|
河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛少民终字第35号 上诉人（原审原告）：唐世武，男，汉族。 法定代理人：王燕惠，女，汉族。系唐世武之妻。系唐某某之母。 被上诉人（原审被告）：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地洛阳市洛龙区开元大道东段。 法定代表人：许健康，总经理。 委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：洛阳宝龙商业物业管理有限公司。住所地洛阳市洛龙区开元大道。 法定代表人：许健康，总经理。 委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：洛阳春之龙物业管理有限公司。住所地洛阳市洛龙区牡丹大道148号0幢1-301。组织机构代码：05595196-2。 法定代表人：于文龙，总经理。 委托代理人：贾红松、吴延鹏，系洛阳市洛龙区148法律服务所法律工作者。均为特别授权。 上诉人唐世武、王燕惠、唐某某与被上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（简称宝龙置业）、洛阳宝龙商业物业管理有限公司（简称宝龙商业）、洛阳春之龙物业管理有限公司（简称春之龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐世武、王燕惠、被上诉人宝龙置业委托代理人许文、被上诉人宝龙商业委托代理人王志光、被上诉人春之龙公司委托代理人吴延鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：本案诉争的物业为被告宝龙置业开发的大型商业区宝龙国际批发中心的一部分。该批发中心地上共有三层，一、二层每层约1000个商铺，共约2000个商铺已对外出售给不同业主，三层为宝龙置业所有。2009年3月2日，原告与被告宝龙置业签订《商品房预售合同》一份。原告购买宝龙置业公司开发的宝龙城市广场（后定名为宝龙国际批发中心）（DE区）第0幢11单元11-134号商业房一套。该房屋建筑面积为58.75平方米（房管局实测为59.58平方米），每平方3906.77元，总价229523元。《商品房预售合同》附件四第十二条第5项约定，买受人使用所购买的房屋开展经营活动时，必须符合出卖人的整体商业规划并经物业管理部门同意。2009年3月17日，原告与河南华龙商业地产管理有限公司（该公司2011年5月3日更名为宝龙商业）签订《委托租赁协议》一份。将原告购买的上述房产委托被告宝龙商业进行租赁和经营管理，双方约定该商铺与其他店面按照宝龙城市广场的整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理，并约定委托期限内将委托物业的管理权、经营权、使用权及收益权全部无偿交给宝龙商业。委托期限为2009年3月17日至2012年8月7日。2009年9月5日，原告与宝龙商业签订《委托租赁补充协议》一份，将租赁时间调整为2009年10月1日至2012年9月30日。2009年9月5日，原告与被告宝龙商业办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后，该商铺实际由宝龙商业管理和经营，在委托租赁期内宝龙商业依约履行了给付租金义务。2012年9月30日原告与被告宝龙商业的委托租赁协议到期后，业主方与宝龙商业未能达成新的委托租赁协议。2013年8月16日，宝龙置业与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知。该通知主要内容为：宝龙置业委托由春之龙公司承担启动、发展和运营宝龙国际批发中心市场的任务，鼓励业主积极与春之龙公司签约，并承诺签约后兑付租金。该通知发出后，绝大部分业主已陆续与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，将商铺委托春之龙公司向第三方出租。根据该委托协议，春之龙公司有义务对市场进行规划、招商、宣传、运营推广并承担相应费用，业主方同意该公司的统一规划、改造、管理。原告唐世武等业主未与春之龙公司签订合同，并诉至该院要求三被告对其损失进行赔偿。 原审法院认为，依照原被告所签《商品房预售合同》及《委托租赁协议》相关内容，可知本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。宝龙置业与原告之间为房屋买卖关系，双方合同已经履行完毕，原告要求宝龙置业承担违约责任于法无据，不应支持。宝龙商业在对该市场进行经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，并未形成商业氛围。但宝龙商业仍已按《委托租赁协议》向业主支付了租金，该协议已履行完毕。《委托租赁协议》并未约定到期后应以何种形式交付房屋，原告也无证据证明其无法收回房屋或被告宝龙商业阻碍其使用房屋。由于该批发中心为相对封闭的市场且根据当时的经营状况，小业主很难自行将房屋出租并产生收益。故原告要求被告宝龙商业赔偿损失无合同及事实依据。被告春之龙公司对该市场进行运营管理后，原告并未与春之龙公司签订协议，要求春之龙公司承担责任无合同依据。且原告也未提供证据证明春之龙公司实际占有、使用了其房屋。当事人对自己提出的诉求有责任提供证据加以证明，原告并未举证证明被告之行为对其造成了实际的损失，要求三被告承担赔偿责任依据不足。原告要求责令被告宝龙公司与原告签租赁协议的诉求，违反了合同自愿的原则，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告唐世武、王燕惠、唐某某的诉讼请求。本案诉讼费用601元，由原告承担。 唐世武、王燕惠、唐某某上诉称：一、原审法院对本案基本事实认定错误，适用法律错误。上诉人依法享有涉案房屋独立的所有权及使用权，有权对自己所有的房屋处分，原审法院认定涉案房屋是产权式商铺明显没有事实及法律依据。宝龙物业公司在《委托租赁协议》到期后没有将房屋交付给房屋实际所有人。而是将房屋交给春之龙公司进行改造，明显侵犯上诉人的合法权益，给上诉人造成巨大经济损失。宝龙物业公司与春之龙公司应当参照原《委托租赁协议》赔偿上诉人的经济损失。二、原审人民法院审理程序严重违法，依法应当撤销。综上，请二审人民法院查清本案事实，撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并判决三被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。 |
