|
安阳市龙安区人民法院
民 事 判 决 书
龙民一初字第72号
法定代表人杨自启，该公司经理。
委托代理人张武，男，该公司职工。
委托代理人王毅刚，河南毅刚律师事务所律师。
被告刘爱军，女，汉族，市民。
原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司（以下简称恒茂物业公司）诉被告刘爱军物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒茂物业公司的委托代理人张武、王毅刚、被告刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒茂物业公司诉称，2006年9月25日，原、被告签订物业服务合同1份（包括业主入住公约、入住须知、住宅小区管理缴费协议和装修协议）。合同签订后，原告依约向被告提供了优质的物业服务。但从2009年3月28日起，被告未按合同约定向原告缴纳物业服务费，截至2012年3月12日，被告共欠物业服务费1311元，原告多次催要未果。原告要求被告支付物业服务费1311元及利息（利息自2012年4月16日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），并赔偿损失2000元；被告在全小区书面道歉，消除影响；本案诉讼费用由被告负担。
被告刘爱军辩称，原告未按规定尽到物业管理服务义务，未对公共设施、设备进到维护保养义务，擅自改造路灯灯具谋取不正当利益；未对公共秩序和环境绿化尽到维护义务维护义务，车辆乱停乱放挤占草坪，小区绿地杂草丛生，部分被业主侵占用于种菜，无人管理；原告对小区大门人员随意出入、夜间巡逻及治安管理未尽到安全防范职责，导致社会闲杂人员在小区张贴、发放广告，公共设施被盗和损坏等事件时常发生，包括被告两辆自行车、一辆电动自行车被盗；原告对x号楼x单元大门损坏，楼内部分墙面、窗纱损坏未进行维修，对物业综合管理工作尽到管理义务；原告从未公开过小区物业服务资金收支情况；擅自改变公用设施、物业管理用房的用途等，侵犯了被告合法权益；原告在格式合同中未约定服务质量标准，其服务也未达到政府部门规定的质量标准，存在欺诈和损害被告合法权益的行为等。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年9月6日，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目。2006年9月25日，被告入住嘉颐园小区x号楼x单元x楼东户，与小区物业管理方即原告签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各一份，其中业主入住公约第二条第五项约定：业主应按时交纳物业管理费；第三条约定：原告负责房屋、设施、设备、卫生、治安、绿化管理，全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作，遵守本区域内制定的各项规章制度；第六条约定：业主或物业使用人如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，并事先告知物业管理企业，物业管理企业可以对装饰装修活动进行指导和监督，发现有违规、违章行为时，应当制止，并向有关行政管理部门报告；第十一条约定：在物业范围内不得有下列行为，擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局等，对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建等内容。住宅小区管理费收缴协议约定：管理费按照建筑面积，每月每平方米0.25元，空房全额交纳，收费时间从开发公司通知收房时计算，同时约定自2006年9月25日起到原告依据安阳市物价局调整管理费标准止，按新的标准执行等。被告住房建筑面积为105.79平方米。2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会分别为原告颁发收费许可证二份，收费项目包括管理服务费、垃圾清运费、小区清洁费、楼梯清洁费、治安服务费、绿化服务费（每月每平方米0.04元）、公共设施管理费（包括电室、变压器输供电线路维护管理费、道路公共设施设备维护管理费、下水管网、排水、排污、化粪池维护管理费、消防器材设备维护管理费、小区公共照明费）共计每月每平方米0.35元。期间，被告因其自行车被盗等与原告发生纠纷，自2009年7月1日起未向原告缴纳管理费。原告与被告协商未果，于2012年5月11日诉至本院，要求被告支付物业服务费1311元（2009年3月28日至2012年3月12日）及利息（利息自2012年5月17日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），并赔偿损失2000元；被告在全小区书面道歉，消除影响；本案诉讼费用由被告负担。
另查明，嘉颐园小区至今未成立业主委员会。小区内草坪绿地部分裸露。
上述事实，有原告恒茂物业公司提交的证据：1、2006年9月25日业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各1份；2、2008年5月20日、2011年4月22日收费许可证复印件2份；3、2006年9月24日中标通知书复印件1份；4、照片13份；5、（2011）龙民初字第543号民事判决书1份；6、房屋维修手续1份；7、收费票据复印件1份；被告刘爱军提交的证据：网上下载的材料1份，以及双方的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目后，原、被告双方签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知，双方之间构成前期物业服务合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院应予保护。业主入住公约中第三条约定的原告义务为：负责房屋、设施、设备、卫生、治安和绿化管理，2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会为原告颁发的收费许可证中的收费项目包括绿化服务，物业服务费共计每月每平方米0.35元，其中绿化服务费为每月每平方米0.04元，本院在审理原告诉李荣物业服务合同纠纷一案中查明，小区内草坪绿地部分裸露，据此说明原告虽对小区绿化等方面提供了相应的服务，但存在绿化服务瑕疵，故本院酌定绿化服务费按每月每平方米0.03元计算。关于原告主张被告支付物业服务费1311元（2009年3月28日至2012年3月12日）及利息（利息自2012年5月17日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），鉴于被告住房建筑面积为105.79平方米，自2009年3月28日至2012年3月12日未向原告支付物业服务费的事实，故物业服务费按房屋每月每平方米0.34元标准计算为1273.29元；对于原告主张的利息，本院予以支持。关于原告主张赔偿损失2000元，鉴于原告未提供证据，故本院不予支持。关于原告主张被告在全小区书面道歉、消除影响，于法无据，故本院不予支持。被告辩称应驳回原告的诉讼请求，鉴于其仅提供了网上下载的材料一份，该证据不能够证明主张的事实，故其辩解理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
|
