适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定的意见，依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从本案涉案房产的情况看，该房产系由绍兴市房产发展有限公司开发建设并向社会销售，房屋所有权已转移于买受人，买受人亦支付了价款，该情形符合上述司法解释关于商品房的规定，可以认定涉案房产属于商品房。上诉人称涉案房产非住宅小区等群体房地产开发建设项目的意见，证据不足，不予支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人浙江某某有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱 长龙 审 判 员 王 普 庆 代理审判员 蒋 瑛 二0一一年一月十九日 书 记 员 金 燕 娜 |
