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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）涧民二初字第273号 法定代表人李俊。 委托代理人马涛、郭小琦，河南魏征律师事务所律师。 被告单志强，男。 原告河南鸿基物业管理有限公司（以下简称：鸿基物业）诉被告单志强为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿基物业委托代理人马涛、郭小琦、被告单志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿基物业诉称，原告是该小区物业管理公司，被告是洛阳市涧西区鸿运小区21-1-302的业主。被告从2012年1月至2014年10月共计34个月无故拖欠物业管理费，经原告多次催缴，被告仍然不予理睬，该小区广大业主都很支持原告的工作并积极支付了物业管理费，唯独被告长期拖欠物业费，在该小区内形成了恶劣的影响。由于被告不按时交纳物业费，影响了原告物业管理工作的正常进行，这实际上是侵害了广大业主的共同利益。综上所述，原告为了维护小区的公共管理秩序和良好的环境卫生、车辆的管理等物业管理事务，被告作为受益人应当有义务支付上述物业管理费用。根据相关法律规定，为了维护小区公共利益，特向人民法院起诉，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费989.4元；2、判令被告支付因拖欠物业费所产生的滞纳金1290.56元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告单志强辩称，一、鸿基物业在鸿运小区的存在不合法，《物业法》第七十六条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。2012年6月份，业主委员会依据物业管理有关法律、法规，在相关政府部门的指导帮助下，按程序聘请了新的物业管理公司。2012年6月15日上午9：30由南昌路办事处等有关部门派员参加了鸿运小区新物业的欢迎大会，并由办事处负责人宣布了新物业的进驻，老物业（鸿基物业）退出。二、鸿基物业在鸿运小区收取物业服务费非法。洛政办（2009）64号文件中，1、物业服务企业经营活动标准，（一）凡在本市从事物业服务活动的企业，应持有工商行政管理部门颁发的营业执照、房产管理部门颁发的资质等级证书和价格管理部门颁发的收费许可证，以及公司法规定其他有关证件。1997年4月以“河南鸿基房业有限公司物业管理公司”，并以负责人鲍义军名义办了收费许可证。有效期为：1997年4月至2000年4月。之后，从未办过收费许可证。洛发改收费（2009）40号文件，二十一、（三）未按规定程序办理收费许可证的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。鸿基物业是“河南鸿基房业有限公司”委托的前期物业管理。2000年4月至2012年6月15日与业主没有签订过任何物业服务合同。综上所述，答辩人与被答辩人之间根本不存在欠物业费关系，故请求法院依法驳回被答辩人的起诉。 经审理查明，被告单志强系洛阳市涧西区鸿运小区21号楼1单元302室的业主，原告鸿基物业系为被告单志强所在小区提供物业服务的物业服务公司。 根据形成于2015年1月22日的洛涧物管办（2015）（2）号《会议纪要》，在区物业管理办公室、南昌路办事处、南昌路办事处南口社区、鸿基物业、鸿运小区业委会人员参加的会议上，明确了本案所涉小区自2015年2月1日起实行业委会自治的物业管理方式，鸿基物业应当在2015年2月1日前向业委会做好交接工作。 本案审理过程中，被告单志强认可其拖欠了2012年1月至2014年10月的物业费用，同时认可其向原告鸿基物业交纳了2012年1月前的物业费，交费标准为每月24.1元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鸿基物业为单志强所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有双方当事人的陈述以及相关部门形成的会议纪要为证，应当依法予以认定。现单志强未能全额、及时交纳物业服务费用，应当承担相应的法律责任。根据双方当事人有关物业费用交纳情况的陈述等内容，对于鸿基物业要求单志强支付2012年1月至2014年10月的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持；物业费的具体数额为819.4元（24.1×34），对于鸿基物业要求单志强支付每月5元的垃圾处理费的诉讼请求，虽然其提供了洛阳市发布的有关征收该笔费用的文件，但是鸿基物业并未提供其有权收取该笔费用的依据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于鸿基物业提出的有关滞纳金的诉讼请求，该诉求缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。对于单志强提出的鸿基物业已经被依法更换、鸿基物业缺乏经营资质的辩解意见，该意见与当事人提供的有效证据显示的内容不符，故对此意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告单志强向原告河南鸿基物业管理有限公司支付拖欠的物业费819.4元。 上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。 二、驳回原告河南鸿基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告单志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 刘朋涛 人民陪审员 李春芳 人民陪审员 刘丽群 二〇一五年六月四日 书 记 员 朱智慧 |
