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民 事 判 决 书 （2015）新民初字第739号 法定代表人章健，总经理。 委托代理人杨志强，河南栋梁律师事务所律师。 委托代理人刘召娜，河南栋梁律师事务所实习律师。 法定代表人吕永升，总经理。 委托代理人赵得良，河南公为律师事务所律师。 原告广州大台农饲料有限公司（以下简称大台农公司）诉被告河南省新郑市永泰饲料有限公司（以下简称永泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大台农公司的委托代理人杨志强、刘召娜，被告永泰公司的法定代表人吕永升、委托代理人赵得良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大台农公司诉称，原、被告多次协商，于2012年8月23日签订《租赁合同》，合同约定被告将位于新郑市和庄镇宏达路东同庆路北的厂房、办公楼及相关设备设施租赁给原告。合同有效期10年，10年租赁费合计540万元。合同签订后，原告按约定履行，全额支付了上述10年租金。合同签订后至今已经履行两年多，原、被告双方本无任何纠纷。2014年10月份，被告提出要涨高额租金，原告未同意。2014年11月7日，被告突然向原告发出通知，以原告违约和违法为借口终止租赁合同。原告就该通知的效力提起诉讼。在诉讼期间，被告又先后于2014年12月23日、12月25日，发出终止租赁合同通知，其解除理由在第一次解除通知的理由基础上又增加了转租理由。原告认为被告要求涨租金，及租金涨价不成又多次要求终止合同的理由均不能成立，被告的种种行为违背诚实信用原则，是严重的违约行为。故原告起诉，请求判令：1、被告分别于2014年12月23日、12月25日发出的终止合同通知无效；2、被告因多次擅自解除合同的违约行为支付原告违约金100万元；3、被告继续履行合同。 被告永泰公司辩称，原告的前两项诉讼请求没有事实和法律依据。因被告严重违约，被告于2014年12月25日发出的终止合同通知属于依法行使终止合同权利的方式，有理有据。 经审理查明，2012年8月23日，（承租人、乙方）原告广州大台农饲料有限公司与（出租人、甲方）被告永泰公司签订《租赁合同》，合同主要内容为：“第一条：出租厂房情况1、租赁标的物位于新郑市和庄镇宏达路东、同庆路北。2、厂房仓库面积、办公楼和宿舍楼面积以及相关设备设施（详见附表）。……第二条：租赁期限为十年，由甲方把租赁物完全交接给乙方之日起计租。起始时间为2012年8月26日至2022年8月25日止。第三条：租赁物的用途及使用方法：乙方承租用于饲料的加工生产，并应尽合理使用义务。第四条：租金数额及交付期限和方式：1、租金：十年租金总额540万元人民币。2、本合同自签订当日乙方交付定金10万元人民币。如因甲方原因未能履行合同，双倍返还定金。3、本合同签字后甲方交付租赁物当日，由乙方交付剩余租金490万元人民币。4、剩余40万元人民币由乙方于本合同生效三个月内，在甲方及其股东没有抢报乙方拟用企业名称后，一次性付给甲方。……第八条：租赁物的改善及增设他物的归属：承租人在租赁期间根据市场经营需求，若扩大或者改善生产经营能力，在与甲方协商后，可以自行投资增加生产设备，产权归乙方所有，合同期满后，双方可协商处理增加的设备。第九条：合同履行期间，未经出租人同意，承租人不得擅自转租。第十条：甲方可以根据需要，在厂区西侧临路24米内建筑房。但应以不影响乙方正常的生产经营为前提，且须在至少离办公楼西外墙一米与新建房屋之间一面隔墙。第十三条：违约责任：合同履行期间，甲、乙双方应严格遵守合同约定，任何一方违约，应向对方支付违约金50万元人民币。如甲方在合同履行期间前五年终止合同，应向乙方支付违约金100万元（除国家或地方政府征用租赁物所在范围内的土地使用权外）。守约方除享有上述权利外，还可以终止合同”。在该《租赁合同》上，有出租人永泰公司加盖的印章及公司股东吕永升、沈建仓的签名，有承租人广州大台农公司加盖的印章及章健的签名。 2012年8月23日，大台农公司向永泰公司指定的收款人吕永升转款10万元。2012年8月27日，永泰公司向大台农公司交付租赁物，双方共同签订交接清单；同时，永泰公司又将办公楼内的办公家俱、用品租赁给大台农公司，并交付部分原料，该部分租金及原料折价款共计36.1033万元。2012年8月30日，大台农公司向永泰公司指定的收款人吕永升转款526.1033万元（其中租赁合同中租金490万元、办公家俱租金及原料折价款36.1033万元）。2013年1月10日，河南省工商行政管理局对大台农公司、程军杰所设的企业名称为河南大台农饲料有限公司予以核准；同年5月7日，大台农公司在承租永泰公司厂房仓库等场地上设立河南大台农饲料有限公司，该公司法定代表人系程军杰。2012年10月26日、2013年1月16日，大台农公司依次向永泰公司指定的收款人吕永升转款25万元、40万元。 2013年4月23日，河南大台农饲料有限公司（以下简称河南大台农公司）又与永泰公司签订一份《租赁合同》，合同主要内容为：“第二条：租赁期限为十年，由甲方把租赁物完全交接给乙方之日起计租。起始时间为2013年5月1日至2023年4月30日止。第四条：租金数额及交付期限和方式：1、租金：年租金20万元人民币（其中房屋8万元／年，设备租金12万元／年），2、本合同自签订当日乙方交付定金5万元人民币。如因甲方原因未能履行合同，双倍返还定金。3、本合同签字后甲方交付租赁物当日，由乙方交付剩余租金10万元人民币。4、剩余5万元人民币由乙方于本合同生效三个月内，在甲方及其股东没有抢报乙方拟用企业名称后，一次性付给甲方”。该合同的其他内容与2012年8月23日《租赁合同》内容相同。 2013年9月24日，（甲方）大台农公司与吕永升（乙方）签订《协议》，协议主要内容为：“一、由于甲方扩大生产需要，现需砍伐原永泰公司办公楼以北所有树木（包括原新盖仓库所砍树木），甲方以人民币6万元一次性补偿给乙方。以后由于树木所引起的一切经济纠纷与甲方无关。二、请将以上款项打入以下账号：户名张艳，账号6217868000000349147，开户行中国银行新郑支行。……”。该《协议》上，有甲方大台农公司加盖的印章及代表徐桂林、见证人刘彦彬和崔喜明的签名，有乙方吕永升的签名。2013年9月25日，大台农公司向吕永升指定的收款人张艳转款6万元。在本院受理的（2014）新民初字第4045号民事案件中，大台农公司申请证人崔喜明、徐桂林出庭作证；崔喜明证明其原在永泰公司任职，于2012年8月份任河南大台农饲料有限公司后勤部经理，其在2013年9月24日与永泰公司的法定代表人吕永升协商伐树扩建厂房事宜时作为见证人也在《协议》上签名，永泰公司对扩建厂房未提出异议或阻挠施工；徐桂林证明其于2013年2月至11月在河南大台农饲料有限公司工作，于2013年9月24日受该公司委托作为代表与永泰公司的法定代表人吕永升协商伐树扩建厂房并签订《协议》。本案中，大台农公司提交上述《协议》、证人证言及提交吕永升于2014年10月14日至11月6日向大台农公司法定代表人章健发送要涨租金的手机短信，拟证明其因扩大生产而伐树扩建厂房经得永泰公司的同意，双方之前并无纠纷，直到永泰公司以租金太低为由要求涨租金而提出终止合同。永泰公司对《协议》及手机短信内容的真实性无异议，但这是基于大台农公司多次违约导致永泰公司意欲终止合同，大台农公司欲以涨租金方式补偿永泰公司而使其放弃终止合同；两位证人与大台农公司存在利害关系，其陈述的证言缺乏真实性和合法性，其证言不能作为定案依据。 |
