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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民二初字第00408号 原告：王伟兵。 委托代理人：张俊业，北京德恒（郑州）律师事务所律师。 被告：陈秀花。 被告：陈海斌。 二被告共同委托代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：李新霞，河南君志合律师事务所律师。 原告王伟兵因与被告陈秀花、陈海斌房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告王伟兵的委托代理人张俊业，被告陈秀花、陈海斌及其共同委托代理人周凯、李新霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟兵诉称，2010年11月11日，原告通过中介金馨园房产信息中心的王海军，看上了一套位于冯庄街48号上下二层独院，价格405000元。房屋所有权人陈秀花委托其弟弟陈海斌与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：签订合同同时付定金2万元，余款于2010年11月20日前付清，房屋于2010年11月20日前交付。2010年11月12日，为了完善手续，原告与被告陈秀花又签订了一份《房屋买卖协议书》，相关人员在该协议上签字确认。两份合同明确约定交付了房款，被告按照合同约定交付了房屋及部分相关产权证件，但是被告却故意隐瞒《国有土地使用证》不予交付，并且到目前为止拒不配合履行房产过户义务。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告交付国有土地使用证，并履行房屋过户义务；2、被告赔偿违约金121500元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告陈秀花、陈海斌辩称，1、原告起诉事实理由不成立，在双方签订房屋买卖合同后，原告从未找过被告说过办理过户手续的事项，被告从没有拒绝过协助原告办理过户手续，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金；2、关于土地使用权证的问题，因为土地上有被告的房屋，因此该土地使用权应当由原被告在房屋登记部门进行分割，不应由原告全部所得，故应当驳回原告的该诉讼请求；3、因该土地使用证上的所属房屋发生争议，被告已经向法院提起诉讼，法院应当中止诉讼，以另案裁判结果为依据。 另外，补充一点，土地使用权证不能交付原告的原因是因为土地使用权的状态是双方共有，土地使用权证也不是办理房屋过户的必须手续，因为房屋登记管理办法规定的办证的手续有房屋所有权证就可以了，而房屋所有权证被告当时已经交付给了原告，因此原告提出被告违约不符合事实。 原告王伟兵为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有： 第一组，原告王伟兵的身份证，用以证明原告的身份信息和诉讼主体资格适格。 第二组，公证书及被告及相关人员的身份证（共10页），用以证明本案所涉房屋的产权归属和被告的身份。 第三组，房屋买卖合同两份，包括收到条及付款凭证（共四份），用以证明双方买卖合同的约定情况及双方权利义务的情况，双方买卖房屋包括自建房。 第四组，房产证及土地证，用以证明房屋的登记及土地的登记情况。土地证的来源是买卖房屋之后，因为被告拒不配合，去当地司法所找原告调解这个事情，让原告再补给被告点钱，被告才愿意协助办理房屋过户手续，原告是在司法所看到的土地证。 第五组，证人证言，请求王敏军出庭作证，其系当时的中介，她知道当时双方到底协商买卖哪块房屋，其出庭证人证言用以证明涉案房屋买卖的真实情况。 经质证，被告认为，对于第一组证据，对王伟兵的身份证没有异议。 对于第二组证据，对原告提交的该组证据中的被告及相关人员的身份证没有异议，但恰好说明被告是兄妹七个人对父母遗留的房产享有权利。对公证书没有异议，但是需要说明的是，公证的内容是陈秀花、陈海斌等兄妹七人有权继承其母亲的遗产，该遗产的权利人是兄妹七人，其中有171.28平方由兄妹六人放弃继承，归陈秀花一人享有。但是其他房产权利人仍然是陈秀花兄妹七人，公证书仅仅公证了171.28平米的房屋。 第三组，对该两份房屋买卖合同，1、2010年11月11日的买卖合同，该买卖合同不发生法律效力，因为陈海斌不是房屋的所有权人，其不能代表其他权利人签订该买卖协议，而且该合同所写的面积是80多平方，而房屋的实际面积是280多平方，因此该合同不能证明被告将房屋包括自建房全部卖给了原告，而且该协议是签订在2010年11月12日合同之前，应当以后合同为准。2、对2010年11月12日的房屋买卖合同无异议，系双方真实意思表示，该合同上明确载明了房屋买卖标的，并不包含原告所主张的自建房，该买卖协议就是171.28平方房屋的买卖协议，该协议上甲方签名是七个人，应以该协议为准。3、关于银行的业务凭证，该凭证上显示的是31万，不清楚与本案是否有关联。4、对收到条没有异议，与公证书是一致的，能够说明双方买卖的是171.28平方房屋，而不包括自建房，自建房仍为七兄妹的共同财产。 第四组，对房屋所有权证没有异议，恰好说明原件在原告手中，说明被告已经履行了自己的义务。关于土地证，原告的说法是不真实而且是没有依据的，因为自建房并没有卖给原告，当时被告发现原告向冯庄街棚户区改造部门隐瞒真实情况，虚假的申报了补偿的事实后，才知道原告将属于被告的自建房占有，并称是原告自己所有，当时在冯庄街的居委会和司法所，被告递交了材料和申请。双方是在这种情况下坐到一起进行调解，原告当时明确提出在自建房中放有被告的物品，原告已经将自建房中的物品自行处理，此时，被告才知道原告私自占有了全部房屋。 此外，原告在举证过程中，称在司法所进行调解时，主动向被告进行补偿，如果双方之间买卖合同中包括自建房，原告是不会主动要求补偿的，因此事实是双方之间的买卖合同是没有将自建房卖给被告的，所以原告才会提出向被告补偿。 第五组，该证人与原告是有利害关系的，其证人证言不足以采信，且其证人证言不真实，存在矛盾，她说第一份合同中是原告与陈海斌签的，其他兄妹都在外地，既然其他人都在外地怎么能够将房屋的权利全部由陈海斌一人处分。此外，证人称出租房屋时，自建房中存在物品，但是后原告自己称自建房中的物品全部由原告自己处理了。第二份合同是真实意思表示。证人的个人证言不能证明房屋买卖包括自建房，更不能对抗2010年11月12日的房屋买卖协议书。 此外，证人称被告将房子的钥匙全部交付给了原告不属实，当时是陈保欣将钥匙交付给原告的，并且只是交付了房产证项下房屋的钥匙。 |
