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三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第00702号
法定代表人柴新庄，该公司董事长。
委托代理人崔建森，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告朱群楼，女，1965年2月2日出生，汉族，。
被告程峰，男，1988年2月17日出生，汉族。
被告程海静，女，1990年3月29日出生，汉族。
原告三门峡市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）诉被告朱群楼、程峰、程海静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大地公司委托代理人崔建森到庭参加了诉讼。被告朱群楼、程峰、程海静经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大地公司诉称：2008年8月25日，原告与程建勋签订房屋买卖合同，将位于交口乡侯家沟村口的侯家沟综合楼一楼16#门面房出售给程建勋，房屋总价格45526元，程建勋缴纳定金5526元，合同约定如单方违约，违约方应一次性赔偿对方总造价2%的损失。在签订买卖合同的当天，程建勋出具保证书，承诺余款分三次至2009年底交清，若不能准时交款，原告有权收回房屋，并按每月500元计算房租。原告将房屋交付程建勋后，程建勋未在约定交款期限内交款，在原告追要款项时，程建勋死亡，三被告作为继承人继续占有该房屋，原告多次催款无果，起诉要求解除原、被告的房屋买卖协议，被告返还侯家沟综合楼一楼16#门面房，并支付2008年8月25日至2014年5月25日的租金34500元及违约金910.52元，共计35410.52元。
被告朱群楼、程峰、程海静均未予答辩。
经审理查明：2008年8月25日，大地公司（卖方）与程建勋（买方）签订房屋买卖合同书1份，约定大地公司将位于交口乡侯家沟村口一楼16#门面房，建筑面积35.02㎡出售给程建勋，总价格45526元。如单方违约，违约方应一次性赔偿对方总造价2%的损失。同日，大地公司将该房屋的钥匙交给程建勋，程建勋开始使用该房屋。程建勋于同日向大地公司出具保证书1份，载明：“今购买大地公司侯家沟住宅楼一楼门面房16#房一套，总房款45526元，现交定金5526元，剩余款08年底交1万元，09年8月交1.5万元，剩余1.5万元于09年底还清，若本人不能准时交款，大地公司有权收回16#房，以前交房款不计利息，按月租500元计算。”保证书签订后，程建勋向大地公司交纳定金5526元。剩余款项未按约定给付。2014年5月，程建勋死亡。程建勋长子为程峰，长女为程海静，原配偶为朱群楼，继续使用上述房屋，也未交余下房款。大地公司诉至本院，要求解除原、被告的房屋买卖协议，被告返还侯家沟综合楼一楼16#门面房，并支付2008年8月25日至2014年5月25日的租金34500元及违约金910.52元，共计35410.52元。
本院认为：原告大地公司与程建勋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。程建勋出具的保证书，内容为对上述房屋买卖合同房款履行方式的承诺，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。程建勋死亡后，本案三被告作为法定继承人继续使用该房屋，应当按照程建勋与大地公司的上述约定继续履行。根据上述约定，被告交房款5526元后，余下房款未按照约定支付，属于违约，大地公司按照约定可以收回该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故大地公司主张解除双方的房屋买卖协议，并要求返还侯家沟综合楼一楼16#门面房的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案合同解除后，原告应当将房款5526元退回被告。原告主张2008年8月25日至2014年5月25日的租金34500元及违约金910.52元，合计35410.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。扣除原告应当返还被告的5526元，三被告应当支付原告租金及违约金合计29884.52元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：
被告朱群楼、程峰、程海静（程建勋）与原告三门峡市大地房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除；
被告朱群楼、程峰、程海静于本判决发生法律效力之日起三十日内将三门峡市湖滨区交口乡侯家沟村口一楼16#门面房返回给原告三门峡市大地房地产开发有限公司；
被告朱群楼、程峰、程海静于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告三门峡市大地房地产开发有限公司租金及违约金29884.52元。
案件受理费690元，由原告负担390元，被告朱群楼负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据）。
审 判 长 刘志伟
人民陪审员 张 蕾
人民陪审员 马北阳
二〇一五年八月七日
书 记 员 韦 宁 |
