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河南省鹿邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鹿民初字第911号 法定代表人王勤鹿，系该公司经理。 委托代理人孙艳丽，系鹿邑县司法局法律援助中心律师。 法定代表人李秀华，系该校校长。 委托代理人宁国旗，男，系该校法律顾问。 被告齐良，男，汉族，生于1976年2月25日，身份证住址周口市川汇区。现住址周口市颍河路东段，现系河南巨业集团公司法定代表人。 原告鹿邑县四通食业有限公司（四通公司）与被告周口市实验中学（以下简称实验中学）、齐良租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告四通公司法定代表人王勤鹿及其委托代理人孙艳丽、被告李春娟法定代理人李留芝、被告实验中学法定代表人李秀华及其委托代理人宁国旗到庭参加诉讼，被告齐良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四通公司诉称，2011年6月10日，原、被告签订租赁合同，原告将公司场地、厂房及地上附属物租赁给被告用于办学，每年租金25万元，同时约定，被告在原告处建教学楼一栋，以抵偿前三年的租金。合同签订后，被告将原告的厂房扒掉130间，至今没有办学校，且拖欠租金，已构成根本违约。为此起诉，要求：1、判决解除合同；2、被告实验中学支付原告拖欠的租赁费25万元；3、依法判令被告支付原告违约金及损失200万元；4、诉讼费用由被告承担。 被告实验中学辩称，1、被告实验中学不具备本案的被告资格，更谈不上违约。2、被告实验中学与原告四通公司签订协议后按照约定，已支付10万元保证金，该保证的目的就是如果被告实验中学违约，保证金归原告所有。本案违约方是原告，原告应返还被告实验中学保证金10万元，原告主张损失200元没有依据。3、被告齐良仍与原告履行并交付租金到2014年，被告齐良的个人行为，与被告实验中学无关。4、实验中学原法人齐良使用的公章不是学校的公章。该行为属于其个人行为，应由其个人承担。被告实验中学同时申请追加齐良为本案的被告。 被告齐良未答辩。 原告四通公司提交有以下证据： 一、原告鹿邑县四通食业有限公司企业法人营业执照、法人代表证明书及机构代码证，证明原告具有主体资格。被告实验中学对企业法人营业执照有异议，该执照未年检；法人代表证明书、机构代码证已经超过有效期限；该组证据应属无效证据不能证明原告具有主体资格。被告齐良未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告具有主体资格予以采信。 二、租赁协议一份，证明原、被告签的的合同合法有效，原告要求被告支付租赁费及赔偿损失有事实依据。被告实验中学对协议及证明目的均有异议。协议上的公章不是被告的公章；该协议由本案的另一被告齐良自己履行，原告主张的费用应由被告齐良承担；该协议属无效协议，该协议签订时乙方未经公司股东同意。经审查，因被告实验中学未在规定的期限内缴纳鉴定费用及样本，视为放弃申请鉴定。本院对原、被告签的的合同为有效合同予以认定。 三、证人李洪军、王素琴出庭作证。证明原、被告签订了合同；被告扒掉原告的房屋是事实，并给原告造成损失。被告实验中学对两证人证言异议称，证明内容不是事实；证人都是听别人说的；扒房子的时间及扒的房间数都不对；证人均是原告公司职工，有利害关系。两证人证言不能作为证据使用。经审查，本院对被告扒掉原告的房屋的事实予以采信。 被告实验中学提交有以下证据： 告知书复印件一份，证明现在的实验中学没有给原告签订合同。即使与原告签订了合同，后来也经原告公司股东告知被告停止学校的筹备施工活动。从告知以后，齐良的行为应由其个人承担。原告四通公司异议称，证据为复印件，不予质证。经审查，因该证据为复印件，本院对该证据不予采信。 被告齐良未提交证据。 经原告申请，法院委托由河南正泰房地产评估咨询有限公司（以下简称正泰公司）作出的房地产估价报告及评估费发票各一份。证明估价标的物价值1818024元，评估费20000元。原告无异议。被告有异议称，对正泰公司及评估员的资质及评估费发票无异议。但鉴定无标的物，仅凭原告手绘的平面图。鉴定依据的面积及时间都不是真实的，说明该公司对鉴定结果不负责任。该结论不真实。且该公司在房地产估价报告也说了，见估价报告的第三页第（一）项的第3小项。由于在本案中，原告未提供房产证及土地证，不能证明鉴定内容中的土地及房子面积数额。经审查，本院对正泰公司作出的估价报告及评估费发票予以采信。 综合以上证据及当事人庭审陈述，本院综合认定事实如下： 2011年6月10日，原告四通公司与被告实验中学签订租赁合同一份。合同约定，一、被告实验中学的权利义务：1、被告实验中学租赁原告的场地及地上附属物，按照约定支付租赁费。......3、被告实验中学新建一栋教学楼，教学楼的产权充抵前三年的场地租赁费，后七年场地租赁费每年租赁25万元。......四、违约责任：1、甲方在签订协议后，支付10万元保证金。如果被告实验中学违约，保证金归原告。2、双方在签订协议后，如果一方违约，应赔偿对方违约金，并赔偿损失200万元。合同签订后，被告实验中学扒掉原告的建筑物包括：房屋130间、污水沉淀池1个、围墙4条、铁艺围墙3条、钢板屋顶停车场1个。2015年8月11日，河南正泰房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告一份，被告实验中学扒掉原告的建筑物总价值为1818024元。 本院认为，原告四通公司与被告实验中学签订的租赁合同为有效合同。被告实验中学逾期未支付租金，没有按约定建教学楼一栋，被告实验中学经原告催告迟延履行合同主要义务，致使双方的合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。原告要求被告实验中学支付拖欠的租赁费25万元，本院予以支持；原告要求被告实验中学支付违约金、赔偿损失200万元，经评估，被告实验中学扒掉原告的建筑物价值1818024元，被告实验中学应予赔付1818024元。被告实验中学辩称，被告齐良的行为是个人行为，与被告实验中学无关；被告实验中学原法定代表人齐良使用的公章不是学校的公章。因被告实验中学逾期未缴纳鉴定费用及样本，视为放弃申请鉴定，本院对合同印章为被告实验中学的印章予以采信。被告齐良签订合同时为被告实验中学的法定代表人，合同加盖有被告实验中学印章及齐良的签名，因此齐良的行为为职务行为，是代表被告实验中学签订的合同，被告实验中学应当承担合同的权利义务。被告实验中学法定代表人的更换以及齐良与李秀华的离婚，并不能免除被告实验中学该合同的权利义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除2011年6月10日原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学签订的租赁协议； 二、被告周口市实验中学支付原告鹿邑县四通食业有限公司租赁费25万元； 三、被告周口市实验中学赔偿原告鹿邑县四通食业有限公司损失1818024元； 四、驳回原、被告的其他诉讼请求。 上述第二、三项，自判决生效后十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24800元，评估费20000元，合计44800元，由被告实验中学承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 张永乾 审判员 魏 峰 审判员 夏治国 二〇一五年九月十四日 |
