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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）山民二初字第00173号 法定代表人苗永丰，总经理。 被告王雅琼，女，汉族，36岁。 委托代理人秦晶，男，汉族，36岁，系被告丈夫。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告王雅琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出受理决定。于2015年4月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告迎宾物业公司的法定代表人苗永丰、被告王雅琼及其委托代理人秦晶到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告诉称，2011年9月根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司和恒基花园的开发公司恒基置业公司签订物业服务合同，开始对恒基花园做物业服务，之后让价格事务所做了物业费标准价格测算报告。原告作为服务行业，为了不伤害被告的尊严，能让被告感动，对被告提出的各种各样不交物业费的理由，很多不是物业应该解决的问题，原告也做了大量的协调工作。但很长时间以来，原告靠高息借贷经营，不得已才起诉被告。现起诉要求：⒈被告承担物业费2674元，融资费870元；⒉被告承担电梯维修费用360元、滞纳金130元；⒊被告承担交通及其他费用320元及本案诉讼费。 被告辩称，其在收房时与原告签订了物业管理协议，并向原告支付了2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费。物业管理协议未明确约定协议期限，2013年4月之后，原被告未续签物业管理协议，双方不存在协议关系，故被告没有再向原告缴纳物业费的义务。2012年4月至2013年3月期间，市发改委并没有核准原告的收费标准，原告按每月每平方米1元收取物业费没有依据，属违规收费。2013年4月19日市发改委下发的《焦作市发展和改革委员会关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》（焦发改价格{2013}177号）文件中，核准了原告物业服务定价试行一年，原告收取2014年4月18日以后的物业服务费属违规收费。根据《河南省物业管理条例》中第二十一条之规定，“物业的共用部位，共用设施设备法定保修期满后的维修，更新，改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。”小区电梯运行未超过2年，未过法定保修期，所以原告要求支付电梯维修费缺乏事实根据，与事实不符。原告要求被告支付融资费无事实依据。根据2007年8月26日国务院最新修订的《物业管理条例》中第四十一条“物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，原告所提供服务质量与收费相差甚远，达不到合同约定的标准。综上所述，原被告未续签物业管理协议的情况下，没有向原告交纳物业费的义务。故请求法院驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费用亦应由原告自负。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告诉讼请求的依据。 原告提交的证据材料为：1.物业管理委托服务合同、物业管理协议各1份，证明原告进驻恒基花园小区进行物业管理服务是有依据的；2.成本认证报告的目录、报告4页、明细表2页，证明依据收费标准，原告全面履行了自己的义务；3.物业费催缴告知书照片打印件1份，证明原告向被告催缴物业费。 被告质证认为，证据1真实性无异议，但对物业管理委托服务合同签订的程序有异议，根据《物业管理条例》第24条规定，应当以招投标方式选聘具有资质的物业服务企业进行物业服务，但从该合同中看不出符合这项规定；且原告是在2011年9月5日成立的，但该合同是在8月20日签订的，签合同时原告无资质；物业管理协议是被告签的，当时开发商强制要求的，否则不给钥匙；证据2有异议，价格事务所是否具备资质无法得知，该报告是否具备法律效力有异议，这个应是一个参考标准，具体价格应该由发改委定，原告未按照认证报告的项目履行职责，同时也未该认证报告收费标准收费；证据3有异议，被告没有见过该告知书。 对原告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2真实性予以确认；证据3原告未能提供原件且被告提出异议，不予确认。 被告提交的证据材料为：1.物业管理协议1份，证明原被告仅签订了一年的服务协议并按照协议交纳了一年的物业费，协议未明确期限，被告认为协议期限为一年，到期后未续签，故没有交纳物业费的义务；2.收款收据1张，证明原告缴纳了一年的物业费；3.焦作市发改委关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复”网络下载打印件1页，证明批复中的标准是在2013年4月19日作出的，是关于该小区前期的物业服务费标准，自2013年4月19日就不应当以批复中的标准向业主收取物业费，被告向原告交纳物业费时，原告没有进行收费核定；4.市房管中心关于原告资质的答复打印件1份，证明原告成立的日期；5.中物协（2004）1号文件1份，证明最低级别三级资质的物业公司的服务标准，原告连此标准也未达；6.发改价检（2004）1428号通知1份，证明物业公司的收费标准应由发改委核定，应有收费许可，否则属于违规收费；7.照片2张，证明小区各种车辆乱停乱放；8.光盘1张，证明原告管理混乱，灯是坏的，无门岗。 原告质证认为，证据1真实性无异议，根据协议规定每年都要交物业费；证据2无异议；证据3无异议，原告也是按照该批复执行的；证据4无异议；证据5无异议；证据6无异议；证据7无异议；证据8无异议。 对被告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据8真实性予以确认，证据指向将结合案情综合认定。 经庭审质证，依据有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月20日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量标准和费用等，其中物业管理服务质量标准为房屋外观完好整洁，屋面及房屋渗漏30日修复，道路、室内外排水每半年清理一次，公共场地每天清扫，楼道卫生每天清扫、保洁一次，定期组织实施化粪池清掏，室内外停车场24小时看管，实行24小时值班制度，轮流值守；物业管理服务费为住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按一元／平方米向乙方缴纳。 被告王雅琼系恒基花园小区业主、居住于该小区高层商住楼7层8号，建筑面积88.12平方米。2012年4月19日，原被告分别作为甲乙方签订了物业管理协议，双方约定：乙方同意由甲方负责恒基花园的物业管理；甲方负责恒基花园公共场所的卫生清扫以及垃圾的清运，室外下水系统的畅通，公共部分消防及附属设备设施的运行管理，小区内机动和非机动车辆的统一管理；乙方应服从甲方的物业管理，物业费每月每平方收费标准暂定为居住用房一元，按乙方房产建筑面积进行计算。乙方在领取房屋钥匙时预交壹年的物业费。乙方向甲方交纳物业费自2011年10月10日开始计算，以后，每年10月10日前缴纳清物业费。 |
