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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2999号 二上诉人共同委托代理人：谢天华，男，汉族。特别授权。 被上诉人（原审原告）：梁爱红，女，汉族。 委托代理人：雷艳红，河南君信合律师事务所律师。特别授权。 上诉人李新琴、郭青亮为与被上诉人梁爱红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2014）孟民一初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李新琴、郭青亮的共同委托代理人谢天华与被上诉人梁爱红的委托代理人雷艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年7月1日，原告梁爱红作为出租方（甲方）与承租人（乙方）被告郭青亮补签了房屋租赁协议，主要内容为，被告郭青亮租赁位于孟津县会盟镇陆村属甲方所有的院内北厂房10间，西面仓库10间，南仓库10间，南面办公房2间以及在以上房屋之间的其他所有房屋。租赁期八年，期限从2010年1月1日起至2017年12月31日止。合同第三条载明，鉴于乙方（郭青亮）在修缮房屋及道路硬化等费用的投入以及相关人员居住等诸多因素，年租金为14000元，并免除乙方第一年（2010年1月1日至2010年12月31日）的年租金。以后根据市场行情每二年调整租金一次。该合同甲方签字人为梁爱红，乙方签字人为李新琴。经查，李新琴系郭青亮妻子。双方共认2012-2013年租赁费年标准为2万元。根据协议，2014年1月1日起租赁费应予调整。2014年4月7日，原告向被告下发通知，要求被告交纳2014年至2015年的房租，租金调整为每年7万元。要求被告务必于2014年4月18日前全额交纳本年度租金7万元，如逾期不交，原告视为被告主动放弃租屋租赁协议。该通知因被告拒收，由第三方人员李会、梁树耀送达被告。被告在开庭时承认收到该通知。该通知送达后，被告没有按期缴纳租赁费。原告2014年5月28日向本院起诉被告，要求解除2012年7月1日双方签订合同，并判令被告支付2014年1月1日至房屋交还原告之日的租赁费，标准按每年70000元计算。被告应诉后，不同意解除合同，审理中，原被告不能就2014年以后租金数额达成一致意见，被告在法院组织调解时，认为部分租户撤离，现不能继续租赁，被告提出赔偿20万元，原告不能同意，致使双方纠纷无法调解结案。 原审法院认为：2012年7月1日，原被告签订的房屋租赁协议为有效协议，受法律保护。但该协议对租赁费的调整约定不明，2014年4月7日，原告给被告下发的通知，视为新的要约，被告在原告限定的时间内没有交纳租赁费，也没有做出拒绝或接受的意思表示，原告依据合同法第二百二十七条的规定，要求解除租赁合同，理由正当。审理中原被告对2014年以后的租金数额不能协商一致，2014年1月1日以后的租赁费参照上年度2万元的标准予以确定。原告主张每年7万元标准计算，不予支持。关于被告主张的损失，因其未反诉，不予裁判。被告以自己损失未得到补偿，不同意解除合同，理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原被告2012年7月1日签订的房屋租赁协议。被告李新琴、郭青亮在本判决生效后一个月内将承租原告梁爱红的房屋财产交付原告梁爱红。二、被告李新琴、郭青亮在本判决生效后一个月内支付原告梁爱红房屋租赁费，租赁费标准为每年2万元，从2014年1月1日起按实际占用期间确定。三、驳回原告梁爱红的其他诉讼请求。本案受理费100元，原告承担50元，被告承担50元。原告替被告垫付的50元诉讼费在执行中一并结算给原告。如被告未按判决书限定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 宣判后，李新琴、郭青亮不服并提起上诉称：2010年上诉人承租了位于孟津县会盟镇陆村属被上诉人所有的院内北厂房10间、西面仓库10间、南仓库10间、南面办公房2间及在以上房屋之间的其他所有房屋，约定租赁期为八年，并于2012年7月1日双方补签了房屋租赁协议。上诉人在承租被上诉人房屋第一年即2010年，因所承租的房屋整体破败不堪、院内到处是积水和泥坑，根本不具备使用的条件。故上诉人借款对所承租的房屋进行了整体的修缮和维护，对院内外道路进行了硬化等共计支出222667元。2014年4月7日，被上诉人通过通知的方式告知上诉人2014年至2015年的房屋租金调整为7万元（相比上一年度租金涨幅近4倍）并要求上诉人在十日内付清，否则将视为上诉人自动放弃《房屋租赁协议》。并在当月在上诉人所承租的院内贴出《告知书》，对上诉人院内其他的商户宣称因本院近期要整体规划利用，望各商户与上诉人处理租赁协议的终止事宜，并注释称本院近期将实施拆除。一审庭审中，上诉人提交了相应的证据足以证明事实是上诉人向被上诉人缴纳租金时，被上诉人以各种理由拒绝接受。被上诉人的真实目的是通过大幅度提高房屋租金并要求上诉人必须十日内立即缴纳的形式和以拒收上诉人租金的方式，形成表面上上诉人因无法接受大幅提高的房租而拒不缴纳房租的假象，以达到被上诉人最后收回所出租房屋的目的。在法庭调查阶段，上诉人提交了充足的证据证明以上的事实，但一审法院均未采纳，导致错误的认定而判决解除租赁关系。综上，请求1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人梁爱红答辩：根据答辩人与被答辩人签订的房屋租赁协议约定，考虑到被答辩人需要对房屋进行修缮，道路硬化等因素，答辩人在初期给被答辩人的房租明显低于市场价很多，并且免除了第一年的房租，这些优惠条件已经对答辩人修缮房屋的行为作出了补偿。依据协议约定，以后的房租根据市场情况每两年调整租金一次，2010年免除了租金，2011年年底为第一次缴纳租金的时间，2014年应当是重新调整租金的时间，根据协议约定，并不是约定答辩人与被答辩人协商一致调整租金，而应当是根据市场情况调整租金，现答辩人要求7万元的房租是现在的市场价格，但被答辩人并没有在规定的时间内给答辩人缴纳足额的房租，使答辩人的房租收入受到损失，答辩人违约不缴纳足额的房租，影单解除双方的房屋租赁协议。综上所述，一审判决认定事实清楚，被答辩人违约不向答辩人缴纳足额的房租，应当解除双方的租赁协议，一审法院判决适用法律正确，依法应当维持原判。 二审期间，在做双方的调解工作中，上诉人李新琴、郭青亮明确表示商户都没了，不再租赁涉案房屋。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。 |
