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（2015）光民初字第00210号 原告余良明（反诉被告），男，汉族，1971年11月18日生。 被告吴幸梅（反诉原告），女，汉族，1972年2月2日生。委托代理人黄萌、黄华（实习），河南紫弦律师事务所律师。 被告吴晓云，女，汉族，1986年6月2日生。 原告余良明诉被告吴辛梅、吴晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余良明，被告吴辛梅及其委托代理人黄华到庭参加诉讼，被告吴晓云经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告余良明诉称，2013年11月24日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定，原告将位于光山县东二环路紫玉庭苑小区10号楼坐西门朝东的61号、62号商铺租给被告使用，租赁期一年，自2013年11月8日至2014年11月8日，租金为82000元。被告应于合同到期一个月前交清下年房租，逾期不交，原告有权收回所租房屋。合同到期后，被告既不续签合同，又不交清下年度房租，仍继续非法占用所租房屋。经双方协商未果。为维护合法权益，提起诉讼，请求：1、责令被告立即交付位于光山县东二环路紫玉庭苑小区10号楼坐西门朝东的61号、62号商铺给原告；2、责令被告赔偿自2014年11月9日起至2015年1月15日期间的房租费合计15649.52元，2015年1月15日至交房期间的房租费另外计算，被告交付房屋之日止的损失，每天按230.14元计算；3、诉讼费由被告承担。 为支持其诉讼请求，原告提交以下证据：1、水费150元、电费单据1966元，被告还未缴纳；2、三楼的两个门被被告卸去，之前开发商的安装的门；3、14年11月9日至15年4月8日的房租，被告还未缴纳，应当按84000元／年计算。 被告吴辛梅辩称，2013年11月24日，双方签订房屋租赁协议。2014年4月份，租赁房屋楼顶开始大面积漏水，导致房间进水，装修材料进水致损，正常经营活动无法开展。被告多次电话告知要求原告维修，但原告置之不理，直到房屋快到期后，原告才将房屋维修好。根据《合同法》第二百二十一条之规定，因原告不履行维修义务，造成租赁物瑕疵，无法正常使用，在被告支付全部租金的情况下，应当予以延长租赁期限。被告不存在无理由继续使用租赁物。在租赁期限内，因租赁物瑕疵，造成被告装修损失及正常经营活动无法开展。据此，被告吴辛梅并提起反诉，反诉请求：判决原告余良明赔偿因此造成的房屋装修损失及正常营业期间可得利益损失41225元。 为支持其答辩意见及反诉请求，被告吴辛梅提交了以下证据并阐明证明目的：1、吴幸梅的身份证原件及复印件各一份，证实吴幸梅的诉讼主体地位；2、光山县公证处出具的公证书一份，证实吴幸梅所承租房屋漏水受损的情况；3、吴幸梅与余良明的电话通话录音，证实吴幸梅多次告知余良明漏水、而余良明以各种理由推脱，拒不维修；4、刘新奇、廖青山、吴新伟、唐泽的调查笔录及复印件各一份；5、信阳三维资产评估事务所出具的司法鉴定书一份，支票一张，证实吴新梅的装修损失及可得利益损失达39225元、鉴定费为2000元。 原告余良明辩称，对鉴定中2014年4月份开始漏水的时间，没有证据证明是这个月份；实际上只有一个包间损失，被告也未请人工作，营业收入不实；三楼包间不是每天都满，收入应当有税票作证。被告吴辛梅装修损失不认可，就是一台电脑和墙纸的损失。 被告吴晓云未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 经审理查明，原、被告双方于2013年11月24日签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告将位于光山县东二环路紫玉庭苑小区10号楼坐西门朝东的61号、62号商铺租给两被告使用，租赁期限为2013年11月8日至2014年11月8日，租赁费用为每年82000元。被告承担经营所产生的水、电、物业费等。 2014年4月份，被告所租赁房屋三楼严重漏水，导致无法正常经营，被告屡屡电话告知原告维修，但原告一直怠于履行维修义务。2014年11月8日，房屋租赁到期后，因双方各执一词，被告拒绝交还房屋，直至2015年4月8日，经本院现场勘查，该房屋电线灯具已全部损坏，水路尚可使用。被告吴辛梅将房屋交付给原告余良明，但尚有水费150元、电费1966元未缴纳。经被告吴幸梅申请，本院于2015年3月28日委托信阳三维资产评估事务所对吴辛梅租赁余良明房屋经营相聚KTV因漏雨导致三楼两个小包间装修损失及营业期间的可得利益损失价值进行鉴定评估，2015年5月7日，该鉴定机构出具三维评鉴字（2015）第21号司法鉴定意见书，结论“相聚KTV三楼两个小包间装修评估值13305元，相聚KTV三楼两个小包间营业收入损失评估值25920元，合计评估值39225元”，被告吴辛梅花去鉴定费2000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告余良明出租房屋给被告，应当保证房屋的质量、用途，因房屋漏水导致被告无法正常经营，又怠于履行维修义务，应当承担赔偿责任。赔偿责任包括房屋装修损失以及可以获得的利益损失。信阳市三维资产评估事务所（普通合伙）出具的三维评鉴字（2015）第21号司法鉴定所，程序合法，符合事实及法律规定，本院予以采信。原告余良明应当赔偿被告吴辛梅损失39225元以及因此而产生的鉴定费用2000元。原告余良明辩称：无证据证明是2014年4月开始漏水，实际损失只有一个包间，被告未请人工作，营业收入不实等，但未提交证据证明，本院不予采信。被告租赁原告房屋到期后，既不续签合同又不履行交付房屋义务，对于自2014年11月9日至2015年4月8日五个月占用原告房屋的损失，应当承担赔偿责任。赔偿原告余良明5个月房屋租金34166.66元（82000元÷12个月×5个月），以及尚未缴纳的水费150元、电费1966元。综上，原被告两相折抵，原告余良明赔偿被告吴辛梅4942.34元。原告要求被告交付出租房屋，由于在诉讼过程中已实际交付，不再作处理。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告吴幸梅（反诉原告）、吴晓云赔偿原告余良民（反诉被告）房租、水费、电费合计36282.66元； 二、原告余良明（反诉被告）赔偿被告吴辛梅（反诉原告）房屋装修损失以及可以获得的利益损失39225元、鉴定费2000元，合计41225元； 三、上述两项折抵后，原告余良民赔偿被告吴幸梅4942.34元，于本判决生效后十日内一次性支付。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，反诉费1000元，合计1290元，由原告余良明（反诉被告）承担690元，由被告吴辛梅（反诉原告）承担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 张 锋 人民陪审员 邓荣莉 人民陪审员 李 强 二〇一五年七月十六日 书 记 员 兰晓东 |
