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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）山民二初字第00178号 法定代表人苗永丰，总经理。 被告安小体，女，50岁。 委托代理人秦小川，男，50岁。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告安小体服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出受理决定。本院于2015年3月9日作出受理决定。于2015年4月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告迎宾物业公司的法定代表人苗永丰、被告安小体的委托代理人秦小川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司和恒基花园的开发公司恒基置业公司签订物业服务合同，开始对恒基花园做物业服务，之后让价格事务所做了物业费标准价格测算报告。原告作为服务行业，为了不伤害被告的尊严，能让被告感动，对被告提出的各种各样不交物业费的理由，很多不是物业应该解决的问题，原告也做了大量的协调工作。但很长时间以来，原告靠高息借贷经营，不得已才起诉被告。现起诉要求：⒈被告承担物业费1706元，融资费512元；⒉被告承担电梯、水泵、监控及其他公共设施维修费用360元、滞纳金130元；⒊被告承担交通及其他费用320元及本案诉讼费。 被告辩称，被告所交物业费1元／平方米已包含电梯费，巡逻人员费等费用；5月7号巡回法庭进入恒基花园时，保安人员是物业公司临时安排的，法庭一走，物业公司的人就撤了。被告在2012年4月与原告签订的物业管理协议，是在不签就不给房门钥匙的情况下迫于无奈所签，并交了2012年4月至10月共计7个月的物业费854元。2012年11月底开始供暖时原告拿着被告的供暖卡不给，以致不能取暖，被告在此情况下又向原告交了2012年10月至2013年10月一年的物业费1464元。该协议没有明确期限，被告两次向原告缴费都是迫于无奈，原被告间不存在协议关系，被告没有再向原告缴纳物业费的义务。2013年4月19日市发改委下发的《焦作市发展和改革委员会关于恒基花园小区前期物业服务费标准的批复》中，明确了原告服务定价试行一年，可原告在2013年4月19日前没有发改委核准收费标准时违规收费，在2014年4月18日以后没有发改委新的批复仍违规收费。被告向原告缴纳物业费期间，原告所提供的服务质量没有达到合同约定的标准。具体表现为：没有门岗，任何人可随意出入小区，住户没有安全；没有巡逻保安，车辆乱放还经常丢失财物，楼道和门窗小广告到处都是；没有绿化工人，小区的花草无人管；电梯三天两头坏；小区脏乱差。综上所述，请求人民法院驳回原告不合理的诉讼请求，并追回被告在无奈情况下已交给原告的物业费2318元中没有为被告提供服务的部分，诉讼费由原告自负。 根据原被告的诉辩意见，经合议庭评议，归纳案件争议焦点为：原告诉讼请求的依据。 原告提交的证据材料为：⒈物业管理委托服务合同、物业管理协议，证明原告进驻恒基花园小区进行物业管理服务的依据；⒉成本认证报告目录、报告4页、明细表2页，证明原告收费标准；⒊物业费催缴告知书照片打印件，证明原告向被告催缴物业费。 被告质证认为，证据1真实性有异议，被告方没见过物业管理委托服务合同，至于物业管理协议是由于如果不签字原告就不交房门钥匙，迫不得已才签；证据2有异议，价格事务所是否具备资质无法得知，该报告是否具备法律效力有异议，这应是一个参考标准，具体价格应该由发改委定，原告未按照认证报告的项目履行职责，同时也未按照认证报告收费标准收费；证据3有异议，被告方没有见过该告知书。 对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认；证据3原告未能提供原件且被告提出异议，不予确认。 被告提交的证据材料为：⒈照片4张，证明小区没有门岗，5月7日法院去我小区开巡回审判时，门岗是物业公司临时安排的；⒉照片2张，证明高层单元进门门厅灯坏了许久，无人维修。 原告质证认为，证据1真实性无异议，但从照片上无法看清门岗内是否有人，有时门岗工作人员需要去干其他工作，不可能时时在；证据2真实性无异议，但已做了力所能及的恢复。 对被告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2均真实有效，予以确认。 经庭审质证，依据有效证据以及原被告双方的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月20日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量标准和费用等，其中物业管理服务质量标准为房屋外观完好整洁，屋面及房屋渗漏30日修复，道路、室内外排水每半年清理一次，公共场地每天清扫，楼道卫生每天清扫、保洁一次，定期组织实施化粪池清掏，室内外停车场24小时看管，实行24小时值班制度，轮流值守；物业管理服务费为住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按一元／平方米向乙方缴纳。 被告安小体系恒基花园小区业主、居住于该小区高层5号楼3层1号，建筑面积121.92平方米。2012年4月7日，原被告分别作为甲乙方签订了物业管理协议，双方约定：乙方同意由甲方负责恒基花园的物业管理；甲方负责恒基花园公共场所的卫生清扫以及垃圾的清运，室外下水系统的畅通，公共部分消防及附属设备设施的运行管理，小区内机动和非机动车辆的统一管理；乙方应服从甲方的物业管理，物业费每月每平方收费标准暂定为居住用房一元，按乙方房产建筑面积进行计算。 焦作市源平价格事务所有限公司接受原告迎宾物业公司委托，对恒基花园小区的物业服务成本进行认证，于2012年7月19日作出认证报告，认为不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务定价成本为0.60元／平方米／月；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为0.91元／平方米／月。焦作市发改委于2013年4月19日作出的《关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》载明，恒基花园小区前期物业服务费标准为：多层住宅物业费最高不超过0.4元／平方米／月；高层住宅物业费最高不超过1.00元／平方米／月。具体收费标准由迎宾物业公司与业主在前期物业管理服务合同中约定。 原告进驻恒基花园小区后，未能按照其在合同中约定的质量标准进行物业管理服务，被告所居住的5号楼电梯口、公共空间墙壁张贴和手写有各种小广告，步梯间堆放杂物且充斥纸屑、塑料袋，原告均未予清理，2013年上半年曾发生因小区门口堆放垃圾导致无法通行的现象；电动车、自行车、三轮车等各种车辆在小区楼道口随意停放，原告未能有效维持车辆停放秩序；所设门岗兼营零售日杂商品，曾一度未设门岗，原告未实行24小时值班、轮流值守；还存在小区一楼大厅吊顶、灯、监控及电梯发生故障后，未及时维修；小区路面出现裂缝未及时修整等种种问题。 被告在该小区的高层住宅房屋面积121.92平方米。因原告提供的物业管理服务未达到满意程度，被告自2013年10月至今拒绝交纳物业管理费。 |
