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河南省驻马店市驿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）驿民初字第3445号 委托代理人赵灿。 被告崔平。 被告常三伟。 委托代理人桂焱红。 原告董满意诉被告崔平、常三伟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董满意及委托代理人赵灿，被告常三伟及委托代理人桂焱红到庭参加诉讼，被告崔平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告董满意诉称，原告董满意与被告崔平于2006年9月26日结婚，在婚姻存续期间购买一处宅基地，该宅基地位于驻马店市驿城区界牌居委会昝庄西组，后原告在该宅基地上建一座上下各四间的二层楼房，在建房期间，原告董满意向被告崔平借款45000元用于建房，该房屋至今没有办理房产证。原告董满意因与崔平感情不和向驿城区法院起诉离婚，2013年5月20日驿城区法院作出（2013）驿民初字第663号民事判决，判决双方离婚，该判决现已生效。在原被告双方的离婚诉讼中，因原被告所居住的房屋没有办理房产证，且双方更没有向法院申请对该房屋价值进行评估，故在判决中对该房屋没有进行分割。2013年9月27日，在原告董满意不知情的情况下，被告崔平把在离婚诉讼中没有进行分割的价值70多万元的房产以55万元卖给了常三伟，其行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院。请求：依法确认被告崔平与常三伟的房屋买卖合同无效。 被告崔平未到庭亦未提交书面答辩意见。 被告常三伟辩称，原告以确认合同无效起诉，没有事实依据和法律依据，依法应驳回原告的起诉和诉讼请求。其理由：1、本案原告主体不适格。原告请求确认被告崔平与常三伟的房屋买卖合同无效，而原告不是合同的一方当事人，合同双方当事人系崔平与常三伟，所以本案原告主体不适格。2、常三伟购买崔平出卖的房屋，支付了合理对价，属善意取得，与原告没有任何关系。3、若原告认为崔平将该房屋及宅基地出卖给常三伟，侵害了原告的财产权，可依法以侵权之诉另行起诉向崔平主张权利。 经审理查明，原告董满意与被告崔平原系夫妻关系，双方因感情不和向本院起诉离婚。2013年5月20日，本院作出（2013）驿民初字第663号民事判决，判决双方离婚，该判决现已生效。该判决书查明事实部分显示：“2007年3月14日，董满意以自己的名义向刘西玲购买一处宅基地，该宅基地位于驻马店市驿城区小界牌居委会昝庄西组，土地使用证显示的土地使用权是董秀英。董满意、崔平均称，刘西玲从董秀英处购得该宅基地后，又将该宅基地出卖给董满意、崔平，两次买卖均未办理土地使用权过户手续。董满意、崔平购买该宅基地后不久，在该宅基地上建一座上下各四间的两层楼房，至今没用办理房屋产权证”。该判决书认为部分显示：“董满意、崔平所住房屋没有房产权证，且双方均未向本院提出申请对该房屋价值进行评估，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，本院对该房屋不予分割”。 2013年9月27日，被告崔平（甲方）、被告常三伟（乙方）及中介方驻马店市锦民房产中介签订房屋买卖及宅基地受让协议一份，约定：一、房屋情况，甲方坐落在驻市十三香路东昝庄西队土地证号为（5406）一处三间二层住房，配房一间二层面积大约200平方米左右，有一个小院，朝南东头数第三家，2008年建，无证，东临黄立新，西临昝文忠，南临路，北临路，乙方通过考察已做充分了解同意购买。二、房屋及宅基地一共为总价人民币55万元整，一次性付清。三、房屋因未办房产证，土地证是在董秀英名下，房屋是甲方崔平所盖，崔平有权买卖，所以处理房屋由崔平当家签字画押有效。从甲乙双方签订协议之日起，带土地证一块（付清款时），甲方房屋及土地证归乙方所有。四、甲方保证上述房产及土地无抵押、无贷款、无纠纷、产权清楚，若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务或邻里纠纷均由甲方给负责等条款。该协议由被告崔平、被告常三伟及代表刘勤签名捺印，中介方代表人签名并加盖印章，以及街坊邻居孟秀英签字。协议签订当日，被告常三伟向被告崔平交纳购房款55万元，被告崔平向其出具收条一份。后原告董满意认为被告崔平在其不知情的情况下，将在离婚诉讼中没有进行分割的价值70多万元的房产以55万元卖给了常三伟，侵害了原告的合法权益。后原告以诉称理由诉至本院。 另查明，一、2007年3月14日，被告崔平（乙方）与案外人刘西玲、董秀英（甲方）签订买卖协议一份，约定甲方自愿将位于昝庄西队土地，东临黄立新，西临昝文忠，南临路，北临路宅基地一处卖于乙方，甲方负责协助乙方办理土地证过户手续及乙方建房时有关各种纠纷事项等事项。上述买卖协议涉及的土地有集体土地建设用地使用证，土地使用者为董秀英，该宅基地在买卖过程中未办理土地使用权过户手续。被告常三伟称依据上述协议及土地使用证，并通过中介与被告崔平签订房屋买卖协议，且支付合理价款，已善意取得了房屋的所有权，原告董满意对此不予认可，称诉争房屋属与崔平离婚诉讼中未进行分割的夫妻共同财产，被告崔平出卖房屋属无权处分。二、审理中，原告董满意称被告崔平把价值70多万元的房产以55万元卖给了常三伟，被告常三伟对此不予认可，称原告主张的房屋价款70多万元属个人价值判断，无事实依据，且原告支付55万元购房款符合当时的市场价格。 上述事实，有原告提交的判决书、裁定书、土地受让协议等证据，被告提交的国有土地使用证、买卖协议等证据，及原、被告在卷为据，经庭审质证，据以认定。 本院认为，原告董满意与被告崔平原系夫妻关系，在双方离婚诉讼一案中，驿城区人民法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，以诉争房屋无产权证书，对该房屋未进行分割，该房屋系董满意与崔平共同共有。关于合同效力，依据民法理论，法律处分包括负担行为和处分行为，出卖他人之物的合同属于负担行为，出卖他人之物的行为属于处分行为。本案中，原告请求的是确认合同无效，故本院根据原告的请求只对负担行为予以确认。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告崔平将该房屋转让给被告常三伟，双方签订有房屋买卖合同，合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。原告董满意请求确认被告崔平、常三伟签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告董满意的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告董满意负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 王秉光 审 判 员 蒋沛森 人民陪审员 邵 翔 二〇一四年十月十九日 书 记 员 肖瑞瑞 |
