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河南省南阳市卧龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛龙七民初字第111号 委托代理人王红玫，河南雷雨律师事务所律师，代理权限为特别权限。 被告苑飞，男。 委托代理人张慎，河南震世律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告郑倩，女。 委托代理人王森彪，河南淯滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告韩梅与被告苑飞、郑倩房屋买卖合同纠纷一案，原告韩梅于2014年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭对本案进行了审理。原告韩梅及其委托代理人王红玫、被告苑飞的委托代理人张慎、被告郑倩及其委托代理人王森彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩梅诉称，2004年12月30日，二被告将其按揭贷款购买的位于南阳市卧龙区靳岗乡人民北路港达花园3幢1单元701室房屋卖予原告，并在中间人刘洪平的见证下签订了房屋买卖协议，并支付二被告购房款67000元，二被告将房屋交付给原告后，下余的银行贷款由原告依据二被告的按揭贷款协议逐月还款。2010年9月27日，原告偿还全部贷款后，二被告将从银行领出的房屋所有权证书交付给原告。此后，原告多次联系二被告要求其协助办理房屋产权过户手续，但二被告以种种理由推诿，造成至今不能过户。综上所述，原被告依法订立的房屋买卖协议应属有效协议，二被告应当履行房屋过户的附随义务，但被告不予协助。二被告的行为直接侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院，请求依法判令二被告履行将位于南阳市卧龙区靳岗乡人民北路港达花园3幢1单元701室房屋产权转让的过户义务，诉讼费由被告负担。 被告苑飞辩称，苑飞与原告韩梅签订的房屋买卖协议属实，但郑倩对买卖房屋的事情并不知情。 被告郑倩辩称，原告所诉不属实，郑倩并没有与原告签订买卖协议，不知道签订协议，也未事后进行追认，更不同意被告苑飞出让该房产，且原告在找到被告协商此事时突然提起诉讼。综上，原告与苑飞签订的房屋买卖合同应属无效合同，依法应予驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2003年7月13日，被告苑飞、郑倩与南阳港达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于南阳市人民路港达花园3幢1单元701室房屋一套，建筑面积146.76平方米，价款159675元。2003年7月，被告苑飞在南阳银行龙中支行（原南阳市商业银行龙中支行）以本案争议房产为抵押物为该房屋办理按揭贷款，贷款期间为2003年7月28日至2023年7月28日，南阳银行龙中支行于2003年7月28日为被告苑飞发放贷款。2004年12月30日，被告苑飞与原告韩梅签订售房协议，协议约定甲方苑飞将港达花园3号楼1单元六楼西户房子一套（面积150平方米），卖给乙方韩梅（交付现金6.7万元，银行按揭除外），其他任何费用由乙方韩梅负担。有关房产过户，在乙方韩梅把银行按揭还清后，即房产过户，在过户中由甲方苑飞向乙方提供一切有关房产过户手续，过户所有费用由乙方韩梅承担。协议签订后，原告即支付被告苑飞房款6.7万元，被告苑飞将本案争议房产交付原告韩梅，原告韩梅即入住争议房屋，并开始以被告苑飞的名义偿还房屋按揭贷款。2010年9月27日，原告韩梅到南阳银行龙中支行办理提前还贷手续，该次还款偿还南阳银行龙中支行贷款本息71040.95元，违约金10394.77元，南阳银行龙中支行于同日解除对本案争议房产的抵押，并将本案争议房产的所有权证书交还给二被告，二被告向南阳银行龙中支行出具领取房屋所有权证书的收据，内容为：“领条、领房产证两本，5033081号、5033081-1号，郑倩、苑飞，2010.9.27。”同日，被告苑飞将房产证原件交付原告韩梅。后因原告要求二被告协助办理房屋所有权转移手续，但二被告未予配合，逐起诉至本院。 另查明，本案争议房产的所有权证书记载的所有权人为被告苑飞，共有权人为郑倩，共有关系为夫妻，填发日期为2005年9月1日。 再查明，原告韩梅诉称，原告与被告苑飞于2004年12月30日签订的房屋买卖合同中郑倩的签名时间是2010年9月27日，即原告还清银行按揭贷款当天在南阳银行龙中支行领取房产证时被告郑倩在领条及合同上亲笔书写。因2004年购房时并未见到房产证，在从南阳银行龙中支行领出房产证时才发现该房产存在共有权人，故要求郑倩当场予以签字。被告郑倩对此辩称，领条的上郑倩的签字是其书写，但2004年12月30日的买卖合同中郑倩签字并非其书写。但不对该合同中“郑倩”的签名申请司法鉴定。 上述事实由原被告庭审陈述、合同书、还款凭证、房产证、领条、证人证言等证据予以证实，并经法庭质证后记录在卷，本院予以确认。 本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，被告苑飞处分本案争议的房产系二被告共同共有，被告苑飞在处分该房产时未征得被告郑倩同意的情况下于2004年12月30日与原告韩梅签订买卖合同，虽然该合同是原告韩梅与被告苑飞在平等自愿的基础上的真实意思表示，但在签订该合同时，被告苑飞并未取得该房屋的全部处分权，故被告苑飞处分被告郑倩对该房屋享有的所有权部分，应属无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在处分人未取得处分权或者权利人未追认之前，该合同属于效力待定合同。因此，原告韩梅与被告苑飞于2004年12月30日签订的房屋买卖合同属效力待定合同。 二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告韩梅诉称，原告韩梅与被告苑飞签订房屋买卖合同时，并不知该房屋是否有共有权人，原告韩梅与被告苑飞签订买卖合同后，即以被告苑飞的名义偿还该房屋的银行按揭贷款，被告苑飞即将本案争议的房屋交付给原告，原告自此开始居住本案争议房屋至今。2010年9月27日，原告韩梅到南阳银行龙中支行办理本案争议房屋的按揭贷款提前还款手续后，南阳银行龙中支行于同日解除对本案争议房产的抵押，并将本案争议房产的所有权证书交还给二被告时，被告当场将该房屋的所有权证书交付给原告韩梅。此时，原告韩梅才得知，本案争议房产系二被告共同共有。并要求被告郑倩在2004年12月30日的协议中签字，郑倩在该合同中予以签字认可。但被告郑倩对此辩称，对2010年9月27日在南阳银行龙中支行领取房产证的事实及向南阳银行龙中支行出具领条的签字予以认可，但对买卖合同中的签字不予认可。对此，本院认为，本案争议房屋在原告韩梅与被告苑飞签订买卖合同时并无所有权登记证书，被告苑飞也未告知原告该房屋系二被告共同共有，且原告提供证人段道清的证言，证明2010年9月27日在南阳银行龙中支行领取房产证后原告得知二被告系该房产的共同共有人后即要求被告郑倩在2004年12月30日的协议上予以补签的事实，对此，原告已经完成其相应的举证责任，被告郑倩认为2004年12月30日的协议中“郑倩”的签名不是其书写，应提交相应的证据予以证实，但在庭审过程中，本院依法告知其是否对该签名申请司法鉴定时，被告郑倩明确表示不申请司法鉴定，且也向本院提交其他证据证明该协议中“郑倩”的签字不是其书写，故对被告郑倩辩称的2004年12月30日协议中“郑倩”的签名不是其书写的辩解理由，本院不予采信。因此，郑倩在于2010年9月27日在原告韩梅与被告苑飞签订的本案房屋买卖合同上签名的行为，应视为对被告苑飞处分本案争议房屋行为的追认。 |
