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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第1844号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张志成，又名张建娃，男，汉族。 委托代理人：张伟，男，汉族。 委托代理人：张跃铧，汝阳县148法律服务中心法律工作者。 上诉人张志成因与被上诉人赵永刚合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2014）汝民初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张志成及其委托代理人张伟、张跃铧，被上诉人赵志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年3月1日，原告张志成曾与案外人谢周娃、刘建异签订《合作建房协议》一份，合同签订后，原告张志成将其宅基上附属物顶盖拆除，但该合同并未履行。2011年5月8日，原告张志成作为甲方、被告赵永刚作为乙方签订《合作建房协议》，协议主要内容为：原告提供位于城关镇西街村杨家闸十四号一处宅基地，被告在依据宅基地面积及地势自行设计、投资建房。被告应给原告保障金10000元，如果房屋建成，原告将10000元退给被告；如果房屋因种种原因建不成，被告不能要保障金。被告应对施工安全负全部责任，原告概不承担任何人员伤亡事故中的所有责任。签订合同之日起，三个月内被告必须动工，如不开工，视为放弃合作，原告有权终止合同，不退保障金。房屋应于2011年12月30日完工。房屋建成后，被告应无偿向原告提供套房六套、车库四间。若被告因四邻、资金等问题及原因不能建成预期房层数，不能给付原告六套数目，则被告应按所缺套数向原告按每套50000元补偿。被告需要办理相关证件，原告应无条件予以配合协助办理；建房过程中因城建、规划、消防、税务、土地局等所需费用由被告承担，同时涉及四邻纠纷都由被告承担。双方不得违背本协议，否则违约方应赔偿守约方全部损失。上述协议签订后，原告将宅基按期交给被告，被告赵永刚清理了宅基地上残余的附属物及建筑垃圾，按照原设计的七层楼房标准开挖地基，并将地基建成，之后因被告赵永刚就污水通道、净水管线的架设及施工通行出路的问题与南邻无法协商一致，致使工程停建。2011年12月9日，原告张志成书面通知被告赵永刚解除合同，被告赵永刚同意解除合同。但双方就合同解除后损失赔偿问题，无法达成一致意见。现原告诉至本院，要求：1、排除妨害，即被告将其建的地基拆除；2、恢复原状，即将宅基上的房屋恢复至拆除前的状态，如果被告不恢复原状，则要求赔偿被拆除房屋损失154762.5元和拆除地基的费用；3、赔礼道歉；4、房租损失20000元。原告张志成提交的《损失清单》显示，其诉求的被拆除房屋损失154762.5元所包含的项目为：被拆除的建筑物，按每平方550元计算。其中：1、上屋5间，120.75㎡，价值66412.5元；2、西厦房55㎡，价值27500元；3、门楼5㎡，价值2500元；另外还有：4、围墙51.25㎡（长20.5米，高2.5米，按每平方200元），价值10250元；5、猪圈27㎡，价值5400元；6、厕所27.5㎡，价值5500元；7、地基37200元（石头186立方，每立方200元）。 另查明，因原告张志成的房屋被拆除，原告张志成于2011年4月3日和2012年4月5日与案外人常延锋签订《房屋租赁合同》两份，约定租期自2011年3月至2013年4月，年租金6000元；原告张志成之子张伟于2011年2月15日和2012年2月16日与案外人李小红签订《房屋租赁合同》两份，约定租期自2011年2月至2013年2月，年租金4000元；上述租金共计20000元，已经实际支付。 诉讼中，被告赵永刚提起反诉，要求原告张志成赔偿损失300000元。原告张志成申请对被告赵永刚所建房屋地基的拆除和回填垃圾的清理工程造价进行鉴定，反诉原告赵永刚申请对其所建地基造价进行鉴定，该院委托进行了司法鉴定。洛阳敬业工程造价咨询有限公司作出了洛敬咨（2014）造价鉴字第4号、第5号鉴定意见书，对被告赵永刚根据合作协议所建房屋地基造价鉴定为326898.63元，对被告赵永刚所建房屋地基的拆除和回填垃圾的清理工程造价鉴定为321402.47元。在组织双方就该两鉴定意见质证时，双方均认可对被告赵永刚根据合作协议所建房屋地基造价鉴定结论中的社会保障费8531.50元、住房公积金1794.99元、工伤保险1055.88元未实际产生。以上事实，除了当事人陈述外另有合同、录音资料、相关证人证言、司法鉴定意见书等证据在卷资证。 原审法院认为：原、被告于2011年5月8日签订《合作建房协议》后，原告张志成将宅院交由被告赵永刚清理建房，被告赵永刚协调四邻关系、租用设备对原告宅基上残余附属物进行清理、开挖地基，直至将地基建成。之后被告赵永刚就污水通道、净水管线的铺设及施工通行出路等问题与南邻无法协商一致，致使工程停工，并持续到2011年12月9日。原告张志成认为被告赵永刚不能在合同约定的期限内完工，书面通知被告赵永刚解除合同，被告赵永刚也表示同意解除合同。至此双方已协议将合同解除。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案原告张志成要求的恢复原状（或支付拆除地基费用）以及赔偿被拆除房屋损失的请求，原告张志成将宅院交给被告赵永刚时，其院内房屋顶盖已拆除，其自行拆除自有房屋的行为系对旧房屋财产的舍弃行为。被告赵永刚对残留房屋拆除是基于双方约定，为实现建房的目的。从原告张志成和之前案外人谢周娃、刘建异及本案被告赵永刚签订的建房协议来看，原告的根本目的是就是为了拆旧建新，改善其居住环境，如果要恢复原状，不论从投入情况，还是从恢复后可使用情况来分析，均会造成资源的浪费，因此，该院对原告张志成要求恢复原状（或支付拆除地基费用）以及赔偿被拆除房屋损失的诉求，不予支持。合同解除给原告张志成带来的直接影响是原告张志成无法如期得到建成的房屋，而不得不继续在外租赁房屋居住，对于原告多支付的房屋租金被告应当赔偿。结合原告同案外人谢周娃和本案被告赵永刚先后两次签订建房协议的情况，该院酌定合同解除后，原告另行寻找他人建房或自行建房仍需3个月的准备时间，再加上原、被告合同约定的建房期间8个月，共应计算11个月的房屋租金。该项租房损失并不限于原告张志成本人，而应包括居住于原宅院内的原告的其他近亲属，因此原告之子张伟的租房损失也应予以计算。结合原告提交的租房协议以及当地的市场行情，该院对原告主张的租金标准予以认可，因此该项损失共计9167元。对于原告主张的其他租房损失，该院不予支持。 |
