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河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第1171号
原告徐慧敏，女，1975年1月14日出生，汉族。
委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。
法定代表人卢鑫，该公司执行董事。
委托代理人张海峰，河南昭惠律师事务所律师。
委托代理人杨孝林，河南昭惠律师事务所律师。
原告徐慧敏与被告河南聚龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员李军波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐慧敏委托代理人王天成，被告河南聚龙置业有限公司委托代理人张海峰、杨孝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐慧敏诉称：2012年9月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的聚龙花园XX号楼1单元9层909号房屋一套，总价款297504元；被告交付房屋期限为2013年3月6日前，被告如逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告依约履行了自己的付款义务，但被告却违约于2013年10月1日才向原告交付房屋，逾期交房208天，依约应向原告支付违约金6188.08元。但被告至今未向原告支付违约金，故诉至法院，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金6188.08元；本案诉讼费用由被告承担。
被告河南聚龙置业有限公司辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》实为《经济适用住房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，双方签订的《经济适用住房买卖合同》从法律关系来说并不是一个民事合同，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事诉讼的受案范围之内，应当依法驳回原告的诉讼请求。二、根据被告与原告签订的《经济适用住房买卖合同》的约定，被告应在2013年3月6日之前将原告购买的经济适用住房交付原告，即使在被告违约及该案属于人民法院受诉范围之内的前提下，原告也应当在2015年3月6日之前向人民法院起诉，但原告于2015年5月14日才向法院起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间，根据法律规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。三、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为被告，仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），即使出现延期交房，也系多种客观因素作用的结果，并非作为执行者的被告因素造成，原告主张被告违约不仅没有充分的事实和法律依据，而且即使认定被告违约及该案属于人民法院民事诉讼受案范围，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，依法不得超过合同总价款的3%，因此，合同约定的违约金也过高，请求对违约金的数额予以调整。综上所述，本案依法不属于人民法院民事诉讼的受案范围，而且原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间，原告也无充分的证据证明被告违约，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年9月3日，原告徐慧敏（买受人）与被告河南聚龙置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001XXXX）一份，约定：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；原告徐慧敏购买中原区航海路北、秦岭路西XX号楼1单元9层909号房屋一套，商品房用途为经济适用房，建筑面积103.3平方米；总价款为297504元，其中97504元以现金方式于2012年9月3日支付，剩余20万元采用公积金贷款方式支付；出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施于2013年3月6日达到接通使用条件，雨污水设施于2013年3月6日达到使用条件，供配电设施于2013年3月6日达到试用条件，燃气供应设施于2013年3月6日达到管线铺设到位，电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日敷设到户，达到申请使用条件，门禁系统于2013年3月6日达到正常使用标准，供暖设施于2013年12月31日达到试用条件。上述合同还约定了其他权利义务内容。
2012年9月3日，被告河南聚龙置业有限公司向原告出具销售不动产统一发票，显示购房首付款97504元。
2012年11月30日，被告河南聚龙置业有限公司向原告出具销售不动产统一发票，显示按揭贷款20万元。
被告河南聚龙置业有限公司于2013年10月1日向原告徐慧敏交付房屋。
以上事实有当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原告徐慧敏与被告河南聚龙置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，本院认为，虽然原告购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项；商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故对被告的辩称本院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日前，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为208天，且原告已向被告交付房款297504元，根据合同约定的按照已交房款日万分之1的标准计算违约金，被告应当支付原告违约金6188.08元。对被告关于违约金过高，要求对违约金数额进行调整的辩称，因原、被告双方约定的违约金不违反法律规定，被告该项辩称没有事实与法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因逾期交房违约金连续计算，本案违约金的数额截止于2013年10月1日，原告主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而原告起诉时间并未超过法定的两年诉讼时效，故对被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告徐慧敏支付违约金6188.08元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元，由被告河南聚龙置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 李军波
二〇一五年八月十三日 |
