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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民二初字第00232号 原告轩德成。 原告王玲玲。 委托代理人轩德成，系原告王玲玲的丈夫。 被告王艳红。 原告轩德成、王玲玲因与被告王艳红房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告轩德成、原告王玲玲的委托代理人轩德成，被告王艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告轩德成、王玲玲共同诉称：被告于2007年初租赁原告位于许昌市魏都区文化路3号附1号门面房三间及院内两间房屋，从事加工被子的经营活动。2010年12月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，就租赁房屋的面积、租金、期限作出约定。合同签订后，被告一直租赁原告的房屋。现原告准备收回房屋自用，并已于2013年6月24日通知被告，但遭到被告无理拒绝。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、要求被告搬出所租房屋，并补交所欠房租金；2、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：要求被告搬出所租房屋，并补交所欠租金（自2013年7月至起诉之日欠付租金为9900元，此后至被告搬出房屋为止按月租金900元另行计算）。 被告王艳红辩称：首先，原告所称被告欠其房租不属实，原告据以起诉的是原先的房屋租赁合同，但是原租赁合同早已发生变更，原租赁合同已经不起作用了，而且被告所租原告的房屋已经经过拆迁，原告已经领着人把房屋拆过，派出所对此也有记录；其次，被告在租赁房屋期间对房屋进行过多次修复，被告同意向原告支付房租，但是前提是原告必须先向被告支付房屋修理费。 原告轩德成、王玲玲为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系；2、2013年5月8日的收到条一份，用以证明被告向原告支付2013年5月、6月两个月的房屋租金共计1800元及被告向原告支付房屋租金至2013年6月的事实；3、原告轩德成、王玲玲的结婚证一份，用以证明二原告系夫妻关系，原告的诉讼主体适格；4、2014年5月6日许昌市高级中学的证明一份，用以证明本案房屋系由许昌市高级中学分给原告的，原告具有合法产权及合法居住权。 经质证，被告王艳红认为：对第一份证据的真实性没有异议，但该合同租赁期间已届满，且已经发生变更。对第二份证据的真实性没有异议，但是之后的房屋租金也支付过，被告向原告支付房屋租金至2013年8月份。对第三、四份证据没有异议。 被告王艳红为支持自己的答辩主张，向本院提交的证据有：2013年9月2日的收到条一份，用以证明被告已经向原告支付2013年7月、8月份租金500元及房屋租金已向原告支付至2013年8月份的事实。 经质证，原告轩德成、王玲玲认为：该收到条属实，被告向原告支付了2013年8月份的500元租金，但2013年7月份的租金并未向原告支付。 经审核，本院认为：原告轩德成、王王玲玲提交的证据内容真实、来源合法、与本案的待证事实相关联，故本院予以采信。被告王艳红提交的证据，原告对其真实性予以确认，但对其证明目的提出异议，认为被告仅向原告支付了2013年8月份的房租，2013年7月份的房租未支付。经审核，本院认为，根据该份证据上所载明的内容，仅能证明被告向原告支付了2013年8月份的房租，故对原告所提异议予以采信，对被告的证明目的不予支持。 根据上述有效证据及庭审笔录，本院确定如下案件事实： 被告王艳红租赁原告轩德成、王玲玲位于许昌市文化路3号附1号的房屋用于经营，双方于2010年12月20日签订《租赁合同书》一份，内容为：“甲方轩德成乙方王艳红一、甲方位于许昌市文化路3号附1号门面房三间共30平方米，院内两间共26平方米；二、双方商定，租赁期暂定两年，月租金700元，每月6号交本院租金，租赁期满双方无异议时可自动延期；三、乙方不能转让甲方房屋，不得随意改变房屋结构，小修乙方承担；四、此房屋为甲方自建房，没有房产证，学校有随时收回的可能，如学校或开发商收回时，乙方必须无条件及时搬走，甲方退回所剩余房租金。以上四条双方签字生效。”原告轩德成、被告王艳红在该租赁合同上签字、捺印。 上述租赁期间届满后，双方对续订租赁合同均无异议，按照约定，租赁合同自动延期，双方未再另行签订书面租赁合同，仅通过口头形式将房屋租金变更约定为每月900元，且已实际履行。被告按照每月900月的约定将房屋租金支付至2013年8月份，其中2013年7月份的房租未向原告支付。自2013年9月起，因许昌高级中学对外发出房屋强制拆迁的公告，被告未再向原告支付房租。 另查明，本案房屋至今未被强制拆除，仍由被告使用。 本院认为：原、被告双方于2010年12月20日签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效。被告在该租赁合同约定的租赁期间届满后继续使用租赁房屋，原告对此未提出异议，应视为双方当事人形成续订租赁合同的意思表示，根据法律规定，该租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁。原租赁期间届满后，双方当事人通过口头形式将房屋租金变更约定为每月900元，并已实际履行，该租金约定合法有效。双方当事人应当按照《租赁合同书》及新的租金约定全面履行自己的义务。《租赁合同书》第四条约定了涉案房屋系自建房，没有房产证，学校有随时收回的可能，如学校或开发商收回时，被告必须无条件的及时搬走，原告退回所剩余租金。根据该条约定，如发生房屋动迁情况，原告有权要求被告腾交房屋。本案中，2013年9月，许昌高级中学对外发出房屋强制拆迁公告，庭审中被告表示对此知情，并表示原告曾要求其腾交房屋，因此被告应当按照约定及时腾交房屋，但被告至今并未腾交房屋，且于2013年9月起未再支付房屋租金。故原告要求被告王艳红腾交房屋并支付自2013年9月1日起至被告腾出房屋之日止的房屋租金（按约定的租金每月900元计算）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告要求被告王艳红支付欠付的2013年7月份的房屋租金900元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，被告王艳红关于其已经支付2013年7月份租金的辩称，没有证据支持，本院不予采信。原告要求被告支付2013年8月份的租金900元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告王艳红关于其在租赁房屋期间对房屋进行过多次修复，共花费修理费用2万余元，该部分费用应在原告主张的房租中予以抵扣的答辩主张，没有提供证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告王艳红于本判决生效后十日内腾空其租赁原告位于许昌市文化路3号附1号的房屋，并将该房屋返还给原告轩德成、王玲玲； 被告王艳红于本判决生效后十日内向原告轩德成、王玲玲支付欠付的2013年7月份的房屋租金900元及自2013年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（按照每月900元计算）； 驳回原告轩德成、王玲玲的其他诉讼请求。 |
