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安阳市文峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2011）文民高初字第107号 原告安阳盛博物业管理有限责任公司，住所地安阳高新区黄河大道西段路北明诚商贸学院楼001室。 法定代表人张保庆，董事长。 委托代理人康二亮，河南兴亚律师事务所律师。 委托代理人段志玲，女，1977年8月17日出生。 被告胡凤夏，男，1966年8月18日出生。 委托代理人张庆明，安阳县法律援助中心法律工作者。 原告安阳盛博物业管理有限责任公司（以下简称盛博物业）诉被告胡凤夏物业服务合同纠纷一案，本院2011年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年7月7日公开开庭进行了审理。原告安阳盛博物业管理有限责任公司的委托代理人康二亮、段志玲，被告胡凤夏及其委托代理人张庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安阳盛博物业管理有限责任公司诉称，盛博物业是安阳市安军公寓物业管理负责单位，并与安军公寓业主委员会签订物业管理服务合同。在原告负责该公寓物业期间，作为该公寓业主的被告从2010年8月至今拖欠物业管理费未支付（其中2010年8月至2011年3月期间共计1152元）。经原告多次与被告协商要求支付拖欠的物业管理费，但被告仍不予支付。被告的行为给原告的正常物业管理工作带来了严重的负面影响。现原告诉至法院，要求被告胡凤夏支付自2010年8月至2011年6月期间拖欠的物业管理费共计1584元，违约金2376元，合计3960元；2011年6月至法院判决前被告人所拖欠物业管理费及违约金由法院依法判决。 被告胡凤夏辩称，被告认为原告盛博物业没有尽到应有的物业管理义务，没有达到协议约定的服务质量要求，违反物业管理协议，无权要求被告支付物业管理费和违约金。原告进驻公寓后，按照物业服务委托协议第二章及第四章中双方的权利和义务和第五章物业服务质量要求，负有对公寓管理服务的职责。1、原告负有共用设施设备的维护、养护、运行和管理。但2010年农历正月初一由于原告对公寓管理没有及时养护维修，造成管道损坏漏水，将被告和多户居民地下室及房间进水。事故发生后多次向原告反映，原告一拖再拖，导致很多用户损失巨大；2、在原告管理期间，共用设施如门铃损坏不维修，路灯损坏不维修等，造成被告及多户居民生活不便，原告违反约定的行为；3、原告对共用绿化地长期不养护和管理，致共用绿地杂草丛生，违反协议第六条约定和第二十二条第4款质量要求；4、协议第九条和第十二条和第二十二条第5款质量要求，原告应负责车辆停放秩序，管理停车位。原告由于没有尽此责任，导致用户车辆被损坏，多次反映，原告均置之不理；5、按照协议第十条和第二十二条第6款质量要求，原告应维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等，按服务质量要求的规定，如24小时值班，不准闲杂人员随意出入，每天巡视2次以上等。但目前小区无人巡视，门岗执勤不严，经常脱岗去玩，如打乒乓球，造成很多用户车辆损失、丢失，家中多次被盗。综上，原告服务没有达到协议约定的要求，违反协议约定，原告有权拒绝缴纳服务费，更不应该支付违约金。 经审理查明，2009年2月1日，原告安阳盛博物业管理有限责任公司与安军公寓业主委员会签订物业服务委托协议一份，协议约定：1、委托管理期限为自2009年2月1日至2011年2月28日，合同期满如双方均无异议的，本合同可以自动延续履行，不用续签；2、物业服务费按每月每建筑平方米0.75元—0.85元向业主收取（以七楼每月每建筑平方米0.8元为基数，向上每层每月每建筑平方米增加0.01元，向下每层每月每建筑平方米减少0.01元），物业费到期的当月的1—10号预收以后3个月的物业费，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每天应另交纳管理费的1%的违约金。协议签订后，原告开始为安军公寓业主提供物业服务。被告胡凤夏是安军公寓南楼东单元12楼东户的业主，被告称由于原告未尽到应有的物业管理义务，没有达到协议约定的服务质量要求，违反物业管理协议，所以被告有权拒绝交纳物业费及违约金，被告提供了相关业主的证言及小区内的照片。被告从2010年8月至2011年6月共计欠原告物业费1584元。 以上事实，有原告安阳盛博物业管理有限责任公司提供的物业服务合同、维修费票据、照片、门卫交接表，被告胡凤夏提供的照片、证人证言及原、被告的庭审陈述予以证实。以上所有证据经庭审质证、认证，可以作为本案认定事实的依据。 本院认为，原告安阳盛博物业管理有限责任公司与安军公寓业主委员会签订物业服务委托协议是业主委员会代表全体业主与原告所签订的物业服务协议，被告作为安军公寓的业主接受了原告的服务，应当向原告支付相关物业费。原告要求被告支付物业费1584元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告要求违约金的诉请，由于双方约定的违约金过高，结合本案实际情况，本院确定违约金为300元。原告要求2011年6月份之后的物业费的诉请，由于开庭时尚未实际发生，本案不予处理，原告可另案起诉。被告称原告的服务不符合合同约定，构成违约，所以拒绝支付物业费，但原告提供的证据不足以证明原告构成违约，故本院对被告的该辩解理由不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告胡凤夏于本判决生效之日起十日内支付原告安阳盛博物业管理有限责任公司物业管理费1584元及违约金300元； 二、驳回原告安阳盛博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告胡凤夏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 常 波 审 判 员 刘亚峰 代理审判员 王 飞 二〇一二年七月十七日 代理书记员 王静楠 |
