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河南省驻马店市驿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）驿民初字第131号 原告葛鹏华。 委托代理人陈青。 原告葛鹏华诉被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛鹏华，被告东高置业公司的委托代理人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛鹏华诉称，2013年5月21日，原告在被告位于金雀路的售楼部购买被告开发的楼盘新加坡花园城2#B号楼1002号房屋一套（103.54平米），先付30000元，并约定6月底交清剩下余款301000元。6月30日，原告去售楼部交纳剩余款项并再次要求看证件，（5月21日售楼部以证件不在为由拒绝），被告以证件在公司没在售楼部为由推辞，并要求原告付款，原告刷卡300000元及付现金1000元。原告多次询问工程进度及催促签订正式合同，被告以种种理由推脱。且被告宣传大门造价400万元，但实际造价仅有75万元，实物与宣传相差巨大，涉嫌虚假宣传，新消法规定包含房子、汽车涉虚假宣传退一赔三。原告的1002房，被告售楼部口头告知要改到1005房。综上，被告违反《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，无证销售属于无效，被告采取“以认代卖”的方式提前变相的销售房屋，根据该解释第九条的相关规定即（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。新《消费者权益保护法》规定：夸大宣传、违规宣传，退一赔三，被告在明知属于房屋配套事实的大门造价75万元对外宣传400万元，相差近6倍，已经涉及夸大、虚假宣传。请求依法判令：1、被告返还购房款331000元及购房款利息损失（从2013年5月21日起计至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失164930元。3、被告违规售房并赔偿原告已付房款一倍损失即331000元。4、被告承担原告交通通讯误工费10000元。 被告经盛置业公司辩称，1、本案是商品房预约合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷。2、房屋认购书不是商品房预售合同，也不是商品房买卖合同。3、原告应当按照房屋认购书约定的内容，履行其义务，原告有义务按约定和被告签订商品房买卖合同，如果原告不愿签订商品房买卖合同，则应当承担违约责任。因此应当驳回原告的诉请。 经审理查明，2013年5月21日，原告葛鹏华（买受人、乙方）与被告经盛置业公司（出售人、甲方）签订《新加坡花园城房屋认购书》一份（以下简称认购书）。认购书中约定：认购物业为2#B号楼1单元1002室。建筑面积约为103.54㎡，表价为3538元／㎡，折后单价为3196.83元／㎡，折后总价为叁拾叁万壹仟元整（￥331000）。认购约定：1、乙方自愿在签订本认购书时向甲方支付人民币叁万元整（￥30000），作为购买上述房屋的定金，乙方所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分。2、乙方承诺签订本认购书在项目开盘后十日内携带本认购书、买受人身份证原件、认购金收据及首期应付款至新加坡花园城营销中心付清首付房款或一次性付清全款并签订《商品房买卖合同》，甲方承诺在上述期限内不得将乙方所认购的房屋销售给第三人。如乙方未在约定时间内换签《商品房买卖合同》，甲方有权将房屋销售给第三人，乙方定金不退。乙方确保所留的电话及住址等信息无误，如果有变更应及时通知甲方，否则由此而产生的后果由乙方承担。3、本认购书约定的房屋价款中不包括各项配套费和税费，配套费和税费由买受人根据国家及地方相关规定缴纳。4、乙方在充分了解认购物业和《房屋认购书》具体内容的前提下自愿认购该物业，无异议。5、本《认购书》一式叁份，经甲方签章、乙方签字、乙方支付定金后生效，甲方持贰份，乙方持壹份，具有同等法律效力。本协议于双方签订商品房买卖合同后自行终止，原件由甲方收回。备注：余款自认购之日起至2013年6月底前一次性补清等条款。认购书签订当日，原告葛鹏华依约向被告经盛置业公司交付房款定金30000元，被告经盛置业公司向原告出具收据一份，写明：“收据，2013年5月21日，交款单位葛鹏华2#B栋1单元1002号，收款方式刷卡，人民币叁万元正，￥30000.00，收款事由新加坡花园定金”。后原告葛鹏华又于2013年6月30日向被告交付房款301000元，被告经盛置业公司向原告出具收据一份，写明：“收据，2013年6月30日，交款单位葛鹏华2#B栋1单元1002号，收款方式刷卡，人民币叁拾万零壹仟元整，￥301000.00，收款事由新加坡花园房款定金”。被告向原告收取的房款合计331000元（30000元＋301000元），双方未签订书面的商品房买卖合同。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。 诉讼中，原告提交汽油费机打发票五份，该五张机打发票汽油费合计1345元，同时还提交车辆通行费票据八份，该八份车辆通行费合计575元。原告提交以上证据用以证明原告因为处理本案诉争房屋问题往返驻马店、郑州的开销。被告的质证意见为：对票据的真实性无异议，但不能证明原告是处理购房事宜而产生的费用。原告未提交关于误工费、通讯费的相关证据。 诉讼中，原告主张被告故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证，原告对其主张的故意隐瞒，未提交相关证据。 诉讼中，原告主张被告赔偿其因房屋价格上涨造成的损失164930元，未提交相关证据。 另查明，被告经盛置业公司开发的新加坡花园城住宅小区一期2#B号楼于2015年1月9日取得商品房预售许可证。 上述事实，有原告提交的新加坡花园房屋认购书一份、收据二份、汽油费机打发票五份、车辆通行费票据八份，被告提交的商品房预售许可证一份及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。 本院认为，原、被告双方虽在认购书中明确写明有“乙方承诺签订本认购书在项目开盘后十日内……签订《商品房买卖合同》”的约定，从约定内容上看，双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容，诉争的商品房认购书应是预约，但是，鉴于该认购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况、诉争商品房价款的确定方式及总价款等商品房买卖合同的主要内容，且被告人作为出卖人向原告收取了全额的购房款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而该认购书是名为预约实为本约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同，本案诉争房屋在原、被告双方签订认购书时尚未建成，故原、被告之间认购书应为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。本案原告是在2014年12月29日起诉至法院，被告是于2015年1月9日取得商品房预售许可证的，根据上述法律规定，原、被告之间的商品房预售合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现原告请求被告返还购房款331000元，于法有据，本院予以支持。本案中，因被告未取得商品房预售许可证而致使原、被告之间的认购书无效，故原告请求被告赔偿房款的利息损失，于法有据，本院予以支持。30000元购房款的利息损失，应从2013年5月21日起计至返还之日，按中国人民银行的同期贷款利率计算。301000元购房款的利息损失，应从2013年6月30日起计至返还之日，按中国人民银行的同期贷款利率计算。关于原告请求被告赔偿其因房屋价格上涨造成的损失164930元，原告未提交相关证据加以证明，本院不予支持。关于原告以被告违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（一）项的规定及《中华人民共和国消费者权益法保护法》规定为由请求被告赔偿原告已付房款一倍损失即331000元的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（一）项规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明”，而本案原告未提交相关证据证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且原、被告之间的纠纷系商品房买卖合同纠纷，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据，而不以《中华人民共和国消费者权益保护法》为依据。综上，原告的该项请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告承担原告交通通讯误工费10000元，本案原、被告之间的认购书无效过错方是被告，同时结合诉讼中原告提交的汽油费及车辆通行费的相关票据，经综合考量，本院酌定被告向原告支付交通费用1500元。因原告未提交相关证据证明误工费及通讯费，故原告请求被告支付误工费、通讯费，无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： |
