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被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。 法定代表人范宝堂，总经理。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 原告胡素歌与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日作出受理决定，于2015年6月8日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2015年6月9日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理，原告胡素歌的委托代理人王小三、被告中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年12月14日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼1单元7层719号房，房屋总价款128146元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至2013年12月31日原告才拿到房屋钥匙，但未交付房屋单体验收合格证明。原告发现房屋基础设施、公共配套均未正常运行。现起诉要求：⒈被告支付逾期交房违约金12455.79元；⒉被告支付基础设施、公共配套未正常运行的违约金6215.08元；⒊诉讼费由被告承担。 被告辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务。焦东路桥的封闭施工对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，被告请求法院对合同违约条款予以变更。原被告已于2014年10月7日达成承诺，请求驳回原告诉讼请求。 根据原被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告诉讼请求的依据。 原告提交证据材料如下：⒈原告身份证，证明原告的诉讼主体资格且是购房合同相对方；⒉房屋买卖合同、购房收据2份，证明原被告间买卖合同成立，原告已履行交款义务，截至开庭之日被告仍未将房屋交付给原告，应承担违约责任；⒊银行按揭贷款合同，证明原告未违约。 被告质证认为，对原告证据1-证据3真实性均无异议，但证据3与本案无关。 对原告所举证据，本院认证如下：证据1-证据3均真实有效，予以确认。 被告提交证据材料如下：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务；⒊收据，证明原告逾期交款；⒋承诺书，证明原告承诺不再向被告以任何方式提出任何请求。 原告质证认为，对被告证据1有异议，停工说明是对建设方出具的，被告系开发商，停工说明和报纸与原被告之间签订的合同没有任何关系，焦东路封闭不属于不可抗力；商铺情况说明和本案没有关联性；南水北调办公室证明真实性无异议，但和本案没有关联性；规划图有异议，不完整，规划图显示被告开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，未显示6-8号楼的情况，即没有显示新安路，焦东路不是被告施工1号楼和5号楼所需的必经道路，被告可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主没有关系，被告作为开发商可以向建筑方索要；照片真实性无异议，但仅显示现状，但其指向有异议；证据2真实性无异议，指向有异议，只能证明原告收到房子钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续；证据3无异议，但延迟交付购房款和原告无关；证据4真实性无异议，按照双方签订的合同，被告方应支付原告违约金12455.79元，但其仅赔偿2000余元，请求法庭对违约金予以上调。 对被告所举证据，本院认证如下：证据1原告异议成立，对停工情况说明、商铺情况说明、规划图的真实性不予确认，对2份报纸、南水北调办公室证明、照片的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；证据2、证据3真实性均予以确认；证据4真实有效，予以确认。 经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月14日，以原告胡素歌为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼1单元7层719号房，该商品房用途为住宅，建筑面积42平方米，总金额128146元，买受人于2011年12月14日前支付58146元，剩余房款70000办理按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 被告于合同签订当日收取原告房款58146元，于2012年6月2日收取房款70000元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年10月31日，原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购房屋总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。 2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。 2014年10月7日，原告收取被告支付的延期交房违约金2055元，并于当日出具承诺书，承诺被告支付原告该笔违约金后，原告与被告再无其他任何纠纷，保证以后不再以任何理由、任何方式对被告提出任何要求。 |
