原告秦某诉被告泌阳县房地产管理所、第三人崔某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

河南省泌阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）泌民初字第00657号

原告秦某，女，1977年1月22日出生，汉族，市民。

委托代理人王磊，泌阳县“148”法律服务所法律工作者。

被告泌阳县房地产管理所。

法定代表人李金成，任该所所长。

委托代理人赵保群，河南广义律师事务所律师。

第三人崔某某，男，1959年10月25日出生，汉族，市民。

委托代理人乔宏伟，男，1964年7月15日出生，汉族。

原告秦某诉被告泌阳县房地产管理所、第三人崔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦某及其委托代理王磊，被告泌阳县房地产管理所的委托代理人赵保群，第三人崔某某及其委托代理人乔宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告秦某诉称，原告的母亲孙某某在70年代时租赁被告泌阳县房地产管理所位于新华道34号房屋一处，1986年因原告一家住房困难，经房管所研究决定同意让原告母亲将租赁房屋的一间厨房扒掉自建平房二间居住。并与房管所签订了《协议书》一份，其中对自建房两间的所有权约定归原告的母亲孙某某，该协议一直履行至今。原告母亲生前和原告共同居住，2014年2月份孙某某去逝后，根据相关法律规定该处房屋的租赁权和自建房的所有权应由原告使用和继承。但被告在未通知原告的情况下，将承租房和两间自建房出让给第三人，被告的行为侵犯了原告的合法权利。为此特具文起诉，请求依法确认被告将原告母亲孙某某租赁被告的直管公房和自建房出让给第三人的行为为无效行为，原告享有优先受让权。

被告泌阳县房地产管理所辩称，一、原告与被告之间不存在房屋租赁关系。1、被告与孙某某之间的租赁关系已终止，孙某某系1986年5月租住被告的房屋，1997年孙某某在花园乡东杨庄村自建房屋后不再承租该房，由其儿子秦某某租住至2010年12月31日时退租，将该房退还给被告，这一事实由秦某的大哥秦某某、二哥秦社建出庭作证证实。2、被告与秦某某之间的租赁关系也已终止，涉案房屋秦某某租住至2010年12月31日时退租，自此，其与被告之间的租赁关系也已经终止。这一事实由秦某的大哥秦某某证词，同时期由被告提供的听证会记录、证人证言及被告与本案第三人签订的“房屋租赁合同书”，崔某某交纳的租房租金票据予以证明。3、被告与第三人崔某某之间的租赁关系受法律保护，在秦某某退租后，于2010年12月31日崔某某与被告签订了“房屋租赁合同书”，承租了该房，并依照约定交纳了房租和相关的设施的改造费用。对此，原告及其母亲任何人从来没有提出过异议。原告以孙某某1986年5月10日与被告签订的“协议书”证明该房是孙某某一直承租的理由不能成立。第一，该协议只能证明原来孙某某曾经租住过该房屋。第二，该协议约定的是孙某某在其租赁该房时增加添附物的相关约定，并不是一份租赁协议。原告关于崔某某交纳的房租是受孙某某委托的说法更是站不住脚。第一，原告没有举证任何有关委托的证据。第二，如果是委托，房租发票上应该是“孙某某”的名字。第三，原告也没有举证该租金是原告母亲孙某某支付的事实。二、被告与秦某母亲签订的《协议书》属于另一法律关系，《协议书》中涉及的房屋，该协议第四、第五条约定有明确的处理方法，即按每间300元予以补偿，且与本案也不属于同一法律关系。三、第三人崔某某依法享有优先购买权，其与被告之间的受让行为合法有效，受法律保护。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。

第三人崔某某述称，一、原告诉称的理由不属实，孙某某在什么时间租赁被告的房屋我不清楚，而孙某某在1997年8月搬离了该公房，终止了与被告的租赁合同关系。后该房屋由其大儿子秦某某居住，由于二人外出务工，便由第三人崔某某居住。2010年12月31日我与被告签订了房屋租赁合同。自此，我租赁该房屋至今。我自2003年开始交租金，现仍存放有交租赁费的相关票据及电改、水管安装票据。二、原告不享有购房优先权，房屋租赁购买优先权是承租为条件，本案承租人是第三人而不是原告。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告母亲孙某某在70年代时租赁被告位于新华道34号房屋一处，租赁房管所住房北屋瓦房三间，厨房一间，1986年经被告同意让原告母亲扒掉所租赁的厨房自建平房居住，并于1986年5月10日孙某某与被告签订了房屋租赁《协议书》一份，内容为：“为了解决一下住房困难，经孙家向房管部门协商同意，达成以下协议：一、孙某某租住房管所住房北屋瓦房三间、厨房1间，因孙家住房有困难，提出将厨房一间拆除，在此宅基上建房二间；二、经房管所领导研究，孙家拆房一间4.1平方米的公房，每月继续付租赁费，原房作价300元。（包括院墙）；三、孙家建新房时，四周须留搭架木之场；四、…；五、如果将来房管所公房改建时，孙家须将自建房无赏拆除。一间公房300元孙家付给房管所。以上各条为双方商定，认真执行，空口无凭，立协议为定，本协议各持一份。甲方：泌阳县房地产管理所，乙方：孙某某，一九八六年五月六日”。孙某某于1997年8月搬离房管所的房屋，1997年孙某某在花园乡东杨庄村自建房屋居住后不再承租该房，由其儿子秦某某租住至2010年12月31日退租，将该房退还给被告。2010年12月31日被告泌阳县房地产管理所与第三人崔某某签订了“房屋租赁合同书”，第三人依合同约定交纳了租金及相关费用。原告以被告在未通知原告的情况下，将承租房和两间自建房出让给第三人，被告的行为侵犯了原告的合法权利为由，起诉来院，请求依法确认被告将原告母亲孙某某租赁被告的直管公房和自建房出让给第三人的行为为无效行为，原告享有优先受让权。

另查明，根据泌阳县人政府常务会议纪要（2013）1号文件精神，同意对含本案争议房在内的83户居民所住县管公房按市场评估价协议出让，原告向房改部门主张权利，经群众代表听证及相关人员证明后，2014年，县政府已对准第三人进行了房改和土地出让，并办理了相关手续，第三人交纳了相关费用。

以上事实，有当事人陈述，协议书、房屋租赁合同书、证明等书证材料在卷，相互印证，足以认定。