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三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民一初字第1928号
委托代理人王炎年，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）三门峡市金港置业有限公司。法定代表人王峰，该公司经理。
委托代理人徐静，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人赵志刚，河南北纬律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李东明诉被告三门峡市金港置业有限公司（以下简称金港置业公司）房屋买卖合同纠纷一案与被告金港置业公司反诉原告李东明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）李东明及其委托代理人王炎年，被告（反诉原告）三门峡市金港置业有限公司委托代理人赵志刚、徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李东明诉称：2011年8月15日，李东明与金港置业公司签订《联通家苑商铺购房协议》，协议约定：金港置业公司将甘棠路联通家苑商1号楼3号商铺（一、二层）出售给李东明400平米，并于2013年6月31日将房屋交付给李东明使用。李东明已经按约履行对应400平米房屋付款义务，时至今日，金港置业公司仍不能交付房屋。李东明从金港置业公司处得知房屋面积为300平米，金港置业公司严重违约，1、请求依法判令金港置业公司返还李东明约定房屋面积差额部分价款601400元。2、请求依法判令金港置业公司赔偿李东明延迟交房违约金。
被告金港置业公司辩称：原告没有交付全部房款，根据协议，房屋的实际面积以房管局实际测量为准，该房没有实际交付，没有测量实际面积，原告所诉的100平方米的差额没有依据。根据最高院的相关规定，本案原被告对本案协议内容有明确约定，按双方签订的协议约定处理。原告诉求的第二项没有事实依据，原告不按合同约定履行付款义务，原被告之间的合同已经解除，我们通知原告履行合同，但原告拒不履行。
反诉原告金港置业公司诉称：2011年8月15日，金港置业公司（甲方）与李东明（乙方）签订《联通家苑商铺购房协议》，协议约定：一、乙方购买的商铺为甘棠路联通家苑商1号楼3号商铺（一、二层），合计建筑面积约为400平米（最终面积以房管局实地测量为准，多退少补）；二、……；三、交房时间为2013年6月31日；四、商铺按照建筑面积计算，单价（人民币）6200元／平方米，总房价贰佰肆拾捌万元（248万元），具体总价待建筑面积确定后计算；五、付款方式及期限：本协议签订之日起五个工作日内乙方向甲方支付总房款的50%，即壹佰贰拾肆万元整，剩余房款在签订正式的《商品房买卖合同》的一个月内，一次付清。六……；七、乙方权利与义务：……3、乙方应在甲方书面通知的一个月内签订《商品房买卖合同》并如数交纳剩余房款，否则视为自动放弃，甲方有权另行出售，不退还其已付房款，本协议同时废止。十、特别约定：本协议下商铺所涉及面积最终以《房屋所有权证》为准。
协议签订后，李东明于2011年8月15日前支付了124万元整，2014年1月25日，金港置业公司书面通知李东明于2014年2月26日前与金港置业公司签订正式的《商品房买卖合同》并交纳剩余房款，但李东明在2014年1月27日收到通知后，至今未按约支付剩余房款，其已经构成根本性违约，请求判令解除双方签订的《联通家苑商铺购房协议》。
反诉被告李东明辩称：我们要求反诉原告继续履行合同，其解除合同的行为依法不能成立。因反诉原告不能按合同约定的时间交房，交房面积不能按合同约定的面积交房，根据商品房司法解释规定误差是不能超过3%，反诉原告没有通知我们签订合同，另其预交付的房屋面积已经缩水至300平米，我们就没有再交房款。购房协议已经详细约定了交房面积、数额，故被告方的反诉请求不能成立。
经审理查明：2011年8月15日，金港置业公司（甲方）与李东明（乙方）签订《联通家苑商铺购房协议》，协议约定：一、乙方购买的商铺为甘棠路联通家苑商铺1号楼3号商铺（一、二层），合计建筑面积约为400平方米（最终面积以房管局实地测量为准，多退少补）；二、……；三、交房时间为2013年6月31日；四、商铺按照建筑面积计算，单价（人民币）6200元／平方米，总房价：贰佰肆拾捌万元（248万元），具体总价待建筑面积确定后计算；五、付款方式及期限：本协议签订之日起五个工作日内乙方向甲方支付总房款的50%，计：壹佰贰拾肆万元整（124万元），剩余房款在签订正式的《商品房买卖合同》的一个月内一次付清。六……；七、乙方权利与义务：……3、乙方应在甲方书面通知的一个月内签订《商品房买卖合同》并如数交纳剩余房款，否则视为自动放弃，甲方有权另行出售，不退还其已付房款，本协议同时废止。十、特别约定：本协议下商铺所涉及面积最终以《房屋所有权证》为准。
协议签订后，李东明于2011年8月15日支付了124万元整房款。2014年1月，金港置业公司的工作人员通知李东明交款并告知李东明房屋的面积约为300平方米，李东明以金港置业公司逾期未交付房屋且预期交房面积与约定不符为由，拒绝交付剩余房款。2014年10月30日，金港置业公司向李东明发出《解除联通家苑商铺购房协议通知》，以其公司曾在2014年1月25日书面通知李东明签订正式《商品房买卖合同》，而李东明未在规定的时间签订合同并缴纳房款为由，解除合同。庭审中，李东明称自己在2014年1月25日没有收到金港置业公司的书面通知，但自己在收到金港置业公司2014年10月30日的解除通知后，自己于2014年11月5日，向金港置业公司提交了《解除合同异议书》。金港置业公司称其没有收到该《解除合同异议书》。
另查明，涉案房屋正在施工中，尚未交付使用。
本院认为：金港置业公司与李东明签订的《联通家苑商铺购房协议》，系双方真实意思表示。目前由于涉案房屋尚未交付使用并办理《房屋所有权证》，商铺的具体面积尚不确定，此时李东明请求依法判令金港置业公司返还约定房屋面积差额部分价款并赔偿延迟交房违约金，没有事实及法律依据，故其请求理由不能成立，本院不予支持。双方在协议中约定了剩余房款的支付期限及方式，金港置业公司在逾期交房的情形下，通知李东明签订正式房屋买卖合同并交付房款，李东明拒绝，金港置业公司以此为由要求解除合同，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条之规定，判决如下：
一、驳回李东明的诉讼请求。
二、驳回三门峡市金港置业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费14420元，由李东明负担。反诉案件受理费300元，由三门峡市金港置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
代理审判员 郭 路
人民陪审员 王倩倩
二〇一五年四月十七日
书 记 员 吕璐璐 |
