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（2015）舞民初字第372号
法定代表人：高建民，经理。
委托代理人：栗新文，男，1960年7月1日生，汉族，舞钢市。
被告：刘辉，女，1977年12月29日生，汉族，住河南省舞钢市。
原告舞钢市永康物业管理有限公司诉被告刘辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告舞钢市永康物业管理有限公司的委托代理人栗新文、被告刘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舞钢市永康物业管理有限公司诉称：2010年，被告刘辉购买了舞钢市大华房地产开发有限公司开发的领秀山庄小区15号楼2单元704的住房一套，并与原告舞钢市永康物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定物业费按每月每平方米0.35元收取，但被告并未依照约定按时足额向原告缴纳物业费，原告为维护自身合法权益，特将被告诉至法院，请求依法判令被告刘辉向原告舞钢市永康物业管理有限公司支付物业费1518.4元及滞纳金38415.52元。
被告刘辉辩称：被告刘辉与原告舞钢市永康物业管理有限公司签订的物业合同属实，被告之所以未按时缴纳物业费是因为被告所购买的领秀山庄小区15号楼2单元704号房屋存在质量问题，原告作为物业公司并未对被告购买的房屋进行及时维修和妥善处理，另外，被告刘辉不认可原告诉称的滞纳金，并认为原告起诉的滞纳金过高。
经审理查明：2010年11月20日，原告舞钢市永康物业管理有限公司与被告刘辉签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告（房屋位置：领秀山庄15号楼2单元704户，面积：111.24㎡）提供物业服务，被告每月向原告支付物业管理服务费，费用标准按每月每平方米0.35元收取，对物业管理费逾期不交的，每月按欠费金额5％的比例收取滞纳金。原、被告双方均在上述合同中签字确认，在庭审中也均认可上述合同的真实性。2010年11月20日，被告刘辉向原告缴纳233元的物业管理服务费（收费期间为半年：自2010年11月至2011年5月），自2011年6月起，被告停止向原告缴纳物业管理服务费，现拖欠原告自2011年6月1日至2014年8月31日的物业管理服务费共计1518.4元。对于原告起诉的38415.52元物业管理服务费滞纳金，被告不予认可，并认为原告起诉的滞纳金过高。
本院认为：原告舞钢市永康物业管理有限公司与被告刘辉签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且庭审中双方均认可其真实性，故应认定其有效，双方均应本着诚实、信用的原则自觉履行合同约定的各项义务。本案中，原告在向被告提供合同约定的物业服务后，被告应当按照合同约定支付相应的物业管理服务费，故被告刘辉应当向原告舞钢市永康物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费1518.4元。对于原告诉称的38415.52元滞纳金，虽然原、被告双方在合同中明确规定对物业管理费逾期不交的，每月按欠费金额5％的比例收取滞纳金，但庭审中被告对此不予认可，并认为原告起诉的滞纳金过高。原、被告双方约定的滞纳金超过了造成损失的30％，考虑到原告的实际损失，可以认定为约定过高，故本院认为滞纳金应以拖欠物业管理服务费总额的30％为宜，即455.52元，对原告诉称的超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘辉于判决书生效之日起十五日内支付原告舞钢市永康物业管理有限公司物业管理服务费1518.4元及滞纳金455.52元。
二、驳回原告舞钢市永康物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费798元，由原告舞钢市永康物业管理有限公司负担748元、由被告刘辉负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 赵彩云
代理审判员 黄 璜
人民陪审员 周亚飞
二〇一五年七月五日
书 记 员 谷聪一
附：一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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