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河南省新郑市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）新民初字第3299-2号 原告（反诉被告）赵相举，男，1952年3月16日出生，汉族。 原告（反诉被告）徐国云，女，1954年12月26日出生，汉族。 以上二原告（反诉被告）委托代理人肖万力，河南银基律师事务所律师。 以上二原告（反诉被告）委托代理人肖锋，河南银基律师事务所律师。 法定代表人冯军，董事长。 委托代理人范玉顺，河南豫都律师事务所律师。 委托代理人刘宏民，河南豫都律师事务所实习律师。 原告赵相举、徐国云诉被告郑州金秋置业有限公司（以下简称金秋公司）房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告金秋公司诉反诉被告赵相举、徐国云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵相举及赵相举、徐国云的委托代理人肖锋、肖万力、金秋公司的法定代表人冯军及金秋公司的委托代理人范玉顺、刘宏民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵相举、徐国云诉称，原、被告双方于2011年5月27日签订《房屋及超市买卖协议书》一份，约定原告以1500万元向被告购买位于新郑市龙湖镇双湖大道与泰山路交汇处金秋乐园小区内的联排别墅、商场超市。其中原告所买联排别墅建筑面积：B01为374.96㎡，B02为374.96㎡，B03为374.96㎡，超市为2000㎡，最终以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。付款方式为：2011年6月10号前原告付给被告100万元，2011年6月30日前原告付给被告400万元，2011年8月10日前付给被告200万元，剩余房款待办完房产证后两个月之内付清。合同签订后，原告按合同约定期限付款，至2011年12月9日，原告共支付购房款960万元。被告收到上述款项后将协议约定的联排别墅已交付给原告（价值593.034万元），而超市被告违反协议约定不予交付。后原告得知，被告把该超市产权登记在金秋公司的法定代表人冯军之子名下，并以该超市作抵押在银行贷款1200万元，致使原、被告签订的协议无法继续履行。依照协议第六条约定，原告有权解除关于超市的买卖协议，并要求被告支付房价10%的违约金126万元（超市面积为2800㎡×单价为4500元／㎡×10%=126万元）。原告按期付800万元后，被告因资金困难又向原告借款160万元，作为原告的预付房款。所以截止2011年12月9日，原告支付房款共计960万元，扣除联排别墅593.034万元，剩余房款366.966万元及赔偿违约金126万元，经原告多次协商催要，被告均不予返还。故原告起诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋及超市买卖协议》中的超市买卖协议；2、被告返还预收购房款366.966万元；3、被告赔偿原告违约金126万元。 被告金秋公司辩称，1、原告陈述不属实。2011年5月27日双方签订的《房屋及超市买卖协议》中约定原告购买的联排别墅、商场超市用房，对超市暂时按2000㎡计算，约定面积以房管局测绘部门实际测量为准，后经房管局实际测量超市面积超过2000㎡，原告认为面积过大，无法筹集购房资金，遂口头表示不再购买超市，金秋公司并没有追究解除合同的违约责任，同意了原告的要求。但客观上造成金秋公司的经营陷入资金困难，才将超市登记在冯一杰名下并向银行申请贷款。原告对上述抵押贷款的真相和经过是明知的，涉案房产的实际所有权人仍为金秋公司，金秋公司可以随时履行合同，将房产过户到原告名下。2、原告要求被告赔偿违约金没有事实根据。合同第六条约定10%的违约金问题，有三个条件必须同时成就，（1）原告完成了办理房产证的义务，（2）原告在拿到房产证后三个月内金秋公司未将房屋交付，（3）原告单方解除协议。此处的违约金是双方约定在房屋过户登记后金秋公司拒不履行交付义务而由金秋公司承担的违约责任，合同中的违约金与原告诉请的违约金不是同一概念，双方在协议中并没有约定违约金条款，原告诉请的违约金是单方作出的扩大解释。3、原告于2011年8月18日、2011年12月9日向金秋公司支付的160万元系借款，该借款与本案的买卖合同属于两个独立的法律关系，在本案中对此借款不能合并审理，应依法驳回。4、金秋公司将涉案房屋登记在冯一杰名下，不构成根本违约，原告仍是涉案房屋的所有权人，随时可以履行房屋交付义务。5、涉案合同的解除属于形成权，原告不能以诉讼方式行使。根据合同法第九十六条，金秋公司至今未收到原告解除超市买卖协议的通知，请求依法驳回原告要求解除超市买卖协议和返还预收房款的诉讼请求。 反诉原告金秋公司诉称，2011年5月27日双方签订《房屋及超市买卖协议》，约定原告购买金秋乐园小区的联排别墅、商场超市用房，协议约定原告的付款时间为“2011年6月10日前乙方付给甲方200万元，2011年6月30日前付给甲方400万元，2011年8月10日前付给甲方200万元”，协议签订后，直到2011年6月29日，原告才将应在6月10日前支付的第一笔款项付清，逾期18天，之后支付的后期款项均出现不同程度的逾期现象。依据协议第五条，反诉被告应当支付逾期付款的违约金共计15.089492万元。 反诉被告赵相举、徐国云辩称，赵相举、徐国云没有违约，2011年6月10日前，200万元已经打给金秋公司，反诉被告严格按照合同约定履行协议内容，不存在违约问题。 经审理查明，2011年5月27日，（乙方、买方）赵相举、徐国云与（甲方、卖方）冯军签订《房屋及超市买卖协议书》，约定金秋公司将位于新郑市龙湖镇双湖大道与泰山路交汇处金秋乐园小区内的联排别墅B02、B03、B04和超市出售给赵相举、徐国云。协议主要内容为：第一条：1、甲方所售房屋土地使用权证号为新土国用（2010）第154号，所售为现房。2、甲方所售房屋位于新郑市龙湖镇双湖大道与泰山路交汇处金秋乐园小区内。结构为框架结构。3、甲方所售联排别墅建筑面积B02为347.96㎡、B03为347.96㎡、B04为347.96㎡，超市为2000㎡，最终以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。第二条：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售联排别墅、超市总金额为壹仟伍佰万。第三条：付款时间。1、2011年6月10号之前乙方付给甲方人民币贰佰万元。2、2011年6月30号之前乙方付给甲方人民币肆佰万元。3、2011年8月10号之前乙方付给甲方人民币贰佰万元。4、剩下余款办完房产证以后两个月之内付清。第五条：乙方逾期付款的违约责任。乙方未按本协议规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向甲方支付购房款10%的违约金。第六条：甲方逾期交房的违约责任。甲方未按本协议第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本协议，乙方有权解除协议，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向乙方支付房价10%的违约金。 |
