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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）山民二初字第00174号 法定代表人苗永丰，总经理。 被告贾玉亭，男，66岁。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告贾玉亭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出受理决定。于2015年4月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告迎宾物业公司的法定代表人苗永丰、被告贾玉亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司和恒基花园的开发公司恒基置业公司签订物业服务合同，开始对恒基花园做物业服务，之后让价格事务所做了物业费标准价格测算报告。原告作为服务行业，为了不伤害被告的尊严，能让被告感动，对被告提出的各种各样不交物业费的理由，很多不是物业应该解决的问题，原告也做了大量的协调工作。但很长时间以来，原告靠高息借贷经营，不得已才起诉被告。现起诉要求：⒈被告承担物业费3730元，融资费586元；⒉被告承担电梯、水泵、监控及其他公共设施维修费用360元、滞纳金130元；⒊被告承担交通及其他费用320元及本案诉讼费。 被告辩称，我在恒基花园有两处房子，电梯房面积是97平方米，多层房屋面积是160平方米，于2003年入住多层房屋，2011年入住电梯房后就不在多层房屋居住，原告于2011年进驻该小区进行物业管理。被告不同意支付原告所要求的各项费用，被告的确欠原告两处房屋的物业费，具体数额不清楚。被告不付物业费是有原因的，被告于2011年10月入住电梯房，是开发商已精装好的房屋，交了一年的物业费1174元，入住以后大概两个月后发现水管漏水、壁纸变色，向物业反映该问题后，物业没当回事，只是到家看了看，并未进行修复，现在壁纸裂缝仍然存在；被告的房子装的是地暖，2012年冬天供暖时，由于公共供暖管道裂缝，试暖气的时候导致木地板下方积水，地板经浸泡现已变形起泡，被告向原告反映，原告未作处理；原告存在不作为现象，原来还有门岗，只是不负责任什么都不管形同虚设，后来又开始在门岗卖东西，这两年连门岗都不设了，2015年3月18日晚上，一个小区里丢了7台电动车的电瓶，还是在物业办公室门口，小区没有保安，还经常发生停放的车辆被乱划的现象；2013年春节前及夏天，发生过两次小区门口垃圾成山，无法通行，反映过后才处理；关于电费的问题，物业公司本是代收电费，按规定应为每度电0.56元，但原告按每度电0.58元收取，原告甚至指挥其电工偷电，导致整个小区停电，供电局因此对原告进行处罚，原告却将罚款的钱分摊到小区里每家住户30元，这个钱被告已支出；2012年原告统一办理煤气卡，向各户分发时要求每户交纳3元钱；原告转交小区内住户的快递，每转交一件收取2元钱；小区内车辆乱停乱放，原告带头不维护环境，还放了个破沙发拉铁链占位置，有很多住户跟风拉链子占地方，导致小区内到处拉的都是链子；单元进门大厅吊顶、灯、监控均坏了，不维修，到处乱贴小广告，也不清理；电梯经常出问题，有时候会突然下降一两米，步梯从来没打扫过，各种废纸屑塑料袋都不清理；多层房屋楼梯没有灯光，楼梯的电都被停了，小区路面都是裂缝，迟迟不整修。整个小区脏乱差，所以被告拒绝交物业费。 根据原被告的诉辩意见，经合议庭评议，归纳案件争议焦点为：原告诉讼请求的依据。 原告提交的证据材料为：⒈物业管理委托服务合同、物业管理协议，证明原告进驻恒基花园小区进行物业管理服务的依据；⒉成本认证报告目录、报告4页、明细表2页，证明原告收费标准；⒊物业费催缴告知书照片打印件，证明原告向被告催缴物业费。 被告质证认为，对原告证据1真实性无异议，但是我仅就高层的房屋签订了协议，多层房屋未签订协议，原告并未按协议履行其职责；证据2有异议，高层房屋原告按每平方1元钱收取与认证的物业费每平方每月0.91元不符，不清楚原告对多层房屋物业费的收费情况；证据3有异议，被告没有见过该告知书。 对原告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2真实性均予以确认；证据3原告未能提供原件且被告提出异议，不予确认。 被告提交的证据材料为：⒈被告家壁纸照片3张，证明壁纸因管道漏水产生裂缝洇水；⒉电梯口照片2张，证明小区里存在乱贴小广告不清理现象；⒊小区院内照片4张，证明小区内各种车辆乱停乱放；⒋步梯间照片3张，证明步梯间各种纸屑、塑料袋、杂物不清理；5、⒌五号楼公共大厅照片1张，证明大厅的灯坏了不修理；⒍“焦作市发改委关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复”网络下载打印件，证明批复中的标准于2013年4月19日作出，是关于该小区前期的物业服务费标准，自2013年4月19日就不应以批复中的标准收取物业费；⒎收款收据2张，证明原告分别缴纳了两年的物业费，均为1174元。 原告质证认为，对被告证据1真实性无异议，但被告家室内壁纸出现问题后，原告多次与开发公司恒基置业公司联系未果；证据2真实性无异议，小广告原告不停清理又不停地产生；证据3真实性无异议，车辆乱停乱放，原告尽力管理也协调110来管，有收费车棚，由于部分业主不交车棚费用，才乱停乱放的；证据4真实性无异议，对于步梯间垃圾原告并非坐视不管，原告通知三次业主未清理，原告就自行清理了；证据5真实性无异议，该问题经业主反映已解决；证据6真实性无异议，原告收费的标准并没有超出发改委所定的标准；证据7无异议。 对被告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据7均真实有效，予以确认。 经庭审质证，依据有效证据以及原被告双方的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月20日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量标准和费用等，其中物业管理服务质量标准为房屋外观完好整洁，屋面及房屋渗漏30日修复，道路、室内外排水每半年清理一次，公共场地每天清扫，楼道卫生每天清扫、保洁一次，定期组织实施化粪池清掏，室内外停车场24小时看管，实行24小时值班制度，轮流值守；物业管理服务费为住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按一元／平方米向乙方缴纳。 |
