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法定代表人范宝堂，总经理。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 原告卿利与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出受理决定，于2014年10月23日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，于2014年10月24日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告卿利的委托代理人王小三、被告中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年11月26日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第5号商住楼1单元23层2302号房，房屋总价款407375元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至起诉之日该房屋仍不具备交房条件。合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。现起诉要求：⒈被告支付原告逾期交房违约金53366.13元（违约金从2012年9月1日开始暂计算至2014年6月17日，之后逾期交房违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至房屋实际验收合格之日止）；⒉诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、被告已经履行了交房义务。被告通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日；2、焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天；3、合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于一方当事人明显不公平，被告请求对合同违约条款予以调整。 根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据。 围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：原告的身份证复印件一份、原告购房款收款收据一份、房屋买卖合同一份，共同证明截止到开庭当日，被告未按照合同约定将房屋交付给原告，应按照合同约定的逾期交房的违约金交付原告。 被告质证认为，对原告提交的证据真实性均无异议。 对原告所举证据，本院认证如下：原告所举证据均真实有效，予以确认。 被告提交证据材料如下：1.监理公司停工说明一份；2.焦东路桥封闭时间公告报纸二份；3.焦东路桥附近商铺情况说明三份；4.南水北调办公室证明一份；5.焦东路桥规划图一份；6.焦东路-中海丽江项目照片四张，以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实。以上证据需要说明的是：中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。规划图中的红色粗线为南水北调施工围墙（即照片中的围墙广告牌）将中海丽江施工工地全部围挡，焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，焦作日报的配图可以反映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。7.2013年11月2日入住办理流程表各一份，共同证明被告积极履行交房的事实。8.承诺书一份，证明原被告已经达成承诺，原告承诺不在以任何方式提出任何要求。后被告于2015年9月7日向本院提交证据9收到条一份，证明原告已经收到过被告的赔偿金，且同庭审时提交的承诺书相印证，原告不再对被告提出任何赔偿要求。 原告质证认为，证据1仅是对建设方出具的情况说明，被告系开发商，与原、被告之间签订的合同没有任何关系；焦东路封闭不属于不可抗力的情形。对证据2质证意见均同证据1。证据3和本案没有关联性，均不予质证。对证据4真实性无异议，但原告认为和本案没有关联性。对证据5有异议，该份规划图不完整，从该证据可以看出来，被告开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，也就是规划图中未显示的6-8号楼的情况，即没有显示新安路。也就是焦东路不是被告施工1号楼和5号楼所需的必经道路，被告可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主之间没有任何关系。被告作为开发商可以向建筑方索要而不是由原告方承担。对证据6真实性无异议，但其指向有异议，照片显示的仅是现状。对证据7中的流程表真实性无异议，但指向有异议。该表只能证明原告在2013年11月2日收到房子的钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续。对证据8真实性有异议，该承诺书并非原告真实意思表示，且是在被告员工欺骗下书写的，其内容中的违约金过低，请求法庭予以调整。对证据9真实性无异议，但证明指向有异议，原告收到的违约金明显低于合同的约定违约金，请求法庭予以上调。 对被告所举证据，本院认证如下：证据1、3、5，原告异议成立，对停工情况说明、商铺情况说明、规划图的真实性不予确认，对证据2、4、6的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；对证据7入住办理流程表真实性予以确认，对被告所称指向不予确认。对证据8结合其他证据予以认定。证据9真实有效，予以确认。 经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月26日，以原告卿利为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第5号商住楼1单元23层2302号房，该商品房用途为住宅，建筑面积106平方米，总金额407375元。买受人于2011年11月26日将总房款407375元整一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 |
