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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）山民二初字第00023号 原告贾小秋，男，45岁。 原告高蓉，女，39岁。 二原告共同委托代理人王琛，河南星歌律师事务所律师。 二原告共同委托代理人祝佩佩，河南星歌律师事务所实习律师。 被告李艳，女，42岁。 委托代理人谢旺龙，河南飞龙律师事务所律师。 第三人王宏军，男，45岁。 原告贾小秋、高蓉与被告李艳，第三人王宏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，于2015年1月29日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，向第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，向二原告送达了举证通知书等，于2015年6月18日向第三人送达了开庭传票，于2015年6月20日向被告送达了开庭传票，向二原告送达了开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告贾小秋、高蓉及其委托代理人王琛、祝佩佩，被告李艳及其委托代理人谢旺龙，第三人王宏军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称，2009年8月1日。第三人王宏军与被告李艳签订房屋租赁合同，将位于山阳区焦东中路艺新2号楼的门面房租赁给李艳使用。2014年6月13日，原告贾小秋、高蓉与第三人王宏军签订房屋买卖合同，将房屋卖给二原告并办理了过户手续。依据合同法相关规定，被告李艳应当继续履行合同义务，但其经原告和第三人催告至今不支付所欠租金。二原告购买房屋是共同购买，办理房产证也是先办理一个大证后分开成两个证；房屋出租时所约定的租金也是两间房屋共同的，并未分别约定哪一间房屋租金是多少钱，所以二原告只能共同起诉。现起诉要求：⒈解除被告李艳与第三人王宏军之间签订的房屋租赁合同；⒉被告支付房屋租金16800元；⒊诉讼费等由被告承担。 被告辩称，二原告要求解除合同和支付租金的诉讼请求不应支持。原告不履行披露租赁房屋买卖真实价格的义务，被告依法享有不履行租金交付的抗辩权。被告作为承租人享有优先购买权及衍生权利成交价格知情权，买卖双方向承租人披露交易价格是应尽义务，且应在成交之前先行披露，征询承租人是否购买，但原告不仅没有事前披露和征询，也未事后及时负责地如实披露。无论买卖双方交易价格的披露义务和承租人的租金交付义务是否有履行先后顺序，被告作为承租人均依法享有不履行租金交付义务的抗辩权；买卖双方真实交易价格为60万元左右，而向被告披露的交易价格是80万元，而且事前不披露，致使被告优先购买权受到严重侵犯，仅交易价差一项直接经济损失就为20万元。二原告不顾被告的优先购买权和经济利益受到严重损害，以较低价格购买房屋，严重丧失商业信誉，被告享有中止履行交付租金的权利；被告和第三人作为新老房东未和被告履行交接手续，应交租金从何时起算无法确定，致使租金无法交付；原告没有催告，也没有通知被告确定合理期限，不符合解除合同的法定条件；被告已起诉请求撤销买卖双方的买卖行为，被告是否负有向原告交付租金的义务处于不确定的状态，本案依法应中止审理；二原告对本案租赁物房屋既不是共同共有也不是按份共有，而是个别单独所有，因此不享有共同提起诉讼的权利，不享有共同原告主体资格，而且诉讼请求也应分别单独列出，应分案起诉。 第三人述称，被告称其不知道房屋是否买卖不属实，第三人在一年前就已告知被告要出售房屋，期间有别的人看过房。被告当时是以该房屋没有土地使用证无法办理贷款为由而不购买，与价格无关。被告称第三人和二原告的房屋买卖事前没有征询她的意见，没有向她披露不属实，二原告多次上门看房，且在买卖过程中进行房屋评估和测绘，被告均知道，当时也没有表示异议，说明被告无意购买该房。第三人与二原告间的交易价格是80万元，评估价格是50多万元，按照房管局规定我们之间的买卖是按照评估价交税和办理手续的，以上情况都已告知被告。至于租金问题，在第三人与二原告房屋买卖手续完成之后，第三人曾带二原告去见过被告，二原告拿出他们办理的新房产证原件让被告看了，被告也复印了新房产证，第三人和二原告也告知被告从2014年7月1日开始，房屋租金应交给二原告，月租金2100元。 根据原被告、第三人的诉辩陈述意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈二原告是否具备要求解除第三人王宏军与被告李艳签订的房屋租赁合同的条件；⒉被告应否向二原告支付租金16800元；⒊二原告是否具备共同原告主体资格，本案是否应分案审理。 二原告共同提交如下证据：⒈房地产买卖契约、房产证2份，税收缴款书2份，证明二原告向第三人购买涉案房屋及办理过户手续；⒉房屋租赁合同复印件，证明被告承租涉案房屋。 被告质证认为，对二原告证据1中房地产买卖契约真实性有异议，该契约不仅和房产证载明的单独所有不一致，且与房地产管理机关登记备案的买受人主体、房屋面积、买卖价格均不一致；房产证无异议，税收缴款书关联性有异议，不再发表质证意见；证据2真实性无异议，指向有异议，该合同载明月租金1900元，非2100元，合同载明租金价格根据市场平均租金水平双方协商一致变更，现双方并未协商一致。 第三人王宏军质证认为，对二原告证据1、证据2均无异议。 对二原告所举证据，本院认证如下：证据1中被告就房地产买卖契约提出的异议成立，但其与登记备案的契约内容不一致不足以影响对于原告所称指向的认定，且房产证及税收缴款书均真实有效，对原告所称证明指向予以确认；证据2真实有效，予以确认。 被告提交如下证据：⒈房地产买卖契约复印件2份，系被告在其他案件中申请法院向房地产管理机关调取的证据，证明二原告及第三人向被告告知的交易价格不真实，两者相差20余万元，二原告及第三人侵犯了被告的知情权和优先购买权；⒉光盘1张，内存视频2段，二原告及第三人侵犯了被告的知情权和优先购买权。 二原告共同质证认为，对被告证据1、证据2真实性均无异议，指向有异议，均不能证明被告所称的指向，相反被告已自认第三人就涉案房屋的买卖履行了通知义务，房屋登记中的房地产买卖契约是根据房管局的要求签订和备案的，该契约中的交易价格为房管局评估的价格，都属于房屋登记的范围，不能证明二原告证据1中房地产买卖契约不真实，且被告对80万元的交易价格是清楚和认可的，且该2组证据与本案争议焦点无关。 第三人质证认为，对被告证据质证意见与二原告相同。 对被告所举证据，本院认证如下：对证据1、证据2真实性均予以确认，对其证明指向将结合其它证据综合予以确认。 |
