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河南省孟津县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）孟民一初字第255号
原告郑换，女，42岁。
被告王玉凤，女，54岁。
委托代理人张少如，孟津县148法律服务所法律工作者，一般代理。
第三人王通，男，52岁。
第三人程巧娥，女，51岁。
原告郑换诉被告王玉风及第三人王通、程巧娥房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑换及被告王玉凤代理人张少如，第三人王通、程巧娥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月，我和被告双方签订了房地产买卖契约，被告将自己位于孟津县城新华路房管局家属院第1幢102号房产卖给我，约定房屋价格为25万元，于2014年4月10日一次性付清房款，被告交付房产。我按约定将房款全部交付给被告，但被告当时与第三人有租赁合同关系尚未到期，被告要求租赁合同2015年6月到期后再交付房屋，我表示同意，2014年5月，我与被告在房管局办理了房屋产权变更登记。2015年6月15日，我向被告及第三人要求腾房，双方互相推诿，至今房屋仍由第三人夫妇占有，现要求被告按合同约定履行交付房产，并赔偿从2015年6月起至实际交房之日按每月4000元因延期交付房屋造成我的经济损失。
被告辩称，我与第三人的租赁合同2015年6月15到期后，我曾多次向第三人催促让其将租用的房屋交付给原告，但第三人拒绝交付房屋。由于争议的房屋现在第三人撑控之中，强占而不腾房，因此原告的损失应由第三人支付。
第三人王通、程巧娥共同述称，2005年，我们与被告王玉凤丈夫张红伟协商租用他家房子，当时约定的是长期租用，房租每月300元，租用期间不随便涨房租。2006年因为我们需换成大型弹花设备，又与被告方协商长期租用，被告已于2014年将房屋卖给原告，现在要求让我们腾房子，一是我们房租已经交付至2016年6月15日不到期，二是如果让我们腾房应当赔偿我们的损失。
审理查明，2014年4月，原被告双方协商签订房地产买卖契约一份，契约内容为：“一、甲方自愿将坐落在孟津县县城新华路西侧原房管所家属院第1幢102号的房地产（房屋建筑面积73.14平方方米；……）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于房地产买卖申请审批书。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰拾伍万元，￥250000元。乙方由2014年4月10日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意2014年4月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”（房地产买卖契约中的甲方指的是被告，乙方指的是原告）。双方契约签定后，原告按约定的时间全额付清了购房款，并于2014年5月30日与被告一同在房管局办理了房产变更登记。
同时查明，被告所出卖给原告的房产，自2005年起至今由第三人王通、程巧娥租赁使用（弹花），其二人为夫妻关系，第三人每年6月15日按当年约定的房租交付下一年的房租，在2014年4月份被告将房屋出卖给原告后，被告与原告协商再另收一年房租，待第三人2015年6月15日一年租赁到期后再交付房屋，原告表示同意。随后被告与第三人协商将2014年6月15日至2015年6月15日一年的房租调整为40000元，第三人如数将房租交付给被告。在2015年6月28日，被告要求第三人腾房向原告交付房产时，双方发生了纠纷，经城关派出所处理无果，原告于2015年7月28日向本院提起了诉讼。
本院认为，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告将其所有的房屋出卖给原告，双方协商签订了房地产买卖契约，契约内容系双方真实意思的表示，且依法办理了房产登记变更手续，该契约应认定为有效合同，被告应当按照约定将房屋交付给原告，现原告要求被告交付房屋，事实清楚，证据充分，本院应予支持。
针对第三人陈述所称对该租赁房屋享有优先购买权及与被告之间约定是长期租赁的理由，虽然法律规定在同等条件下，第三人对其所租赁的房屋享有优先购买权，但在原告善意购买了该租赁房屋，且已办理房产登记变更手续的情况下，第三人现以享有优先购买权为由拒绝腾出所租房屋，按照相关法律规定，其理由本院不予支持。由于第三人在租赁房屋时未与被告签订租赁合同，按照“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的法律规定，对于视为不定期的租赁，双方均可以随时解除合同。现被告要求第三人腾出所租房屋，并不违背法律规定，第三人则应当腾出房屋交付给被告。鉴于第三人需另寻找房屋及搬迁弹花机器设备，按照相关法律规定，应给予第三人必要的搬迁期限60日为宜。
对于第三人所称的房租己交付至2016年6月15日，经庭审查明第三人房租实际交付至2015年6月15日。自2015年6月16日起至今因双方为腾房问题发生纠纷，第三人并未交付房屋租金，由于该租赁房屋所有权自变更登记时已转移给原告，第三人仍在占用经营，虽然原告未向第三人主张占用期间的相关费用，但被告对此提出原告的损失应由第三人支付的抗辩，故第三人应当按原约定40000元／年的租金数额，以（40000元÷365天）每天109.59元的数额，向原告支付占用费至房屋实际交付之日。关于第三人提出的如果让腾房应当赔偿损失的问题，由于第三人与被告之间没有房屋租赁合同，被告要求第三人腾出房屋并不存在违约，且在第三人无明确的请求，又无提供其相关损失证据的情况下，本院对此不予考虑。对于原告主张被告赔偿延期交付房屋所造成的损失，因上述已认定由第三人从2015年6月16日起按实际占有天数直接向其支付房屋占用费，故其损失不应重复计算。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条（四）之规定，判决如下：
一、第三人王通、程巧娥于本判决生效之日起六十日内，腾出位于孟津县县城新华路西侧原房管所家属院第1幢102号的房屋。
二、第三人王通、程巧娥自2015年6月16日起以109.59元／天的数额，支付给原告郑换房屋占用费至房屋实际交付之日止。
三、被告王玉凤于本判决生效之日起六十日内，向原告郑换交付房屋。
四、驳回原告郑换的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告负担，原告已垫付，执行时由被告一并给付原告。
如被告未按判决书限定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判员 郭铁成 |
