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河南省周口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）周民终字第1944号 上诉人（原审原告）李亚炜，男，1985年12月31日生，汉族，住河南省周口市。 委托代理人李飞甲、宋军魁，河南众望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南宋基投资有限公司周口分公司。住所地：周口市八一路南段。 法定代表人张增强，该公司经理。 委托代理人周军伟，河南众望律师事务所律师。 上诉人李亚炜因与被上诉人河南宋基投资有限公司周口分公司（以下简称宋基公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第00575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李亚炜的委托代理人李飞甲、宋军魁，被上诉人宋基公司的委托代理人周军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，李亚炜与宋基公司于2013年10月17日签订了联盟新城第61幢2单元七层702号住宅买卖合同一份，李亚炜用部分现金和部分按揭贷款两种方式支付了全部房款；合同约定该幢住宅楼共有七层，2014年11月30日前交房。合同签订前，李亚炜在宋基公司售楼人员陪同下到该小区已建成的其他住宅楼做过实地考察，对拟购房屋有大概了解，房屋建成后实测建筑面积与合同约定的建筑面积139.7平方米一致。双方纠纷起因于合同所附户型图注明带露台，实际交付的房屋没有露台。宋基公司提供的该幢住宅楼第六层住宅平面图显示，第六层与702号住宅同一布局位置的住宅有两处露台，面积分别为4560mm×1560mm（7.11㎡）和2610mm×1860mm（4.85㎡）。按照建筑面积计算规范，露台不计入房屋建筑面积。 原审认为，公民合法的民事权益受法律保护，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本纠纷中，关于购房合同双方是否约定有露台，宋基公司是否有恶意变更房屋结构、故意欺诈购房人的行为，或是否存在工作失误，应从露台在整套住宅中的功能地位、经济价值以及变更程序的责任代价来判断，进而确定造成合同与实物差异的本质原因及是否具备解除合同的法定条件。建筑学意义上的露台，是指设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有维护设施的平台。由此可知，露台具有使用价值，又不增加房屋价格，房屋开发商常以露台作为促销手段。若在上层住宅增设一处露台，则对应下一层住宅同一位置将增加一定的建筑面积。面积决定房屋价格，价格直接影响销售业绩。宋基公司不可能作出对自己不利的设计变更，况且更改建筑设计须由建设方、规划方、设计方和施工方按法定程序进行，任何一方擅自更改施工方案都会有承担法律责任的风险。因此，本案宋基公司没有动机、也没有证据证明其有擅自恶意更改建筑设计方案的行为。宋基公司的过错责任主要在于签订购房合同时，没有主动向李亚炜阐明房屋时否附带露台，并明确记载在合同内。从房屋结构和建筑面积计算规范来分析，露台不是某一住宅房屋的组成部分，不是房屋产权的组成部分，也不是购房合同明确约定的必有项目。购房合同第十七条第一项约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼的全体业主所有。据此，每户购房业主对露台不具有专有使用权。宋基公司在购房合同中所附房屋平面图，应是一份尚未核准的示意图，对李亚炜选择房屋具有一定误导作用，李亚炜对露台功能的预期没有实现，宋基公司应对自己的过错承担相应的民事赔偿责任。但露台的存在与否不影响决定某单一住宅套房整体使用功能和价值。因此，宋基公司在有无露台问题上事先未尽准确告知义务，对李亚炜的购房合同利益不构成欺诈，购房合同应为合法有效，不具备解除合同的法定条件。本纠纷经原审法院多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七之规定，判决：一、河南宋基投资有限公司周口分公司于判决生效后七日内赔偿李亚炜损失三万五千元。二、驳回李亚炜的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由河南宋基投资有限公司周口分公司负担1000元，李亚炜负担8000元。 上诉人李亚炜不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，宋基公司在双方签订购房合同时存在欺诈行为，双方所签合同应属无效合同，请求二审查明事实，撤销原判，依法改判支持李亚炜在一审中的全部诉讼请求。 被上诉人宋基公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决适当，要求二审法院查清事实，维持原判，驳回李亚炜的上诉请求。 本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，在二审过程中，李亚炜向法庭提交四张室内的照片及周口市商品房买卖合同备案表、个人住房公积金借款合同书，证明目的：致使交付的房屋和合同签订的不一致的原因是备案表登记的房子和交付的房子不一致；一张光盘和一份入住通知书，证明目的：宋基公司向李亚炜交付的61号一单元702号房屋并不存在，宋基公司存在销售欺诈，李亚炜的合同目的并不能实现。宋基公司对上述证据的质证意见为：61号楼存在一单元和二单元，但是只有二单元有702号，照片显示的和房屋设计图一致，备案表和宋基公司提供的不一致，应以房产部门备案的为准，个人住房公积金是李亚炜和住房公积金管理中心签订的，和宋基公司无关，宋基公司不知道什么情况。入住通知书并没有宋基公司的签章，并不能证明其真实性。宋基公司向法庭提交一份合同备案表，证明目的：其所提交合同备案表和房产局存档的一致，经过向房产局核实整个61号楼只有一个702号。李亚炜对该证据的质证意见为：该备案表有明显的涂改痕迹，不能作为有效证据使用。经宋基公司申请，本院依职权向房产部门调取了一份材料，证明61号楼只有一个702号房屋，该房屋登记购买人为李亚炜的事实。双方当事人对本院调取证据的真实性均无异议。 本院认为，双方于2013年10月17日签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容也无违反法律法规之处，虽然双方所持有的合同在第三条第一款一项上有不一致之处，但经法庭核实，宋基公司所卖给李亚炜的61号楼只有一个702号房，且在房产部门登记的61号楼702号房的房主也是李亚炜，因此原审认定双方所签购房合同为有效合同并无不当，李亚炜称宋基公司在向其销售房屋时存在欺诈行为，双方所签合同应为无效合同的上诉理由，与法庭所查明的事实及法律不符，故不能成立，本院不予支持。根据双方所签购房合同的约定，每户购房业主对露台不具有专有使用权，露台的面积并未计算在购房合同中关于建筑面积的约定中，也不是购房合同中明确约定的必有项目，考虑到宋基公司在有无露台的问题上并未对李亚炜尽到准确告知的义务，原审酌定宋基公司赔偿李亚炜损失35000元符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8000元，由上诉人李亚炜负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 凯 审判员 王红飞 审判员 王 璐 二〇一五年九月十六日 |
